编者按：

　　2013年，对龙岩房地产市场来说，绝对是不平凡的一年。

　　这一年，众多外来知名品牌地产开发的项目接连上市，进一步刺激刚性需求入市，掀起一股又一股的购房潮；

　　这一年，本土开发商在外来地产的冲击下，变得越来越低调，但是在新竞争形势下仍然努力坚守对品质的追求；

　　这一年，龙岩中心城区居高不下的房价，让许多拥有“我想有个家”梦想的年轻人，心中充满无奈，感伤与彷徨；

　　这一年，从表面上看，龙岩中心城区楼市很热闹，但在暗地里却潜伏着许许多多未知的风险与挑战，应该如何应对，成为众开发商必须解决的一个重要课题；

　　这一年，尽管国家出台许多房地产调控政策，但特立独行的龙岩楼市对此不“感冒”，房价仍以其特有的方式，不断上演趋涨的行情；

　　这一年，无论是住宅市场还是商业地产，龙岩楼市初现“供过于求”的局面，随着将来更多楼盘面世，未来楼市会走向何方，或许只有时间才能给我们答案。

　　2013年已经过去，现在就让我们一起回顾一番，总结龙岩楼市的关键词，看看龙岩楼市究竟有哪些值得我们去思考的地方。

　　关键词1：高房价

　　日前，《第一财经周刊》公布的中国城市分级名单中显示，福建省内的龙岩与漳州、晋江三市，进入“三线城市”行列，让许多人大感意外。可以说，近几年来，龙岩中心城区房地产市场取得了突飞猛进的发展，其房价也呈现阶梯式增长态势，普通工薪族的收入根本赶不上房价的变化，为此许多人直呼：高房价，伤不起。

　　“2008年那个时候，龙岩市区房价最高的，也才3000多元/㎡，大多数单价都在2000多元浮动。如今，短短五年时间，龙岩房价上涨到八九千元每平方米。”龙岩某房地产销售顾问陈先生说，“这样的涨幅，真是够快的。一般的工薪阶层，根本无力承担如此高的房价。如果不是有父辈们的资助，很多年轻人都买不起房。”

　　2013年，龙岩中心城区房价仍在高位运行，前十一个月，商品住宅均价均超过8000元/㎡，最低的是2月，均价为8189元/㎡，最高的是4月，均价突破9000元，达到9021元/㎡。那么，为何龙岩房价居高不下，业内人士认为，有以下几个原因：一是，龙岩正加快城镇化建设的步伐，中心城区人口不断增多，楼市需求旺盛。有市就有价，如果开发商盖的楼，都没人买，那价格自然就没有上涨的空间与理由。二是，物价上涨，导致开发商开发成本不断上涨，为了保证利润，开发商也只好将房价定得高一些；第三，地方政府对土地财政的依赖性强，在房地产开发过程中，地价是影响房价的一个重要因素。高地价必然引出高房价，这在业界已经取得广泛认同。

　　关键词2：竞争格局

　　近几年来，龙岩房地产市场的发展不断成熟，房地产开发理念不断创新，房屋品质不断提高。与此同时，市场竞争也变得空前激烈，有些甚至到了短兵相接的地步。如何在新的竞争格局中取胜，是所有开发商必须面对的关键问题，也将考验各个开发商的智慧与能力。

　　2013年，龙岩中心城区楼市的竞争格局，发生了很大的变化：从本地开发商之间的竞争，到本地开发商与外来房企之间的竞争，再到外来房企之间的竞争。以前，龙岩楼市的竞争都在本土开发商之间展开，开发商营销手段比较单一，其竞争也仅限于在销售环节如何争抢客源。如今，越来越多外来地产大鳄入驻龙岩，他们带来许多先进营销理念，在龙岩楼市中掀起了一场营销大战。这些外来开发商，不但在宣传自己楼盘时下足功夫，也相当重视对开发企业的品牌宣传。如此重产品重品牌的营销思路，带给本地开发商许多触动。

　　2013年，龙岩楼市竞争还有另一个特点，那就是“短兵相接”的现象多：同样位于小洋人居板块的建发上郡、宏泰御景和汇通理想城，在上半年交替开盘，每个楼盘都竭尽所能，从品质、绿化、景观、价值等方面，突出自身优势，以争取更多购房者；而扎堆于东山人居板块的中骏蓝湾香郡、禹洲城上城和紫金莲园，则在下半年集中发力，也在开盘后经历了一场“斗智斗勇”的抢客大战，谁落后谁就会在未来的竞争中变得被动；坐拥龙岩CBD核心的龙岩大道（辐射龙腾路）商务板块上的项目，也进入残酷竞争模式，如龙岩万达广场、万宝广场、恒宝城市广场等综合体之间，商品住宅有华业名都、御龙首府、旺角一号等，他们在争抢客源时，都使出浑身解数，以期占得先机。

　　关键词3：豪宅

　　2013年，仿佛在一夜之间，闽西日报等主流媒体上，出现“豪宅”字眼的频率，突然间多了很多。随着人们生活水平的不断提高，普通商品住宅已经不能满足部分高端消费者的需求，于是开发商将目光投向打造豪宅，以期在房地产“高端住宅”这一细分市场上抢得先机。目前，龙岩房地产市场中的豪宅，主要有别墅、高端平层住宅等，数量并不多。

　　什么是豪宅？如果从字面上来看，可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。严格意义上说，真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位的人居住的房子。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造；五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。

　　在2013年的龙岩楼市中，豪宅项目也不少，如位于龙岩大道的泰成壹号公馆，位于红坊的澳洲风情，位于江山的阳光城林隐天下，位于龙岩大道的万宝平层豪宅等。由于豪宅的独特定位，以及其所用材质的不同，单价比普通商品住宅都要高，普通消费者无力承担。因此，龙岩豪宅市场的前景如何，市场需求又有多少，尚不得而知。但有一点可以肯定的是，豪宅市场的竞争将异常激烈。

　　关键词4：保障房

　　近几年来，为了保障城市低收入群体的住房需求，龙岩市政府大力发展保障房住宅项目，为市民购房提供更多的选择。作为区别于普通商品住房的保障性住房，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。龙岩的保障性住房主要有廉租住房、经济适用住房和限价商品房。龙岩不断加强保障性住房建设力度，目的也是为了逐步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

　　2013年1—7月份，龙岩保障性安居工程合计基本建成6026套（户），基本建成率为89.9%。在龙岩中心城区，保障房建设也正在如火如荼进行之中。如位于龙岩经济开发区的限价商品房——中瑞尚城，是为龙岩中小企业人才专门打造的一种保障性住房。中瑞尚城总户数2528户，套型建筑面积分为70㎡—90㎡和90㎡—120㎡两种，各1264套。而位于莲东新区F地块的十多栋保障性住房，也已经成功封顶，共有保障性住房2656套。此外，还有金鸡小区C地块保障房、铁山保障性住房、小洋新城保障房等，将满足众多市民最基本的住房需求。

　　“政府推出保障性住房，很好地缓解了普通老百姓的住房压力。”刚刚在中瑞尚城购房了一套房子的李先生说，“毕竟，普通商品房价格那么高，我们根本无力承担。而保障性住房，圆了我的住房梦。”

　　关键词5：地王

　　2013年，关于“地王”的新闻，在全国各地此起彼伏，演绎了一场“没有最高只有更高”的拍地传奇。2013年的龙岩土地市场，关于地王的故事，也在不断上演被超越的精彩。

　　2013年5月8日上午，龙岩市国土资源局拍卖大厅，迎来史上最为激烈的一场土地竞拍活动，而当天的主角，是位于龙腾中路、紧邻新市政府的2013拍-14地块。该地块吸引了众多外地品牌房企如建发房产、中骏置业、国贸集团、泰禾集团、阳光城等，以及本地知名房地产企业如万宝、广景、和润等10家开发商的激烈角逐，最终厦门国贸地产集团有限公司以8.61亿元的价格，成功竞得该地块，楼面地价为7295.99元/㎡，溢价率高达两倍以上，是当时不折不扣的“地王”。

　　然而，好景不长，在2013拍-14地块坐上龙岩“地王”宝座4个月后，9月7日，2013拍-33地块以7527.7元/㎡的楼面地价，再次刷新龙岩记录，成为新“地王”。据了解，此次拍卖吸引了众多知名房企参与角逐，最终经过102轮，火热得让人窒息的叫价，由厦门住宅建设集团有限公司以7.95亿元成功摘得。

　　2013年，龙岩中心城区土地拍卖市场，绝对称得上是火热的一年。或许是因为龙岩强大的购买力，让众开发商看好龙岩未来的房地产市场，因此他们不惜重金高价拿地。但从另一个方面来看，高地价背后的高房价，未来又会有多少购买力来支撑，这是一个未知数。因此，有业内人士认为，这是一场“赌博”式的开发。

　　“以7527元/㎡的楼面地价来算，再加上建安成本，财务成本以及管理运营费用，该地块在开盘时的房价至少要达到16000元/㎡。”龙岩某房地产营销部经理表示。

　　关键词6：商业地产

　　2013年，是龙岩中心城区商业地产发展最为密集的一年。许多大型城市综合体，正在如火如荼建设中。如位于龙门物流园的闽西建材交易城，立足龙岩辐射闽粤赣，是一个集建材商贸城及服务配套、建材仓储、电子交易为一体的闽粤赣边最大的大型综合专业市场；同样位于龙门物流园的海西汽贸交易城，产品规划有联体复合式四层商铺、汽车展厅、二手车市场、2S/4S展厅、商务办公、酒店、住宅等多种业态，真正打造大型一站式购车专业市场。

　　除了这些主题性商业地产以外，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的城市综合体，也很多，如龙岩万达广场、万宝广场、恒宝城市广场、宝佳广场。毫无疑问，随着大部分商业地产楼盘集中入市，其竞争将越演越烈。为了争抢到较多客源，许多项目都通过举办各种各样的营销活动，吸引消费者目光，争取获得消费者认可。

　　“龙岩中心城区商业地产开发量大，且同质化现象严重，将使商业地产在前期销售与后期招商过程中，展开激烈的竞争。”龙岩某地产营销机构总经理杨先生说，“而商业地产的成功，并不仅仅局限于卖楼盘，其后续的招商、经营与管理也至关重要。因此，如何运作好一个商业地产项目，考验开发商智慧。”

　　关键词7：刚需户型

　　从2013年龙岩中心城区楼市成交数据上看，两房与小三房等刚需户型，最受广大消费者的青睐，约占到70%，其余为改善性住房需求与小户型房源。近几年来，国家不断加强对房地产的宏观调控，特别是对商品住宅的投资、投机性需求进行遏制，就是为了满足刚需一族的住房愿望。

　　在龙岩中心城区的众多楼盘中，刚需户型占据相当大的比重。在每一次开盘时，两房与小三房的刚需户型，走量也最为理想，而改善性户型房源的去化都相对缓慢。“从龙岩楼市行情上看，许多首次置业的购房者，都是选择两房或小三房房源。一是因为中小户型的房价相对合理，购房者比较容易接受；二是刚需户型设计更注重实用性，能更好满足购房者的居住要求。”龙岩某楼盘销售顾问陈小姐说，“改善性房源，因其面积较大，总价较高，消费者一次首付要支出一大笔资金，月付按揭也不是一个小数目，销售较为缓慢。”

　　随着龙岩城镇化改革步伐的加快，中心城区人口不断增多，刚需购房者有望成为支撑龙岩楼市的一股重要力量。如果开发商能在户型设计上，更加注重实用、美观等因素，那么两房或小三房等刚性户型将有很大潜力。

　　结语：尽管2013年的龙岩楼市，取得了不俗的销售业绩，但潜伏着的挑战也在等着众开发商，比如楼盘扎堆开发，直接造就了“短兵相接”的竞争格局。因此，面对未来变幻莫测的楼市，开发商们又将如何应对，这是一个不得不考虑的问题。是以价换量争取早日回笼资金，还是一味坚守高房价，以争取更多的利润？或许，每个开发商都会有自己的选择。但从消费者的角度来看，未来龙岩楼市将进入买方市场，开发商优惠力度或加大，消费者将受益。

　　（海西地产网 吴淑惠辑）