今年来，相比刚性需求，改善性需求在住房市场中的占比正稳步提升。
其一，供应跟上。土地市场开始试水改善类住宅地块，目前东星、晋东、东海、石狮均有地块出让。
其二，需求激活。二孩家庭在市区仅有1套住房纳入刚需范畴、二套房商贷利率下调、带押过户、限售放松等政策落地，都将加快改善人群的入场节奏。
当这么多改善产品集中入市，市场真有这么多的需求么？未来产品价值空间大么？
泉州楼市“高端局”来了
我们不妨先来看一下，当下泉州楼市的“高端改善”产品有多少？
这些项目大多位于城市核心地段、或占据稀缺自然景观资源。
1.土拍，定义高端改善住宅地块。包括东星的国贸项目、东海后埔25号地块（10.31出让）、晋东3幅地块、石狮
学府公园旁3幅地块/龟湖公园旁地块。最高限价在普通住宅的基础上浮30-50%。
2.地块指标，规划低密住区。包括南埔山清源瑧悦、池店安腾项目。
3.片区品质升级需求。项目在规划时结合片区居住需求，规划相对集中的大户型产品。如位于台商湖东的中海项目、鲤城江南的水墨江澜项目、东海的水墨观海项目、市区盛冠海富尊邸项目等。
可以预见，泉州市场即将进入品质改善阶段，限价的突破，也为开发商预留更多的空间，产品力将成核心竞争力，接下来也会是改善型客户进场的一大机会；此外，预计后续会有更多优质地块限价将迎新突破，如备受瞩目的城东南滨江地块、东海科创地块/一线沿江项目等。
集中入市，是否会供过于求？
自2017年限价实施以来，新入市楼盘基本选择80-144㎡左右的中小户型来满足市场需求，低总价，去化也快。大于144㎡、甚至是180㎡+户型几乎没有，市场已经累积一定的需求。
但此时也有不少购房者会疑惑：这么多房源入市，总价还这么高，市场真的会有这么多需求么？我们不妨从以下3个方面来解析一番。
1、成熟核心区需要改善产品。
经过多年的发展，无论是城东、东海等新区发展已然成熟，改善置换需求亟需得到释放，区域同样也需要更高品质的小区。典型如城东板块，前期入市户型基本以满足刚需自住为主，目前区域内有规划大户型的小区寥寥可数，去年入市的和光尘樾最大户型也仅做到了166㎡。可以说，像城东这样的核心区，不管是新房还是二手房，都缺乏180㎡以上的改善大户型。
2、2-5年限售期“解禁”/二孩居住，阶段性需求释放。
2016年的二胎政策放开，2017年底最长5年限售期政策实施，一部分换房/改善等购房需求将迎来阶段性释放。典型如城东和光尘樾开盘166㎡户型率先售罄、晋东御湖境入市即热销、石狮尚谷首院开盘火爆等。多项目集中入市，也为改善购房者提供更多的选择，另一部分也有助于片区居住品质升级。
3、稀缺产品入市，或将有一波投资需求出现。
从当下市场来看，像城东、市区这样的核心地段，片区开发已基本成熟，土地资源显得尤为稀缺；再叠加片区前期基本以刚需、初改产品户型为主，此时大户型新盘入市，无论是产品、品质还是地段上来看，都是具备稀缺性的，这样的资产其实具备保值甚至是有成长空间的。典型如
南益广场、
中骏天峰等项目，至今都是片区二手房的“领头羊”。
另一方面，部分区域新房限价与未来片区价值仍存在一二手倒挂价差，这也会有诱使一部分投资者进场。典型如东海、城东板块。
整体来看，在当前这一波集中供应中，市场改善置换的需求是有的，源于最重要的因素：前期板块供货量稀缺，刚好这一波供应能缓解这一阶段性需求的释放。
随着更多高端改善地块的推出，需求与供应将会逐步趋于平衡，最后会否出现需求小于供应，还要再看后续市场走向。
泉州当前改善型新盘的价值所在
改善盘能否得以热销，主要原因无外乎几个方面：
第一，存在一二手倒挂价差，无倒挂优势，要看定价是否与购房者心理预期相符；第二，占据核心区位，教育、医疗、交通、商业等配套齐全，或是稀缺景观资源的占有；第三，所在板块供货量稀缺，长期处在供小于求的状态中；第四，凭借强劲产品力和品牌号召力，实现错位竞争并获得购房者青睐。
我们不妨就先来看一下，当前泉州市场关注度较高的几大改善新盘，其最突出的价值点又是什么？
1.市区-盛冠海富尊邸
价值点-市区核心地段，纯大平层社区
2.南埔山-保利隆恩百宏清源瑧悦
价值点-产品优势：纯6F低密社区，纯粹边套、一梯两户
3.东星-厦门国贸项目
价值点-具体看厦门国贸这次将打造的产品系
4.东海-城建水墨观海
价值点-20500元/㎡的限价性价比更高，东海核心地段
5.晋东-建发泉州湾海&保利湖心璞悦
价值点-具有稀缺湖海景观资源
