现场提问：现在有很多企业都在研究转型，大家都预测新增住宅市场到顶的时间要提前，对此公司有哪些考虑？

　　许世坛：实际上世茂非常重视转型的问题，公司的核心价值观之一就是创新。今年我们最重要的工作就是两件事情，一是企业的资源整合，二是更多元化、更均衡的发展。不能把所有的“鸡蛋”都放在住宅上，尽管随着城镇化，住宅市场仍会有很多的潜在需求将会爆发。

　　当然，我们相信住宅潜力依旧巨大，未来还是会放最多的资源在住宅上，但同时也会加强商业的投入。我们要做创新型商业，会做更多的MiniMall的商业和酒店，当然也不排除做养老地产，我们甚至还在研究是不是应该专门为年轻人盖一些房子。所以世茂在研究探索方面肯定不会输给任何一个企业。

　　现场提问：您对于今年国内的经济环境有怎样的判断？房地产行业会受到哪些影响？

　　许荣茂(董事长)：在“两会”期间，我的一个发言稿是这样说的，北京雾霾天气阴沉沉的，我来北京，心情也是阴沉沉，因为有很多经济数据似乎都不是太理想。但是通过“两会”，通过李总理的报告，我们心理都敞亮了不少。

　　大家在讨论GDP的增长会是多少？总理说7.5%左右不会太离谱，中央一定有一系列的配套措施去支撑这7.5%。总体会不会导致房地产偏紧呢？给房地产的蛋糕是小了，但是给著名的企业家、知名品牌企业的这个金额会更多，比方说本身是给100元，今年只给80元，但分给著名企业的份额应该会增加。我们现在手头上就很充裕，做很多前期的摸索，没有出现很多企业说的融资难。

　　另外，我们一直在说中国的城镇化比率是多少？总理提到了三个“一亿”的概念，城市的旧城改造、城中村改造需求巨大，要完善一个亿人口的居住环境，如果现在人均居住面积是30平方米，要提升至31平方米，就会是一个天文数字。另一个天文数字是农民工进城，这1亿人又是庞大的需求。而西部地区要安置农村居民1亿人，所以对于前景我们非常看好。当然这是用战略上的眼光来看问题，但我们在战术上还是要多看困难点，多看眼前的压力，多思考怎么去应对。而不是说总理说好我们就在这里等好，所以我们会从战略层面和战术层面去考虑。

　　现场提问：刚才管理层谈到希望公司的去化率可以达到70%以上，世茂房地产如何实现这一目标？相比其他企业，世房在销售方面有什么优势？

　　蔡雪梅(副总裁)：关于去化率的问题。实际上对于任何一家企业而言，单一的去看去化率是没有意义的，为什么呢？如果单一只追求去化率，就会损失利润率。如果以损失利润为前提的话，完全可以做到去化率80%、90%甚至100%。

　　但真正的去化率是如何在量和价值之间取得最好的平衡。同时可以达到一个较高的去化率水平，这是真正考验团队营销能力的关键点。

　　世茂营销的核心竞争力在这样几个纬度上。第一，我们的营销团队要求一定要在量价之间保持稳步、合理、同步的提升，不能顾此失彼，这个是前提。有两方面的因素决定着量与价之间的平衡关系。其一，产品和服务要有强大的议价能力，在市场上要有定价权和话语权，团队要具备开拓客群的高超技术；其二，内部有三个关键要素决定一个团队最终的去化率，即整个团队的人员、组织架构、管理水平。举个简单的例子，连续两年，我们的复合增长率接近50%，这已经体现了世茂营销力的竞争效率。在连续两年每年50%的增长率中，我们去年的营销费用比2012年增加了3000万。也就是说，在接近100%的增长率中，我们对营销费用的控制是非常合理的。

　　第二个纬度，从整个营销模式上来看，今年会看到我们的移动互联网，从而会发生一系列的创新举动，包括为客户提供的服务、融资的平台，我们都会有一系列的创新动作。

　　现场提问：许总提到今年在一线城市压力比较大，这主要是指商业地产还是住宅地产？压力主要体现在哪些方面？

　　许世坛：一线城市的刚性需求巨大，但大家都喜欢去一线城市，这也是为什么我说一线城市的压力会比较大。最近北京也出现了局部降价，事实上，我觉得那个降价不太对，通过研究我发现它的位置和价格是不匹配的，价格一点都不便宜。我说的压力大是指一线城市的土地非常贵，我们每次参与竞拍基本都是十几、二十家企业一起去抢。这就导致了一线城市成本很高，进入的压力也很大，很难拿到地，拿到地也会很贵，利润率也很低。

　　我们反而看好一些有潜力的二线城市，比如长三角、福建地区有很多较好的二线城市，今年我们预计在苏州以及周边的销售额会超过100亿。