观点地产网  面对一二线与三四线日益明显的分化，诸多房企纷纷从三四线城市重返一二线，加大一线布局似乎成了行业的主流。但在世茂集团董事局副主席、执行董事许世坛看来，这或许并不是明智的选择。

　　“其实现在一线(城市)的压力很大。”3月25日，世茂房地产控股有限公司在香港召开业绩发布会，许世坛于活动现场指出，尽管北、上、广、深拥有巨大的刚性需求，但开发商都喜欢去一线城市，这就导致高成本、难进入、低利润。

　　“最近北京出现了局部降价，事实上，我觉得那个降价不太对，通过研究我发现它的位置和价格是不匹配的，价格一点都不便宜。我说的压力大是指一线城市的土地非常贵，我们每次参与竞拍基本都是十几、二十家企业一起去抢。这就导致了一线城市成本很高，进入的压力也很大，很难拿到地，拿到地也会很贵，利润率也很低。”

　　据介绍，目前，世茂房地产有67%的项目分布在一二线城市，其中位于二线城市的项目超过50%。位于三四线城市的项目占17%，在这之中16%是在一些比较小的三四线城市。

　　回顾2013年，许世坛表示，世茂房地产在回款率的问题上未达公司预期，尽管回款率达到82%-83%，但相比公司的目标还是差了一点。

　　“这与我们的营运节奏有关系，去年有很多项目的销售证是在第四季度拿到的，而第四季度按揭比较紧，所以很多按揭回款是在今年一季度，所以我们现在的回款率特别高。”

　　他预计，而限价问题在今年应该不会出现，取而代之的是开放高端的市场，由市场去决定售价。

　　与此同时，许世坛还介绍，为帮助客户缓解按揭紧张的问题，世茂房地产与四大行签订了预留300亿的按揭额度的战略合作。

　　“我们在建行、工行、农行、中国银行有200亿的存款，希望他们可以预留一些按揭的额度给我们的客户。”

　　以下为世茂房地产控股有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：您谈到世茂房地产与四大行签订了预留300亿的按揭额度，有消息说广州有的地产商已经开始提高这个按揭。首套房的首付需要三成，你们可以提供20%的按揭，即首付10%就可以买楼了，这个计划是不是类似于提供二按(二套房贷款)还是怎么样？

　　许世坛：不是提供二按。我们其实在建行、工行、农行、中国银行有200亿的存款，而且希望他们可以预留一些按揭的额度给世房的客户，这个是我们的战略合作。

　　广东个别发展商也可能这样做，我不太清楚他们是如何操作的，但世茂暂时不会考虑这个动作。因为会对回款带来较大的影响。如果只收客户10%，你给他做异揭20%，其实就等于给了一年分期，要等一年后收了30%才可以做按揭。因为在做按揭的时候，企业需要跟银行说他(购房人)已经给了30%，是有能力给这个首付款的。如果开发商自己给，然后去银行里面拿贷款，这个是有一个专业名词叫“骗贷”，即骗银行的贷款。

　　现场提问：在您看来，内地房企的再融资开闸对于企业来说有哪些利好？世茂股份有没有再融资计划？

　　许世坛：关于A股，我相信再融资放行对于内地房地产而言是利好政策，因为多年来A股不可以进行融资，所以不少企业面临着扩张的问题。可以观察到，A股开发商的负债率普遍偏，再融资会为他们解决很多基本发展的问题。