即将过去的2011年，必在中国房地产发展历史上留下浓墨重彩的一笔。年初，趁着史上最严厉的调控措施“新国八条”还未发力，泉州楼市迎来了“小阳春”，逆势创造了多个销售神话。然而随着泉州房价调控目标的确立，“一房一价”新政的落地，再加上加息，首套房贷利率提高等调控措施的持续发力，从第三季度开始，泉州楼市开始进入“量价齐平”阶段，以“铜九铁十”为开端的泉州楼市愈发疲软，处处“暗流涌动”。

    从年初的“小阳春”到年末的惨淡低迷，到底是怎样的政策举措导致了泉州楼市出现了如此“冰火两重天”的境遇？下面，我们就选出了影响泉州楼市的“七大政策”，一起来重温解读这个即将过去的“楼市调控年”。

“新国八条”突袭楼市

泉州公布房价调控目标“一房一价”新政

【政策来源】2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控政策，在此次会议上确定了新一轮的房产调控政策八个条款，被称之为“新国八条”，在此八个条款中要求对贷款购买二套房住房的家庭首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，同时在引导住房需求条列中明确各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内，要求从严制定和执行住房限购措施。　　　　

【政策解读】“新国八条”是号称史上最严厉的楼市调控政策，在这八个条款中力度最大的当属“限购”政策的出台。购房身份的限制，购房门槛的提高，不论对于刚需购房者还是炒房客都是“不可言说的伤”。

    作为二三线城市，尤其在全国46城响应“新国八条”先后出台“限购令”的阵痛过程中，泉州楼市从来未逃“限购疑云”之苦。如今，“限”字当头的2011年即将翻页，而这把“达摩克利斯之剑”终于悬而未落。究其原因，泉州并非此次楼市新政的直接目标，泉州楼市可控性远高于楼价狂飙疯涨的一线城市，在“新国八条”如狂风骤雨般席卷一线城市时，新政对泉州楼市的影响具有明显的滞后性，同时也需要一个相对较长的政策渗透期。年初的楼市“小阳春”成为今年最后的疯狂，后期，在经历了调控持续发力的第三季度，以往销售旺季的“金九银十”直接演变成“铜九铁十”。目前，“降价声”、“拐点论”喧嚣未平，第四季度，泉州楼市仍未“脱寒”，泉州潜在购房者持币观望的情绪愈发浓厚。

泉州公布房价调控目标

【政策来源】今年3月份，泉州市政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称意见），明确了今年新建住房价格控制目标，要求今年市区新建住房价格指数同比涨幅要低于本地区城镇居民人均可支配收入增长速度（预计分别为12.5%和10%）。

【政策解读】此次房价调控目标的公布是泉州市政府为了响应“新国八条”的号召，促进房价合理回归，保障泉州楼市平稳健康发展而提出，既显示了市委市政府对做好楼市调控工作的信心，也是基于确保泉州楼市未来长远发展考虑所作出的合理规划。

    意见对于泉州本土购房群体的利好倾向是显而易见的，近些年来，不同于一线城市房价的“狂飙突进”，泉州楼市走得较为稳健，在全市的购房人群中以“刚性需求”和“改善性需求”为主，外来投资客较少。合理实施调控措施，使得市区新建住房价格指数同比涨幅低于本地区城镇居民人均可支配收入增长速度，这就是一种“可持续”的楼市发展状态，愈发强大的民间购买力将为泉州楼市的长期稳健发展提供澎湃动力。

“一房一价”新政

【政策来源】3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价，实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款

【政策解读】“一房一价”新政旨在规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题。随着此项政策的出台，泉州市各主流开发商都纷纷将所推新盘中各套商品房的价格总额报市住建局进行审核，并在各售楼中心予以公布。这既是对消费者知情权的尊重，同时也有效地避免了开发商“哄抬物价”，对消费者进行价格欺诈的行为的出现。

央行年内三次加息

【政策来源】中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%。这是中国人民银行今年以来第三次上调利率，也是自2010年开始本轮紧缩货币政策以来，第五次宣布加息。

【政策解读】近年来，CPI高企，物价上涨，网络热词“豆你玩”、“糖高宗”、“蒜你狠”以戏谑的方式道出了绝大多数人的心声。而此番加息，大有稳定民心之意，凸显出当局坚决抑制通胀的决心。

    作为宏观经济大棋局的其中一子，房地产市场难免会被加息“流剑”所伤。在本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。高企的房贷利率进一步打击了楼市需求，使购房者持币观望的情绪愈发浓烈，同时，紧缩的银根也考验着开发商的现金流。

婚姻法新解释

【政策来源】最高人民法院于8月12日上午10时发布《婚姻法》司法解释(三)，共19条，8月13日起正式实施。“新婚姻法”重点对结婚登记瑕疵的救济手段，亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果，父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。

【政策解读】《婚姻法》司法解释的出台，引发了全国热议。爱情的终点是亲情，亲情有一个大大的躯壳，那便是房子。“新婚姻法”出台后，很多已婚女性以及即将或正准备步入婚姻殿堂的女性纷纷要求在房产证上加自己的名字。另一方面，出于更好地保护自身权益的考虑，调查显示，选择独立买房的女性较以前明显增多。此外，“新婚姻法”促使女方更加积极和男方共同承担房款，买房成功率也会相应的提高。以后将有越来越多的女方父母对于成年孩子的支持将转化为房产，因此有业内人士认为，新的《婚姻法》司法解释明显推动了女性买房的需求。

首套房贷利率提高

【政策来源】今年10月份，继二套房贷利率上浮之后，首套房贷利率开始进入上浮通道。建设银行北京分行首先宣布上调首套房贷利率，二三线城市应声而起，上调风潮迅速蔓延全国。据了解，泉州当地的建行、交行、民生银行等多家银行也都作出迅速反应，将首套房的房贷利率提高5%到10%，并表示短期内不会下调。

【政策解读】首套房贷利率的提高既是第三季度银行资金相对偏紧的必然结果，同时也是银行趋利本能所致。此前的提高二套房首付、停止三套房贷款等措施主要针对投资投机性需求和一些改善型需求；但此次首套房贷利率的提高，将进一步对自住型购房需求产生抑制作用，房地产市场的各类需求将全面受到影响。

    对于不同的消费需求给予不同的政策引导一直是楼市调控“组合拳”中的重要招数，这其中“差别化” 货币政策的题中之义应该是“有保有压”。如何在抑制炒房投机行为的同时，避免对合理的自住、改善型购房需求造成“误伤”，是今后楼市货币政策出台所必须考虑的重要课题。

中央经济工作会议

定调“稳增长”

【政策来源】今年的中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行，会上确认了“稳中求进”的总基调。对于2012年的楼市调控，中央经济工作会议作出了批示，那就是要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。

【政策解读】今年以来，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济复苏的不稳定性不确定性明显上升。回望国内，经济增长速度回落，部分企业生产经营困难。在这样严峻的形势下，“稳增长”取代“控物价”成为货币政策的重心也就不难理解了。

   作为每年级别最高的经济工作会议，此次中央经济工作会议再次重申了“坚持调控，促进房价合理回归”，表明了中央坚持楼市调控的决心，因此我们可以预见明年楼市调控还是会从严从紧，但“稳增长”的主基调下紧缩的货币政策有望缓解，无论对于开发商还是购房者都应该紧密关注政策走向，适时出击。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）