近日，晋江自然资源局发布《晋江市工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法（征求意见稿）》。

　　

　　适用范围

　　

　　已纳入城镇低效用地数据库的工业（仓储）用地，允许土地使用权人按照规定申请改变土地用途为商业、商务金融、娱乐、餐饮、旅馆等不可分割销售商业服务业用地（商品住宅除外）。

　　

　　申请条件

　　

　　申请改变土地用途应同时符合以下条件：

　　

　　1、未列入征地拆迁范围；

　　

　　2、变更后用途符合详细规划；

　　

　　3、已取得不动产权证书；

　　

　　4、无查封、无抵押（经抵押权人书面同意的除外）等限制权利情形。

　　

　　若涉及保留建筑物的，建筑物改变使用功能后，应符合建筑结构安全、城市景观设计、消防等相关技术要求。

　　

　　办理流程

　　

　　（一）制定方案。

　　

　　土地使用权人根据详细规划、现状及拟策划项目业态制定项目实施方案（详见附件1）。主要内容包括：改造地块概述、改造方式、拟改造地块的详细规划、资金来源与筹措办法、进度安排与保障措施、预期成效、税收贡献等，并附必要的图件，包括：土地利用现状图、地块套合国土空间规划图和详细规划图、拟改造项目现状测绘图、现状建筑处置图（在现状测绘图基础上，标明各建筑的处置方式，包括保留、改造、拆除等）、拟改造项目规划总平面图。涉及电镀、化工、制革、造纸、印染等行业的，应按照《企业拆除活动污染防治技术规定》（环保部2017年78号公告）的相关规定制定拆除活动污染防治方案。

　　

　　（二）申请。

　　

　　申请人持不动产权证书、工业（仓储）用地改变为商业服务业用地项目实施方案（以下简称“项目实施方案”）等材料，向宗地所在镇人民政府（街道办事处）、经济开发区管委会提出改变土地用途申请。

　　

　　对纳入全市建设用地土壤环境联动监管范围的地块（详见附件2）在申请改变土地用途时，依照《泉州市生态环境局 泉州市自然资源和规划局关于进一步加强建设用地土壤环境联动监管的通知》（泉环保〔2023〕295号）严格落实土壤污染状况调查评估工作。

　　

　　（三）审核。

　　

　　宗地所在镇人民政府（街道办事处）、经济开发区管委会对宗地是否列入征地拆迁范围、是否取得不动产权证、是否符合详细规划、保留建筑是否存在违法建设情形等条件进行审核，符合要求的出具书面意见向市政府请示。

　　

　　对保留建筑物的，申请人应委托在泉州市住房和城乡建设局登记备案的第三方鉴定机构进行建筑可靠性鉴定，出具符合结构安全性要求的《房屋结构可靠性鉴定报告》；委托有资质的消防安全评估机构开展消防安全评估，出具《消防安全评估合格报告》。

　　

　　（四）报批。

　　

　　市政府批转市自然资源局对改变土地用途是否符合规划、市人防办对保留建筑物是否取得人防审批手续、泉州市晋江生态环境局对宗地是否符合环保要求等审核提出意见后，符合条件的，由市自然资源局汇总上报市政府常务会议研究。

　　

　　（五）核定规划条件。市政府常务会研究同意后，市自然资源局出具规划条件明确申请用地的土地面积、用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标和停车位及物业用房等配套设施要求。宗地范围内的部分用地，已被规划为基础设施用地、城市绿地、邻避设施用地等公共设施用地的，应按规划要求进行使用。

　　

　　（六）评估。

　　

　　市自然资源局委托有资质的评估公司按正常市场价格进行评估，报市地价评估小组成员会议研究确定应补缴的土地价款后，上报市政府批复。

　　

　　（七）公示。

　　

　　市政府批复后，在福建省土地使用权出让管理系统录入地块信息，并在福建省土地市场动态监测与监管系统以及晋江市人民政府门户网站进行公示，公示期不少于5日。

　　

　　（八）签订合同。

　　

　　公示期满无异议的，市自然资源局与土地使用权人签订土地出让合同的合同补充条款或重新签订土地出让合同，土地使用权人在政府批复文件下达之日起60日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。

　　

　　（九）办理手续。

　　

　　1、属空地新建或全部拆除重建的，土地使用权人补缴土地出让金、相关税费后，可以先行办理土地不动产权证。土地使用权人按新用途委托有资质的设计单位编制建筑设计方案，持土地不动产权证等材料向市自然资源局申请办理工程规划许可证；向市住建局申请办理施工许可证、消防审批手续；向市人防办申请办理人防审批手续。项目建设完成后，由建设单位向市住建局、自然资源局、人防办等相关部门申请联合验收，取得规划、档案、消防、人防等专项验收合格证明及竣工验收备案表后，按新用途申请办理不动产权证并投入使用。

　　

　　2、属保留建筑物改造的，土地使用权人补缴土地出让金、相关税费后，按新用途委托有资质的设计单位编制建筑设计方案，持土地出让合同等材料向市自然资源局申请办理工程规划许可证，涉及违法建设的应由属地镇街先行处置完毕；向市住建局申请办理施工许可证、消防审批手续；向市人防办申请办理人防审批手续。项目改造建设完成后，由建设单位向市住建局、自然资源局、人防办等相关部门申请联合验收，取得规划、档案、消防、人防等专项验收合格证明及竣工验收备案表后，按新用途申请办理不动产权证并投入使用。

　　

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　　鼓励措施

　　

　　1、允许宗地内部分工业（仓储）用地改变土地用途为商业服务业用地进行混合开发，但改变的部分及剩余部分均应能满足独立使用要求，在出具规划条件时应明确各土地用途计容建筑面积。混合用地应当整体持有，在不动产登记时，对属商业服务业用途部分按商业服务用地登记，对属工业用途部分按工业用地登记，同时在产权证书附记上记载“宗地属工业、商业服务业混合用地”，并列明各种土地用途的计容建筑面积。

　　

　　2、改造项目涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发零星土地的，在零星土地总面积不超过改造土地总面积的10%且不超过5亩、规划统筹确需一并改造利用的，按规定办理农用地转用和土地征收后，允许以协议方式供应给改造项目作为增资扩产用地（商品住宅用地除外）。