当下泉州楼市发展的一个趋势，正在加速迈入品质改善时代。

　　

　　最前沿的改善居住模式，便不得不提及到：第四代住宅。目前福建省内福州、漳州、龙岩等区域均已开始试水。

　　

　　将庭院搬到空中，每层有前庭后院，每家有私人花园，让住在繁华市中心的人实现“家园回归自然”的畅想。

　　

　　那么，泉州离“第四代住宅”落地还要多久呢？

　　

　　NO. 1｜壹

　　

　　首先，我们先来了解一下，什么是“第四代住宅”？

　　

　　第四代住房，即城市森林花园建筑。

　　

　　自2016年3月，由清华大学设计研究院提出第四代建筑的概念到现在，中国第四代建筑的发展历程近8年。从2017年全国首个第四代住宅“成都七一城市森林花园”惊艳亮相后，随后6年里，全国10余省市纷纷试水。

　　

　　福州自2021年开始，不到2年时间就实现11个第四代住宅，包括国贸天琴湾、国贸天琴樾、建发缦云、保利国贸天琴湖、保利天珺、建发璞云等项目。

　　

　　2023年年初漳州第一个“第四代住宅”项目落地龙海，即福建一建锦绣时代项目。此外，漳州市区、云霄也陆续推出“可试点“城市森林花园建筑”（第四代住房）项目建设"地块。

　　

　　今年6月，龙岩首幅“第四代住宅”地块推出，即建发缦云项目。至今龙岩已有4宗立体生态住宅试点地块。

　　

　　从已入市的这些项目产品规划来看，“第四代住宅”具备几大特色，值得关注：

　　

　　①私人空中花园。第四代住宅把别墅的入户院子/花园搬到了空中，阳台空间在现有的标准扩展，并且采用奇偶错层叠加方式，每户都拥有约6米左右高的“空中庭院”，居住舒适度增加。

　　

　　②垂直花园体系。第四代住宅将院落、绿化引入垂直空间，做到每家每户开门都能见到院落、绿植、树木，建造垂直森林，筑就一座会“呼吸”的建筑

　　

　　③邻里之间交互性增强。打破传统住宅局限，基于空中院落的设计，设置空中园林街巷，供业主共享的开敞式公共休闲绿化空间，真正有了街坊四邻的感觉。

　　

　　④提升城市品味。第四代生态住宅最直观的区别就在于其层层叠翠的立面，建筑立面为绿植与建筑之间的空间交错，具有设计感、现代感，这也在无形之中提高城市整体审美。

　　

　　⑤别墅的居住体验感。居住品质堪比别墅，同时又有别墅不具备的外部视野。

 

【漳州】福建一建锦绣时代效果图

　　

　　NO. 2｜贰

　　

　　第四代住宅由于特殊的空间特点，往往会需要地方相关政策的支撑，按照当地政策的尺度，就决定了这种差异。

　　

　　比如，在土地出让和产品规划方面，福州出台“符合规范设计的空中花园平台外挑尺寸大于1.8米的部分不计容不计产权、比如空中园林街巷不计容不计产权”。龙岩对建筑形式、支持政策出台文件。

　　

《龙岩市中心城区开展立体生态住宅试点实施方案（试行）的通知》

　　

　　不止于此，打造第四代住宅需要投入更高的成本以及更考验开发商的实力。

　　

　　比如空中庭院，要求建筑结构中，增加大面积的悬挑空间，还要覆土种植，这都会增加建筑的荷载，建造成本和技术难度双高。再比如错层式阳台的叠加，如何保证每一户业主的私密性和室内采光度？后续如何实现植物的可持续、易维护？福建区域虽然适合植被生长气候，如何规划能较好减少“台风”的伤害等。

　　

　　基于此，我们不妨来探讨以下三个问题。

　　

　　1、谁更有能力打造？

　　

　　由于第四代住宅尚未形成一套完整的建造标准，大家都是围绕着一些硬性要求摸索着前进，因此，在建造上有足够大的发挥空间，但这也更考验开发商的实力。

　　

　　目前，福州、漳州、龙岩的拿地主力是央企、国企，从市场反馈来看，能呈现“叫好又叫座”还是保利、国贸、建发开发的项目，有丰富的做高端线的经验，又有一定口碑的物业，自带品牌号召力。

　　

　　在这其中，表现更为亮眼的当属国贸，不到2年，天琴系已成为福州“第四代住宅”市场不可忽略的一个建筑范本。位于闽江北CBD的国贸天琴湾开盘1个月售罄；位于台江核心区的国贸天琴樾千万级住宅开盘去化超9成。

　　

　　2、什么样的地段更适合？

　　

　　作为改善产品，一定是要建立在中心地段或者是极致稀缺景观资源等核心价值点上，才会发挥“第四代住宅”的最大的价值。

　　

　　拥有城市绝佳景观资源，比如城市CBD景观，城市绝佳江景，湖景，海景，往往打造空中庭院，更能提升客户对城市绝佳景观的获得感、幸福感。就像飞凤山之于建发缦云，市中心+江景之于国贸天琴湾。

　　

　　3、什么样的产品能与第四代住宅相匹配？

　　

　　第四代住宅区别与其他类型豪宅的最大亮点在于对产品户型的空间变革。比如龙岩建发缦云主推建面约143-203m²空中花园平墅，漳州福建一建锦绣时代主推建面约130㎡-260㎡大平层和顶层复式，福州国贸天琴樾主推160-210㎡精装大平层产品。

　　

　　室内外空间的平衡，也注定了较大面积段且定位于中高端改善豪宅更适合打造第四代住宅。不仅空间大，更注重室内空间与阳台的交互性，让空中花园价值最大化彰显。

　　

【福州】国贸天琴樾效果图

　　

　　NO. 3｜叁

　　

　　目前，泉州土地市场增加改善类住宅地块供应，探索发展高端住宅。据小编获悉，城东国贸项目或将定位为天琴系，但不是“第四代住宅”；晋东保利、建发项目、石狮高端地块也都不是“第四代住宅”规划。

　　

　　如果泉州试水“第四代住宅”，最有可能的地块会是在哪呢？

　　

　　综合地段以及地块指标来看，城东南滨江、东海F13地块、东海中央活力区、晋东新区都有可能。

　　

　　【 城东南滨江 】

　　

　　南滨江片区临近中骏世界城、城东万达广场两大商圈，且坐拥城东学园，一线临近洛阳江，坐靠桃花山公园，可谓城东拥有最高价值的片区。南滨江片区建成后不仅将大大提高泉州沿江沿海城市展示面，而且将大大促进板块价值质的飞跃。

　　

　　去年底，顶着彼时泉州最高限价（22888元/㎡）的和光尘樾入市，5100+组认筹数据着实让市场见证到了泉州的购买力。

　　

　　根据推地计划，丰2023-7号地块占地约68亩，地块位于泉州五中旁，是南滨江片区计划推出区域内目前“仅有”的最后一块居住用地，地段价值无需多说。

　　

　　【 东海中央商务区 】

　　

　　东海中央商务区汇聚有泉州公共文化中心、泉州市政府、东海总部经济区、金融服务区等各项优质资源，同时还有16个高档住宅小区、3大公园、1所省级重点中学、4所知名小学、12所优质幼儿园，毗邻泉州二院、泉州师院、泉州幼高专，已成为泉州商务楼宇密集度、品质性、发展潜力领先的区域。

　　

　　根据最新供地计划，科创商务中心商住用地计划于今年第四季度出让，土地用途为商业、商业金融和居住用地，面积192.02亩。这是东海中央商务区内仅存的现状可开发的大规模商住用地，地块还将引入高端商业运营商的进驻。

　　

　　【 东海中央活力区 】

　　

　　中央活力区占位连接市区和东海市府的区位优势且一线临海，是泉州环湾高质量发展的核心区域，建成后将进一步优化城市空间格局，助推环湾发展再提速、城市能级再提升，打造城市未来新名片。项目周边配套完善，如泉州五中、市实小、刺桐幼儿园等，同时，规划了高端酒店、街区式商业、生态浪漫线等，将引进央企国企、大型上市企业、民营百强企业等入驻片区。

　　

　　将于本月底出让的丰2023-25号地块，将用于建设改善型住房，单套房屋建筑面积不低于180㎡，销售价格在"限房价”23000元/㎡(毛坯)]基础上上浮不超过30%，由竞得人自行销售。

　　

　　【 晋东新区 】

　　

　　晋东新区是晋江融入泉州环湾向湾发展的主要板块，是泉州海丝新区五大重点区域之一，其规划定位为“体育+产业+生活”为一体的“中央活力区”，重点突出智能制造、专业市场、楼宇总部、体育商贸四大功能，着力打造具有区域竞争力的先进鞋业制造、商贸物流、体育休闲等功能完善、产城一体的转型样板区。

　　

　　晋东新区与东海一桥之隔，且一线临海、区域内还有湖景资源，临湖瞰海，内外部景观资源优越，具备打造真正意义上的改善豪宅产品底色。目前晋东3个纯新盘项目-御湖境、建发泉州湾海、保利湖心璞悦，产品定位纯粹高端改善住区。

　　

　　片区内还有多幅沿湖临海地块未推，参考已入市的几个项目的地块属性，后续或将会规划高端居住区。在这一片高端改善住区中，“第四代住宅”或更容易实现。

　　

　　客观来说，第四代立体生态住宅对于任何一个市场都是一个新的尝试，它鼓励开发商对空中花园与公共平台部分进行更多的规划和设计，并创造溢价空间。而这，也就对开发商提出更高要求，甚至是后续物业维护能力。

　　

　　泉州想要落地“第四代住宅”产品，还需要解决更多的地块指标问题，比如阳台空间产权、容积率和公摊问题、空中花园覆土面积多少等。