消费篇

　　厦门主城区楼市豪宅化刚需被迫岛外置业

　　“厦门人有一种观念，就是只承认岛内是厦门，不承认岛外辖地（如集美、杏林）是厦门。最奇怪的是对岛内的厦门大学，也不承认是厦门。厦大的人进城，要说到厦门去；鼓浪屿的人则否认自己是厦门人，而坚持说自己是鼓浪屿人”。

　　这是在厦门大学任教的易中天在《读城记》中对于厦门人乡土意识浓厚的描述。究其原因是厦门人对于厦门本岛的喜爱。

　　厦门市政府网的信息显示，2011年，厦门全市土地面积为1573.16平方公里，其中厦门本岛的土地面积为141.09平方公里（含鼓浪屿），海域面积约390平方公里。

　　自2010年厦门岛内外建设一体化全面铺开以来，尤其是最近两年，厦门人的上述乡土意识已发生明显变化，一些厦门人开始走出本岛，选择在岛外安家落户。当然，这种选择主要还是因当地楼市的发展所推动。

　　岛外房价直追岛内

　　在杏林湾桥头，小惠隔着浅浅的海峡望着对岸的岛外辖地称，“以后这里就是我的家了”。

　　据小惠介绍，其在厦门工作、生活近8年，期间一直居住在厦门本岛，几乎从来没有到过杏林，但不久后其将迁往此地居住。

　　对此，小惠称，从某种意义上说，这个选择多少有些出于无奈，因为岛内安家本是第一选择，甚至是唯一选择，如果买房的首付能够早一点凑齐，如果岛内的房价这一年不是涨得那么猛，她还是会选择在岛内置业。

　　据小惠介绍，2012秋天，其和男友除拿出多年积蓄外，还分别跟亲戚朋友借了些钱，花了半年时间好不容易凑上40多万元首付，准备在厦门岛内买套小户型，但该区域的房价已从2012年7月的18000元/平方米，涨至2013年上半年26000元/平方米，于是其岛内购房计划落空。

　　此后，小惠分析得出一个结论，按照其收入，5年内在岛内安居的可能性极低，超过80万元的首付费用已在承受能力范围外。

　　事后证明，小惠的结论十分准确，目前厦门岛内一些刚需新盘的在售均价已达到35000元/平方米，比2013年又上了一个台阶。

　　据了解，现在厦门岛内目前最贵的普通住宅有建发中央湾区的大平层，均价为53000元/平方米（带1万元/平方米精装），万科湖心岛的均价52000元/平方米 （带8000元/平方米精装）、恒禾七尚的毛坯均价为43000元/平方米。

　　按照厦门市去年底更新的普通住宅标准，岛内豪宅的认定为总价300万元以上，而按目前岛内新盘的价格，厦门岛内可谓“遍地豪宅”。

　　厦门一开发商对 《每日经济新闻》记者坦言，由于岛内近几年几乎都没有新增的供应项目，所以新房稀缺，目前厦门房价相对比较高，已经接近一线城市水平。而岛内供应都以总价较高的大户型为主。

　　二手房行情又是怎么的？据小惠介绍，去年5月，其跑遍了岛内多个地段后发现，受一手房上涨影响，厦门岛内二手房的挂牌均价也突破了20000元/平方米。

　　“毕竟这么多年工作生活都是在岛内，岛外新区现在还处在配套建设初期，完善还要数年时间，岛内供应量紧缺，即使房价下跌也很难受波及。”小惠这样告诉记者。

　　小惠最终选择了距离厦门本岛一桥之隔的集美区杏林湾桥头片区，一套80余平方米的小户型海景房，价格约为15000元/平方米。

　　“地铁、海底隧道、翔安国际机场等重大项目的开建，使得整个厦门居住半径不断增大。”克而瑞厦门机构首席分析师张子吉认为，随着市政配套的完善，岛外区域的宜居性正在增强。

　　不过，小惠购房一年后，其所购楼盘三期开盘的均价已飙升至2.1万~2.2万元/平方米。

　　“如果按照现在的价格，我肯定买不起。”小惠表示。

　　记者发现，按照厦门岛外普通住宅的认定标准，面积在144平方米以下，总价在220万元以下，那么以小惠所购楼盘三期2.1万~2.2万元/平方米的均价计算，该楼盘的100平方米中小户型已然晋升豪宅之列。

　　新房库存总量将升高

　　厦门城区就是厦门岛，只有141平方公里，占厦门总面积不到10%，岛外占厦门总面积的90%以上。由于以前的投入和产业布局都集中在岛内，因此各区域之间发展不平衡。

　　2010年，厦门正式全面铺开岛内外一体化建设，岛外迅速成为地产商开发的热土，国内大开发商纷纷进驻厦门。

　　张子吉认为，未来岛外肯定是重点发展对象，目前，集美的发展大家都有目共睹，未来无论是生活配套，还是交通条件都会有较大提升，尤其是地铁开建后，不过目前集美的楼盘价格都比较高，很多刚需客户已经承受不起了。

　　张子吉表示，目前岛外各区，只有翔安相对来说没有工业规划，因此未来人居环境应该不错，目前其价格还算比较合理。

　　2013年，厦门外岛的几次商住用地出让几乎都创下了当地的新纪录，而今年国贸拿下的集美杏北地王 （楼面价为13135.51元/平方米）也给其周围的在售楼盘做了一个价格坐标。

　　不过，有业内人士向《每日经济新闻》记者表示，其实此前大家预计该片区的楼面价有望突破15000元/平方米。

　　张子吉表示，伴随着下半年新盘放量、新房源上市，厦门楼市一手住宅库存总量将会不断攀高，将会对房价下行构成压力。加之下半年信贷紧缩状况改善可能性不大，厦门购房者入市的意愿和能力都将大打折扣。

　　“在接下来的几个月，伴随着更多新盘、新房源入市，开发商迫于走量压力和销售回笼，房价或会出现回调。”张子吉如此向《每日经济新闻》记者表示。

　　统计数据还显示，2013年厦门城镇居民人均收入为41360元，房价收入比差价较大。在厦门岛内外一体化发展建设刚刚起步阶段，过高的房价无疑将会产生不良的反作用。

　　观点篇

　　厦门经济转型“去房地产化”迫在眉睫

　　今年厦门房价环比涨幅全国居首，去年当地还曾出现一房难求得的情况。

　　集美区杏林大桥桥头，一家房产中介公司区域总监陈迪（化名）讲起去年二手房生意之好做，眉宇间透出兴奋。“卖出一套二手房，好几个人排队买，房东干脆直接在我们店铺开起了拍卖会。”

　　尽管今年厦门楼市成交量同比有所下降，但价格未见松动。陈迪告诉《每日经济新闻》记者，杏林大桥桥头区域是距离厦门岛内最近的地方，房价上涨潜力大，现在一套二手房的价格在17000元/平方米左右，同地段新房均价为20000元/平方米，而在两年前，该区域的价格大约只有10000元/平方米。

　　此外，据了解，厦门岛内主城区新房均价已经在35000元/平方米左右，并且已有豪宅化趋势，鲜有刚需小户型商品房。

　　对此，厦门大学经济学系副教授丁长发指出，厦门的高房价对人才形成挤出效应，当地经济发展需要“去房地产化”。

　　政府提优化发展第二产业

　　多项厦门当地官方统计数据显示，近年来，厦门房地产行业的快速发展对当地经济增长贡献颇大。

　　2013年，厦门市房地产投资531.8亿元，占全部固定资产投资1347.54亿元的39.5%，刚好占第三产业投资的半壁江山。当年房地产业实现增加值271.4亿元，增长12.0%;占全市GDP的9.0%，对三产的GDP贡献率为22.7%。

　　在财政收入上，厦门市2013年土地出让金收入273.07亿元，占厦门市一般财政预算收入490.6亿元的55.7%，其房价在去年底全国排名第4位，而GDP总量排名仅列53位。

　　对此，丁长发指出，与制造业相比，房地产业来钱快。过多的资金、资源配置给房地产业对制造业等其他产业产生“挤出效应”。

　　此外，由于土地供应偏紧，引得众多房企在厦门逐鹿土地资源。今年7月，经过116轮竞价，厦门同安一地块被保利地产以33.88亿元收入囊中，溢价率为31.42%，楼面成交价为10381.49元/平方米，成为同安区“新地王”，至此，厦门岛外四区的楼面价全部突破万元大关。

　　这使得厦门楼市逐渐走出一股“独立行情”，地价节节升高，房价也随之而起。

　　厦门一当地开发商向《每日经济新闻》记者表示，厦门的房企经过前两三年的发展积累，手头现金流相对充裕，不像其他市场的开发商急需去库存。“由于供应不多，很多开发商在厦门都没有土地储备，大型房企在各地开发的战略规划一般都是储备两到三块地，而在厦门，开发商如有一块土地储备（除在售项目）已算相当不错，资金和土地都使开发商没有迫切去化需求，降价意愿自然不强。”

　　对此，丁长发认为，“短期内，虽然发展房地产、土地财政让GDP增值、财政收入增加，但从长远看，这不利于经济的可持续发展，也不利于产业的转型升级。”

　　丁长发进一步指出，厦门的核心驱动力还是制造业和旅游业，旅游是周期性行业，因此根本还是在于实体经济，房价居高不下，难留住人才。

　　事实上，福建和厦门当地政府也已经意识到此问题，早在2012年，时任厦门市委书记于伟国就指出，产业才是这个城市的骨架。没有强有力的产业的支撑，这座城市做不大、做不强。

　　福建省省长苏树林在今年福建的地方“两会”上也指出，厦门要“又富又美”，一定要优先发展第三产、优化发展二产，不发展二产没有出路；不发展二产，厦门强不了；不发展二产，厦门三产没有服务对象。

　　一时间，优化发展第二产业、做优做强实体经济成为厦门的 “热词”，但这对厦门这个正在努力实现岛内外一体化的城市来说，先发展第三产、优化发展二产将是一个慢工出细活的过程。

　　丁长发指出，目前应有意识地降低房地产对经济的贡献度，集美、同安等地正在开发中，卖地出政绩和卖地出财政收入的冲动需要避免，即便城市发展需要地产，但厦门的房地产跑得快了点。

　　寻经济增长新支点

　　2010年，国务院批复厦门经济特区范围扩大到厦门全市，将岛外的集美、海沧、同安、翔安4区纳入特区范围，特区面积陡增到1573平方公里。作为“海峡西岸经济区”龙头的厦门，便开始提出一系列概念，核心就是寻找经济增长新支点。

　　上海自贸区建立不久，厦门就迅速提案设立自贸区。由于福州新区、平潭综合实验区也不甘落后，均提出享受“自贸区”或“自由港”的同等政策，最后福建省政府为了平衡各方，将三个地方捆绑在一起，打包成了福建自贸区方案。

　　不过，在当地学者看来，考虑其定位和规划，福建自贸区短期获批可能性较小。

　　地理位置优越，经济增长近年来却一直疲乏，这引起了一些当地学者的困惑。厦门大学教授林书民表示，近年，周边地方的经济发展层次对厦门经济的发展有着较大的支持。如晋江、泉州、漳州一带，它们距离厦门较近，有着同城化的需要，同城化之后当地民营企业的运营机构、总部开始往厦门搬迁，甚至汕头也有一些企业总部迁往厦门。

　　林书民认为，厦门在闽南三角洲还是中心地带，可以成为闽南地区的资源配置中心。按照现在这种模式，岛内开发加上周边发展，变成大都市，这座城市就很有前途。

　　但因三方利益诉求完全不同，各有算盘，同城化目前没有多大的进展。当地一位不愿具名的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，漳州目前仍然是“吃饭财政”，如果实现同城化，厦门房价可能会跌很多，如果区域合并，则涉及大规模人事变迁，都属于麻烦事。

　　与厦门只有一小时车程的泉州作为福建民营经济重镇，是国内一大批知名鞋服品牌的生产基地，泉夏之间的总部经济暗战也是两地政府间公开的秘密。

　　今年泉州地方“两会”期间，泉州市长郑新聪在晋江代表团座谈时特别提到总部经济区和服务业，其称晋江在这两方面都做得很好，“厦门开单、泉州提货的局面，要改变，泉州要做好总部经济”。

　　对此丁长发认为，厦门岛内筑巢就能引凤的思维需要改变，规划是这么规划，能不能实现是另外一回事，厦门政府对外企和国企服务的很好，在针对小微企业和民企的力度和政策还有欠缺。

　　（海西地产网 徐晓虹辑）