土地篇

　　厦门岛外土地争夺战：地王纪录频被刷新

　　厦门岛内主城区寸土寸金。最近一次岛内土地出让是在2013年12月30日，湖里区推出两幅商住用地，其中一幅成为厦门历史上单价地王，楼面价高达29935元/平方米。而按照2014年年初的厦门土地供地计划，岛内土地将零出让。

　　业内人士认为，厦门市政府对于土地供应节奏的有效控制，使得厦门成为存销比最为健康的城市之一，厦门土地出让目前仍然保持较高的热度。厦门岛外目前已经成为开发商争夺土地的主战场，在今年全国楼市整体遇冷背景下，这座房价节节上涨的城市，土地市场也热闹纷呈。

　　土地价格领先二线城市

　　厦门房价持续上涨，克而瑞厦门机构首席分析师张子吉认为，原因之一就是厦门土地供应量少，尤其是岛内，整体楼面价节节攀升进而推动了房价的持续上涨。

　　《每日经济新闻》记者根据公开信息整理厦门2012和2013年土地拍卖信息后发现，2012年厦门土地市场共出让69幅地块，但其中住宅用地仅12幅，占比17.6%且均分布在岛外。

　　而2013年总供应土地48宗，供应总占地面积151万平方米，同比下降32%，其中住宅用地供应共交14宗，而土地成交金额则达到266亿元，同比上升76%。

　　这种供应少的状况在进入2014年以后并没有更大的变化，据张子吉介绍，今年以来厦门土地供应23幅，其中商住地块仅有8幅。“不过，与国内其他二线城市相比，厦门土地供应量仍然明显偏小，这也是为什么厦门一个二线城市，房价却直逼一线城市的原因。”

　　从近五年的厦门土地 （商住用地）价格走势看，2010年厦门土地成交楼面价3616元/平方米（均价），而到今年均价已经高达10687元/平方米，5年间涨了近2倍。这种价格水平，已经遥遥领先国内的其他二线城市。

　　此外，厦门近几年的土地供应几乎都分布在厦门岛外的集美、翔安、海沧和同安四区。不仅岛内土地出让绝迹，厦门岛外的住宅用地出让也面临“僧多粥少”的情况，而眼下汇聚在厦门的各路开发商几乎都要面临土地储备告罄的压力。

　　即使在全国土地市场受到房地产市场影响而多城遇冷情况下，厦门土地拍卖仍然地王频出，岛外地价也纷纷进入万元时代。7月11日，保利地产（保利西山林语 保利新茉莉公馆）以33.88亿元竞得厦门同安区一幅商住地块，楼面价10381.5元/平方米。8月7日，厦门海晟房地产开发有限公司以5.18亿元总价竞得翔安区2014XP04地块，溢价57.93%，并以12634.15元/平方米的楼面价成为翔安新地王。

　　4年首现土地流拍

　　“有新地王作支撑，新盘的开盘价格肯定降不下来，而二手房价格也会看涨。”厦门中介协会副会长郭忠宗如是认为。

　　不过，2014年的厦门土地市场却发生了4年来首次商住地块流拍事件。8月7日，今年以来厦门最大出让地块，位于同安新城的2014TP02商住地块，总建筑面积达到33.43万平方米，起拍叫价达到26.41亿元，但只有两家企业领牌入场。在拍卖开始后，房企纹丝不动，最终因无人应价而流拍。这背后原因既能展现房企的担忧，也可看出政府的调控导向。

　　业内人士对《每日经济新闻》记者表示，目前业界仍然看好厦门，厦门房价今后仍存在成本性向上动力，但是大项目对企业资金需求压力大。

　　有观察人士发现，该流拍地块原本是计划于上月11日和保利地块同时推出，后被取消。有观点认为，取消或因同时推出多个大面积项目存在一定压力。而首幅地块流拍也给厦门土地市场降了一次温。

　　此次报名却未举牌的禹洲地产执行总裁蔡明辉曾透露，厦门土地资源非常宝贵，这几年土地市场供应量一直在减少，每次土地出让竞争都非常激烈，出让门槛非常高，基本上是成交以后5天内就要把地价交清，而且还要按成交价的10%交一笔保证金。门槛高了，企业一次性投入太大。

　　寸土寸金的厦门也不乏囤地现象。有消息显示，去年8月，厦门市国土房产局约谈了29家逾期未动工地块的用地单位，共涉及土地面积163.31公顷。其中：历年公开出让经营性用地中逾期未动工地块18宗，涉及土地面积69.83公顷。研究厦门土地市场多年的资深业内人士王崎也表示，目前厦门依然存在许多拿地年份久远还未开发的土地。

　　交通篇

　　厦门“双铁”时代来临 撑起房价上涨空间

　　近日，《每日经济新闻》记者实地采访后发现，已经悉数通车的高铁和在建的地铁正逐步打开这座城市房价的上涨空间。

　　位于厦门集美区杏林大桥桥头的几个楼盘成为当地房价新增长极，开盘三年以来，房价已经翻了不止两倍，目前均价已在两万元左右，这一地区只是岛外郊区。

　　“未来地铁一号线将在这里设站，步行只需十分钟，将来房价肯定还会涨。”记者走访两处楼盘时，售楼人员不约而同打出地铁牌。

　　铁路一响，黄金万两。多条高铁线路贯通厦门，这也直接改变当地楼市格局，周边城市购房者更有置业厦门的动力。

　　“双铁”时代来临

　　厦门岛很小，很堵，很拥挤；厦门岛外很大，很宽，人很少。尽管如此，人和车辆依然喜欢挤进岛内。现在，岛内外人口密度比达到11∶1，一半的常住人口都挤在岛内。

　　地铁在本世纪第二个十年走入市民视野。厦门市的经济指标、人口及规划线路的客流规模指标均达到要求，具备修建轨道交通的基本条件，2013年底，厦门地铁1号线工程正式获批，建设工期4.5年，2018年厦门将正式进入地铁时代。

　　高铁来的时间则更早些，2013年底，厦深铁路正式通车，这是一条毫无疑问的“黄金走廊”。厦深铁路所属的杭深线，是我国“四纵四横”快速铁路网规划中的重要 “一纵”，它将中国经济最活跃的长三角、闽南金三角和珠三角首次直线连接。

　　厦门大学经济学系副教授丁长发告诉记者，厦深铁路的通车，使闽粤三个经济特区之间的8个县市，结束不通铁路的历史，从以前的发展“断裂带”转变为“增长带”。

　　今年厦门高铁陆续通达北京、南京和长沙等国内重要城市，高铁经济圈雏形已经基本形成。“制约厦门经济发展的各种因素也在逐步改善，厦门吸引投资和人流的条件越来越好，这为拉动地方经济增长、缓解就业压力等都提供了非常重要的前提条件。”丁长发说道。

　　房价想象空间打开

　　2010年，有着敏锐投资嗅觉的广东人老徐，跟随着已经开建两年的厦深铁路，从深圳“北上”至厦门。老徐说，当时厦门房价和深圳比给他最大的感受是“好便宜”。

　　厦门2010年的住宅均价为11000元／平方米，而深圳住宅均价当时一度突破20000元／平方米。老徐预判以厦门的经济发展、环境以及特殊的闽南中心城市地位，随着铁路交通网络的贯通完善，将进入快速上升通道。

　　从2010年底至2012年底的两年时间里，老徐在厦门花费数亿投资购买了几处综合性物业。随着动车时代的到来，厦门房价从2012年底进入快速上涨期，到2013年，老徐此前的投资回报已经超过了100%。

　　而动车时代到来也宣告厦门岛外集美北站新区的崛起。北站片区系以厦门北站为核心打造的新城，2012年10月该区首个商品房项目三期开盘时，销售均价就已达到9000元/平方米。

　　该片区楼面地价也创下了一年翻近5倍的记录，在2013年2月5日，集美北站片区地块2013JP02被杏林建设以6.092亿元拍得，楼面价为10503.45元/平方米，溢价119.77%。

　　2012年，厦门全市的新房销售面积和套数双双超过深圳，但厦门人口只有深圳全市的1/3；2013年上半年，只有约370万人口的厦门在新房成交量上，仅比约2000万人口的北京少1万套。

　　有分析指出，厦门接连两年房地产成交量的“井喷”，有相当大的一部分是因龙厦铁路和向莆铁路的通车所带来的大量置业客流。

　　外地购房撑起半边天

　　泉州安溪人陈家姐弟，是一普通泉州中产家庭。姐弟俩大学毕业之后，都选择离家最近的厦门就业。“闽南人不希望离家太远，而就业机会和环境无疑厦门是首选。”陈家姐姐工作两三年后，就准备在厦门成家。

　　2008年的厦门，即使买一套二手房，首付也需要十几万元，仅工作两三年的姐姐和男友全部积蓄合起来不过7万元，好在买房大计全家人支持，凑齐首付买了一套二手房。

　　2009年，陈家弟弟在厦门房价“低位”时，也在岛内买了一套100余平方米的新房。几年后，姐姐又购买了拥有海景资源的复式 “豪宅”。不愿意输给姐姐的弟弟，也在2013年购买了第二套房。

　　类似的例子不胜枚举，而在厦门的外地购房者中，周边最有实力的第一军团为泉州人。厦门岛内的豪宅不少都是给泉州人买去了。“这些做生意的泉州人之间也存在暗暗较劲，有一个说法是泉州人没有几套厦门的房子都不好意思说，成为身份和财富的象征。”一开发商销售总监如是表示。

　　但他同时向《每日经济新闻》记者解释说，这些购房者虽然不一定都能够住进这些房子，但却并非概念中的炒房，而是将其作为一种投资保值和固定资产长期持有。

　　而老徐之所以选择厦门，而不是北上广的原因除了回报率的考虑之外，他同样考虑到了风险因素。“厦门的炒房比例较低，估计在20%以下，不然我也不敢来。”老徐说，他曾在晚上专门开车到传闻中空置率最高的海沧区去实地看灯，确实如大家所言很多新小区亮灯率 （入住率）很低，不过这并不使他感到担忧，原因就是这些空置房的房东很多都是长期持有者。

　　福州到厦门动车的开通，把闽南、闽中和闽北的购房者更多带到厦门；龙岩到厦门动车的通车，则将闽西的购房者吸引到厦门……厦门对外地购房者的吸引力随着交通的完善，磁力进一步增强。

　　在限购执行之前，统计数据显示，厦门的外地购房者占比达到六成，而2010年限购执行以来，厦门本地购房比例回升，不过外地购房者依然是主要购买力。