文五：

　　文 / 何秋

　　“房地产是资金密集型行业，国外房地产属于金融业，房地产非常重要的一点是资金运作。高杠杆、高周转恰恰能有效规避市场和政策的风险。”

　　——黄其森

　　会战：2013癸巳风云

　　“我不太懂西方的星座”。2013年12月19日，全国政协委员、福建省总商会副会长、泰禾集团董事长黄其森在接受《中国新闻周刊》记者采访时，坦言自己钟情于中国传统文化，至今仍不清楚自己到底属于哪个星座。

　　与谈起星座的淡漠相比，一说起泰禾集团发展策略和中国传统文化，黄其森立刻神采飞扬，一如魏晋雅集上侃侃而谈的大姓王侯。

　　“我们的策略是进中求稳。”黄其森说。

　　黄其森所说的进中求稳正是泰禾集团总结出的公司发展的“四高”策略，即高品质、高溢价、高周转、高杠杆。此策略奠定了泰禾集团的发展路径。

　　正是在此策略基础上，2013年，泰禾集团豪掷近200亿，将全国12幅优质地块收入囊中，总占地约1488亩、总建超238万平米。

　　大会战

　　2013年，泰禾惊人的表现始于1月24日，以18.5亿元竞得北京市朝阳区孙河乡地块，终于12月20日，以35.87亿元竞得福州市化工路北侧、东二环泰禾城市广场东侧一宗4块相连的地块。

　　完美的开端，完美的收官。

　　“2012年泰禾集团的利润是40亿。2013年上半年时很多人不理解为什么泰禾敢在2013年大手笔买地，特别是在年初的时候，在北京我们连拿了几块地，大家感觉是不是泰禾很激进？现在来看，要说泰禾是聪明人。”黄其森说。

　　“以目前的价格来看，拿同样的地至少要付出双倍的价格”。

　　2013年1月24日，经过43轮竞拍，泰禾击败保利、龙湖、融创、招商、九龙仓等众多竞争对手，以成交上限价格竞得北京孙河地块，溢价率为49.79%，折合楼面价28559元/平方米。

　　4月12日，泰禾以19.3亿元的绝对优势成功将通州台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块F3其他类多功能用地4-1-022地块F2公建混合住宅用地收入囊中，折合楼面价达1.18万元/平米，溢价率为112%。

　　5月20日，泰禾再次以11.25亿元竞得北京通州区台湖镇地块，溢价率48%，成交楼面价达1.9万元/平方米。这也是当时的新地王。业内一片惊呼。

　　“黄总有点疯。” 对此，素以大胆言论著称的华远地产董事长任志强则在微博上写道。

　　“不同的人对政策、形式的判断有不同的看法”。黄其森认为，泰禾的战略决定了其在市场上拿地的表现。

　　“北京哪个区域我看都可以，北京什么项目都可以做。”黄其森说。“泰禾在战略上采取深耕福建，布局一线城市，没有盲目铺摊子。”

　　在黄看来，当前一线城市比三、四线城市要好，“大大好于大家原来的预期”。从长远看，“1万多的楼面价也不算高”。

　　2013下半年地产走势证明了黄其森的眼光。“北上广等一线城市楼价平均价格涨幅均在20%以上”。

　　2013年6月5日，泰禾再次出手，以楼板价30974元/平方米，溢价率106.49%，总价6.48亿元竞得上海市闸北区103街坊27丘商办地块。“泰禾—京沪会战”。竞标成功后，泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男在微博上说。

　　“当然土地市场有很多不确定性，我们的心态是合适就拿，不合适也不需要一定非拿不可。”黄其森说，“2013年下半年泰禾在北京也参与了不下20次竞标，但是并没有地块进账。”

　　相反，下半年在上海、厦门、福州等地，泰禾则不断传来捷报。

　　8月27日，泰禾以40.52亿元竞得厦门海沧约259亩的H2013P04地块，楼面价10834元/平米，溢价率185.2%，成为厦门史上最大“地王”。

　　9月18日，以4.75亿元夺上海市宝山区高境镇高境社区普通商品房地块，楼板价24003元/平方米楼，溢价率118%。

　　2013年泰禾的12宗地块，最低溢价48%，最高溢价185.2%。泰禾高溢价拿地的策略让各方对泰禾的抗风险能力提出了疑问。

　　大收获

　　“不懂金融就做不好房地产。”黄其森说。“目前房地产资金来源无非有三种，股东投资、银行贷款、自有资金。”

　　在黄其森看来，从事房地产行业，必须对风险有着清醒的认识。作为海峡银行的股东，出身于金融体系的黄其森在多种不同场合，表述过这个观点。

　　“我们财务上比较稳健，每家拿地要考虑每个企业的战略和对市场的判断。像北京、上海土地付款方式不同，有的要一次性，有的可以分期，为什么不能利用后续销售的回笼来补？”泰禾地产项目的销售成绩让黄其森更加有底气。

　　作为泰禾在北京的首个商业地产项目，“1号街区”在2013年底上演了“冬天里的一把火”，12月28日首度开盘被近两千名客户争抢，773间瞬间便一售而罄，从拿地到开盘即清，仅用8个月。

　　在大本营福建，泰禾在福州、厦门、泉州、石狮、宁德等地，全面开花、快速去化，住宅产品全年持续旺销，表现优异。

　　2013年年初，进军厦门的首作“泰禾红门”，售罄速度以惊人的“小时”来计算，389套住宅开盘销售，3小时完销，商铺“泰禾天街”推出的两百余套房源不到1小时劲销超九成，中心车位开盘不到2小时即告售罄；9月28日一天，福建五个项目同时开盘，多个项目当场售罄，一日劲销30亿元；进入第四季度再发力，3月拿地10月即开放的宁德泰禾红树林，未开盘便遭遇首波抢房潮，11月23日，泰禾红树林首次开盘，短短2小时内286套房源旋即售罄，延续了宁德泰禾“即开即清”的销售神话。

　　2013年宁德泰禾销售额已超10亿，荣登当地榜首；在福州，“两红”项目（泰禾红树林、泰禾红峪）销售20亿，基本清盘，长乐红誉项目销售近10亿，成为区域市场销售冠军；泰禾首府项目销售达12亿，半年即告清盘；泰禾红悦项目别墅未开盘即售謦，两个月即销售6亿元，并成为福州单月楼盘销冠。

　　“房地产是资金密集型行业，国外房地产属于金融业，房地产非常重要的一点是资金运作。高杠杆、高周转恰恰能有效规避市场和政策的风险。此外，高周转使得资金使用率提高后，资金成本大大降低。风险也能降到最低。”黄其森说。

　　高周转让泰禾的资金链条一直正常运转。“目前我们的项目一般都可以做到拿地后，7个月内就可以开盘。”黄其森说。

　　最终，2013年泰禾交出了年销售168亿元的完美答卷。

　　2014年元月，泰禾北京院子，在春节放假前一周时间狂销15亿，为集团全年业绩增长打响头炮，实现开门红。2014年泰禾还会有更大的布局和更高的数据呈现。据广发证券最新研报表明，公司2014 年总可售货值将达400 亿，2014、2015年是公司货量爆发增长的两年，预计销售将继续保持高增速。

　　（海西地产网 徐晓虹辑）