文一：

　　“我车既攻，我马既同。四牡庞庞，驾言徂东。田车既好，田牡孔阜。东有甫草，驾言行狩。”

　　——《小雅·车攻》

　　崛起：三山诸侯逐鹿记

　　文 / 于佳

　　1996年，福州市鼓楼区的一间办公室。

　　泰禾集团董事长黄其森审视着墙上的地图——12万平方公里的三山之地，不足巴掌大小，却是一块孕育机遇和财富的梦想之地。

　　16年之后，正是这个站在地图前踌躇满志的人，带领泰禾集团从名不见经传的地方性企业一跃成为福州第一、全国知名的房地产公司，晋身地产“诸侯”之列。

　　近20年时间，黄其森和泰禾在地产领域内历经大小征战无数，最终以五大战役的胜利才赢得了今天的地位。

　　风起云涌：品质的力量

　　一个诸侯所具备的品格和他在追求目标时内心充盈的力量，只有在战场上血与火的洗礼中才能显现。泰禾成立之初，面对生死考验，黄其森对产品品质做到了始终不移的坚守。

　　1992年，邓小平南巡讲话后，中国房改在南方拉开帷幕。至1996年，全国登记在册的房地产公司超过3万家，遍地诸侯烽烟起，中国房地产市场一经开放便进入战国时代。泰禾集团也在这一年成立。

　　1996年，风起云涌的房地产市场初露狰狞，竞争惨烈。到1997年，全国33482家房地产公司瞬间减少到21286个。泰禾集团在成立的第一年就不得不面对残酷的市场。决定泰禾集团能不能在市场站住脚跟的第一场战役在黄其森的指挥下拉开序幕——这就是后来为福州市场所津津乐道的“天元”战役。

　　战役之初，黄其森便为泰禾定下了“为当地创造作品，为时代奉献精品”的基调。

　　1997年，福建省福州市鼓楼区二环路边上一个依山而建的地产项目因定位不明晰而夭折。地产科班出身，对于建筑和地域有着独特理解的黄其森看到了其中蕴含的机遇，果断出手对其进行了重新定位与开发。

　　“土地本身就具有稀缺性”，黄其森说。对土地认知不同，所开发的地产项目所表现出来的气质也截然不同。

　　“天元山庄”是泰禾集团福州第一个项目。黄其森决定走一条与别人不同的地产之路。“不做则已，要做就做最好的。”黄其森说。

　　泰禾集团的崛起，从对土地不一样的认知，对品质的追求开始。

　　当年，在福州的大多数楼盘还都以本地设计院设计为主的时候，泰禾花天价1500万元从上海请来国际级的“军师”为其量身定制，设计出天元山庄图纸，引起业内一片惊呼。

　　“当时这是一个创新，在分析了项目独特的地理位置后，我们独创了半坡式住宅，后来到北京开发运河岸上的院子就借鉴了这个项目中的诸多经验，比如原先的绿植完全保持原生态等。”黄其森说。

　　1998年，泰禾集团首创的半坡式住宅一上市，便引发轰动。住宅依山而建，随地势起伏自然错落，其间茂林、修竹、溪流、叠泉、花园等景致沿着山坡地蜿蜒分布，营造出中国山水画卷的独特空间感受。这种开发方式开启了福州建筑界坡地建筑之先河。天元山庄也成为福州市建筑标志群之一，至今仍是福州地产史上的传奇。

　　泰禾初战告捷。此后，在短短几年时间里，泰禾集团又开发了天元·美树馆、天元·荷塘月舍等一系列高品质的“天元”楼盘，并都在福州市场上得到不俗的反响。“天元战役”泰禾交出了完美答卷，在福州立稳了脚跟。

　　鏖战京都：战略眼光的胜利

　　没有野心、雄心的人成不了诸侯。2002年，泰禾集团做出一个让业界为之震惊不已的战略决定——北上，将主战场从福州移到了京城，在京杭大运河畔首期圈地500亩，打造大型别墅项目“运河岸上的院子”。这一步，直接让泰禾从地方性企业变为享誉全国的知名地产开发商。

　　刚刚进入北京市场的泰禾集团，满怀信心冲进了京城高端住宅地产战场。泰禾集团第二场战役——“院子的战争”就此上演。

　　尽管北上是泰禾集团深思熟虑的战略决定，尽管泰禾为此做了充分的准备，这场“战争”的惨烈程度依然超出了想象。在地产大鳄云集的京都，销售单价未足万元的“运河岸上的院子”明显爆炸威力不足，市场影响力太小。一场真正的考验摆在了黄其森和泰禾集团面前。

　　在当时高端市场均价不足两万元的时候，黄其森敏锐地意识到别墅项目在未来的稀缺性。“我当时的判断是，在北京奥运会之前，高端地产的价格会达到每平米4至5万，奥运会之后，每平米8至10万。”黄其森说。

　　在这种情况下，如何提升“运河岸上的院子”的市场杀伤力？黄其森的选择是仿效楚霸王破釜沉舟——立刻封盘，全面提升“运河岸上的院子”的品质。“我当时的要求是，让团队把一栋别墅当作一个项目来做。”

　　作为首都，北京的土地更加寸土寸金。“运河岸上的院子的开发经历了从高端住宅到豪宅的转变，”黄其森说，“在精神层面上，我做豪宅体现了对土地的珍惜和尊重。”

　　“只有尊重土地，土地才会回馈其应有的价值。”

　　储备弹药近三年后，再度开盘的“运河岸上的院子”，立刻引爆市场。巡航制导导弹精准命中京城高端客户的需求。原本一平方米一两万元的别墅卖到了十多万元，甚至出现了令人咋舌的3亿、5亿的单栋总价。在创造了全盘货值从6个亿上涨到80个亿的价值传奇的同时，“运河岸上的院子”也成为北京乃至全国最知名的高端住宅项目之一。

　　“院子的战争”让泰禾集团一炮而红。泰禾集团立刻从一个地方品牌一跃成为全国品牌，诸侯之相尽显。

　　2013年9月，《亚洲10大超级豪宅》排行榜在香港揭晓，“运河岸上的院子”名列第七，是北京唯一入选的豪宅及中国唯一入选的中式豪宅。

　　“豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。”诺贝尔经济学奖得主罗伯特？蒙代尔（Robert Mundell）说。

　　“当初将运河岸上的院子做这样的定位是希望能够树立一个品牌，”黄其森说，“院子是独一无二的，别的开发商是做不出这种院落式房子的，运河岸上的院子整体规划为一街七巷，它借鉴了当年封疆大吏林则徐、沈葆桢等人在福州的住宅三坊七巷设计。”三坊七巷的历史文化韵味、严谨的布局、精致的装饰给了黄其森和泰禾集团无尽的灵感。

　　未来是以品质和服务取代单纯追求数量和速度的时代，黄其森坦言，要想保持在市场上的地位，必须从灵魂深处把握中国传统文化和中国富豪阶层的理想与追求。泰禾集团将始终坚持“高端精品”路线，以及“宁可慢一点，也要实一点；宁可少一点，也要精一点”、“要做就做到最好”的开发模式，这也是泰禾历经多轮调控风浪而屹立不倒，反倒逆势而上，称霸一方的秘诀所在。

　　2013年，在运河岸上的院子成功的基础上，泰禾集团重磅打造的“泰禾·北京院子”更加成熟、更加具有王侯风气。

　　“泰禾·北京院子是三街五巷八坊。”黄其森说。“北京院子的巷道融入当代水墨笔法做坊巷布局，走在这里，深巷幽幽，步移景异，意境悠然。其园林采用了中国传统的皇家造院方式，依照 ‘一池三山’设计手法，师法自然。”

　　“由坊巷、宅门围合而成为独立院落，独门独院，不仅体现了中国传统大户人家的门第感，更造就了良好的私密感。”2013年9月21日，由冯小刚担纲总导演的《院子里的中国》开机仪式在泰禾·北京院子举行。

　　“泰禾把院子做好凝固下来，这个是很值得骄傲的一件事情，”冯小刚说，“它反映出了泰禾对于中国传统文化的自信。”

　　在冯小刚看来，中国正缺少像“北京院子”这样充满文化自信的住宅。“你很难想象在美国、法国会有一个名字叫通州、昌平的住宅项目，但是在北京却到处可以看见像托斯卡纳、加州水岸、格拉斯小镇这样的地产项目。”冯小刚说，“这让人匪夷所思。”

　　品牌之战：掌控战机

　　《国语》记载，“大国之卿，一旅之田，上大夫，一卒之田”。《孟子？万章篇》记载，“天子之卿受地视侯。天子之制，地方千里。公侯皆百里”。土地的多寡直接决定了诸侯实力。同样，土地储备是否充裕，也决定了一个房地产商在市场上是否有足够的底气和发言权。

　　2005年，泰禾集团大本营福州市的房地产市场前景不甚乐观。开发商，消费者均持普遍的观望态度。“2005年，福州住宅市场尚未完全起步”，黄其森回忆。彼时，一边是乌龙江边楼宇稀疏，荒地连片；一边是民间购买力连年增长，住房需求隐动。

　　纵观地产大势，黄其森敏锐觉察到福州房地产的春天马上就要到来，第三次战役时机已经成熟。

　　2005年，征战北京的黄其森“班师回朝”，在福州的乌龙江边拿下两块地，连片开发。当时拿地的价格是1000元/平方米。泰禾一口气拿下了近2000亩。黄其森为“泰禾战役”储备了足够的弹药。

　　2007年，福州房地产市场爆炸式增长，楼面价格迅速从1000元直冲万元大关。各房地产公司摩拳擦掌，大肆囤地，抢夺市场。早就预料到如今态势的泰禾集团顺势推出震撼福州楼市的泰禾？红树林和泰禾？红峪。

　　超高性价比、超优位置、超级设计和户型……“泰禾”品牌成为福州地产品质与层次的代名词。“2007年到2009年楼市最为火热的年份，泰禾没有抢夺一块高价住宅用地，”黄其森说，“但这并不妨碍泰禾陆续推出优质楼盘。”

　　在对的时候做对的事情，不放过任何一个机会，这就是泰禾成功的秘诀。

　　“泰禾不放过任何一个机会，但是也不盲目得试图抓住所有机会。”黄其森说。“从目前来看，我感觉如果时机好，机会应把握住。实际上我们每块地，我做什么产品，什么议价，有什么优势，我们都已经算清楚了。”

　　正是在此基础上，泰禾迎来了企业发展最大的一个机会：上市。

　　股市征战：坚持就是胜利

　　对于房地产行业来说，资金就是征战沙场的粮草。“不懂金融就做不好房地产。”黄其森说，“房地产是资金密集型行业，国外房地产属于金融业，房地产非常重要的一点是资金运作。”

　　2007年，正值楼市最为火热之时，泰禾再一次将战场转移，发起了对泰禾影响深远的第四次战役：上市。“对于资本运作，泰禾从一开始就有所准备了”，黄其森称，这或许跟他早年在银行的工作经历有关。深知现金流对于房地产企业作用的黄其森从入主泰禾集团伊始，便有了资本运作的想法。

　　功夫不负有心人，机遇终于出现。2007年，福建上市公司“福建三农”重组计划被提上日程。黄其森和其余10余家公司同时开始逐鹿三农。“谈判重组的难度超出想象。”黄其森说。

　　在旷日持久的拉锯战中，另外十余家企业陆续退出。黄其森介绍，与福建三农谈判的工作量非常大，主要是三农集团的公司地域分布很广，需要一家家地跑，非常麻烦。

　　“但我从没想过放弃，当时房地产企业的IPO已经停了很长时间，借壳是唯一的通道，再难我们也要坚持下来。”黄其森坦承。

　　2010年9月30日，经过三年多的拉锯战，最终泰禾将价值24.2亿元的全部股权注入福建三农，借壳上市，成为当年实现国内上市的唯一一家房地产类企业。

　　“毫无疑问，在A股上市，对企业发展有好处。”黄其森认为，上市对于泰禾来说，不仅意味着畅通的资本渠道，面对国家宏观调控的大环境，泰禾还有了更强的抵御风险的能力。

　　上市后，泰禾的战斗力倍增。这在三年后的北京市场得到了验证。2013年1—8月，泰禾集团豪掷130多亿，连续斩获北京四幅优质地块，并在上海、福州、厦门各有收获。

　　进军商业地产：出奇制胜

　　凡成就大业的诸侯，无不拥有战略眼光，善于借势布局。

　　2010年上市后，泰禾集团的发展进入快车道。黄其森又将目光聚焦在了商业地产领域。由此泰禾第五次战役进入公众视野。“商业地产战役”，彻底奠定了泰禾在福州乃至全国地产市场的地位。

　　在短短两个月时间内，泰禾相继成功摘得福州两个大型商业地产项目，由于之前泰禾一直专注于住宅地产，从未触及过商业地产，泰禾此举一度被人认为是战略冒进。

　　面对“冒进”的质疑，黄其森给出了自己的答案。“泰禾进军商业地产是有备而战，泰禾从不打没有准备的战争”。北京设计研发中心加上海招商平台，就是驱动泰禾商业地产战车的“双引擎”。在双引擎的驱动下，泰禾义无反顾地杀进了商业地产。

　　“一直以来，泰禾给人低调的感觉，但这几年发展又给人很快的感觉，这其实是企业发展厚积薄发到了一个阶段的必然表现。经过十年的准备，一年多的实战经验，泰禾已有了自己的商业模式，再加之各地来的高级人才团队，泰禾的商业发展正是好势头。”

　　2012年，在更为严厉的房地产调控政策出台后，住宅地产市场一片黯淡。与此形成鲜明对比的是，商业地产由于不受政策限制，迎来了发展的高峰。

　　“讨论房企的产品线，首先要看国家的宏观政策。中国的经济发展越来越靠内需拉动，商业地产恰恰可以大有作为。内需消费就要有商业地产做载体、平台。”黄其森说。

　　黄其森的判断再次被证明是正确的。2012年五四北泰禾广场开盘，短短7个多月，泰禾广场SOHO产品“9开9清”，清盘次数之多，在福州楼市前所未见。泰禾“商业地产战役”大捷。

　　最终泰禾集团也以全年总销额62亿元雄踞福州楼市年度销售冠军，远超第二名10亿元以上，将榕城各大房企远远抛在身后。其中，商业地产项目贡献销售额48亿。“福州第一地产商”由此诞生。

　　2013年9月，五四北泰禾广场盛大开业，整个福州为之疯狂。

　　“在商业地产领域，我们提出了学习万达、超越万达的口号”。

　　“我们提出超越万达，不是在数量上超过万达，而是在品质上多投入，如整体设计外观、购物环境、招商品牌等，在业态上走差异化。只有高品质，才能高溢价，同时高品质也能转移风险。”黄其森表示，每一座泰禾广场都必须打造成为城市地标，成为引领当地高端商业的精品之作。

　　“万达是一个普及型的购物中心，泰禾的作品是精品，打磨得很精制”。著名财经评论家水皮说，“差异化才是制胜王道。”

　　亚洲购物中心协会副主席郭增利指出，泰禾广场“精品商业模式”不仅仅是针对业主，最后受益的是整个商业项目的良性发展。可以说，精品商业模式”不单单是泰禾集团自身的努力和尝试，而是对整个商业地产行业的发展做出的一种变革。

　　2013年，五战皆胜的泰禾厉兵秣马，再次吹响了进攻的号角。这一次他们将目光放得更远。“扎根福建、深耕北京、布局全国、多元发展，战略决定成败，”黄其森说，“泰禾已经做好了再打五次战役的准备。”