所谓“小产权房”，严格意义上是指在农民集体土地上建设的房屋。业内则一般把集体土地、军队用地、企业用地建设的房屋等统称为“小产权房”，由于未缴纳土地出让金等费用，这种房屋没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房产局也不会给予备案，
【名词】 小产权房
所谓“小产权房”，严格意义上是指在农民集体土地上建设的房屋。业内则一般把集体土地、军队用地、企业用地建设的房屋等统称为“小产权房”，由于未缴纳土地出让金等费用，这种房屋没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房产局也不会给予备案，因此并没有真正的产权。
可挑房源数量不多,各方面都比较满意的房子价格又不便宜……关注岛内二手房已有一段时日的杨女士越来越心急了。偶然间，她从别处打听到，我市目前有一些“小产权房”不仅地理位置优越，价格甚至只是同地段商品房的一半。但令杨女士纠结的是,买这样的房子没法拿到产权证。
价格较低 多为同路段商品住宅的一半
近日，杨女士在某房地产网站上看到，位于东浦路的森景华庭一套建筑面积50平方米的小两房正在销售。她从中介了解，该地块为军队用地，房源是军队集体产权，购房者只有该房屋的使用权，没法拿到产权证。房源经过简装修，空调、热水器一应俱全，但需在一个月内将总价72万元全额付清。
“森景华庭就只剩下这一套了，最近刚卖出三四套，挺抢手的。”中介人员告诉杨女士，已有不少购房者来电咨询该房源的情况。
记者了解到,我市东浦路、前埔、曾厝垵、江头等地段都有些“小产权房”。一方面，大批刚需购房者被相对较高的房价拦住了脚步，而“小产权房”的售价只有同路段商品房价格的五六成，因此受到部分自住购房者的青睐；另一方面，由于“小产权房”不受限购令影响，有投资客买下后再转租给他人。因此，在业内还是有一定关注度的。
成交量低 只占二手房市场成交量1%至2%
关注的人不少，实际交易情况又如何呢？记者在走访中了解到，由于购房存在风险，我市“小产权房”交易市场整体较为冷清。厦门市房地产中介行业协会副会长郭忠宗介绍，我市“小产权房”成交量在整个二手房市场中占比非常少，约1%到2%。虽然有部分业主买下做投资，长期出租，但由于无法抵押贷款，升值空间仍然有限。此外，由于无法申请银行贷款，房款总价通常需要在短时间内一次性或分期付清。
“我们都不太愿意受理小产权房的业务。因为没有保障，若涉及纠纷就很麻烦。我们一般也会劝业主购买有产权的房子。”金海岸一经纪人说。
但也有业内人士透露，部分地理位置和居住环境较为优越的“小产权房”也颇受那些自住购房的刚需族欢迎，价格也有所上涨。如森景华庭是在2011年底交付使用的，当时每平方米售价仅四千多元，如今已涨到每平方米一万四千元左右。
风险较大 小产权房买卖与法律相悖
在市场成交中，不少购买“小产权房”的购房者都会通过公证来给自己吃一颗定心丸。那么，是不是公证了就绝对保险呢？记者昨日走访我市几家公证处了解到，目前我市有部分公证处受理“小产权房”的公证业务。但一般来讲，公证内容只是在之前已经签订的合同中对当事人双方的交易意愿和付款方式等事实进行证据保全,并非对合同进行实质性的公证。
“这几年办理小产权房公证的量很少。”鹭江公证处有关负责人说，在办理过程中也会再三提醒当事人,购买小产权房有可能与现行法律法规相悖,权益可能得不到充分的保障,购买者存在一定的商业风险。
福建信海律师事务所林敏辉律师表示，小产权房的公证实际上不属于房产买卖公证，而应属于证据保全的公证，公证行为并不能说是买卖行为合法化，合同进行公证不能成为主张房屋所有权的依据。
【提醒】
买卖小产权房
要有风险意识
“法律法规对商品房的相关规定和制度不适用于小产权房，法院也就不能用商品房买卖的法律规定及司法解释来处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到保障。”福建信海律师事务所林敏辉律师表示，受政策风险影响，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建或者已建项目被强制拆除。此外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，很可能无法得到相应的拆迁补偿。
林律师提醒，市民如确实要购买小产权房，除了要预见到可能产生的风险以外，还要对买卖合同进行详具约定，针对今后可能出现的情况，约定双方的责任和义务。
（海西地产网 林晓军辑）
