房地产行业发展到现阶段，“转型”一词不再仅停留在概念层面，已变成各大房企业绩会上的新焦点。
8月18日上午，中骏置业控股有限公司在香港召开2015年中期业绩会，今年的媒体提问环节，除了“业绩”“土地”“债务”等熟词外，“产业地产”无疑是其中另一焦点。
“可以把（海峡生态科技城）看成是一个试点项目，如果未来发展得好的话，会考虑把这种模式复制到其他地方去，因为公司看好产业地产的发展前景。”中骏置业董事局主席黄朝阳如是回答观点地产新媒体的提问。
下半年的大任务
8月17日晚，中骏置业发布的2015年中期业绩公告显示，截至6月30日，中骏置业及合营公司实现累计合同销售金额约54.12亿元，同比减少约3.4%；期内平均物业销售均价为8193元/平方米。
按照年初制定的135亿元全年目标，今年上半年中骏置业已完成比例约为40%。
“按照年初目标，公司上半年预计完成35%-40%的目标，最终是完成了40%，对下半年完成60%目标是非常有信心的。”业绩会上，中骏置业财务总监李少波表示。
据李少波介绍，2015年下半年，中骏置业及合营公司预计有6个新项目推出，分别是位于上海的天誉、中骏广场一期及柏景湾，位于泉州的四季花城二期，位于廊坊的四季花都二期以及位于临汾的中骏国际社区四期。
“位于上海及廊坊的四个项目将贡献公司下半年大部分业绩，且将拉升上半年的低均价。”李少波称，由于上半年的贡献项目主要集中在三四线城市，因此整体均价同比大幅下滑，在下半年推出上述四个项目后，全年整体均价将回升到11000元左右。
李少波指出，随着下半年市场继续回暖以及公司推盘节奏的加快，公司7月份销售数据已明显好转，特别是成交均价已升至九字头。
据中骏7月公告，截至7月底，中骏置业及合营公司实现累计合同销售金额约67.78亿元，累计合约销售面积约74.15万平方米，同比分别实现增长6%和4%。其中，首7个月的平均销售价格为9142元每平方米。
虽然下半年即将入市的六个项目为中骏置业完成全年目标奠定了基础，但现场媒体关注的还有项目扎堆给公司去化率带来的压力。
对此，李少波给出的解释是，上半年在售项目主要集中在三四线城市，这些区域市场回暖并不如一二线城市那么快，导致前六月去化率仅达55%，“下半年有四个项目集中在一二线城市，特别是上海有三个项目，预计下半年到去化率将有所改善，或将超过60%。”
报告期内，中骏置业及合营公司共有27个项目处于在售状态，分布在9个城市，其中1个为期内新推售的楼盘，即位于泉州的蓝湾悦庭。
截至6月30日，中骏置业及合营公司共有19个项目处于不同建设阶段，发展中物业总规划建筑面积约33晚平方米，其中新动工项目共2个。
在问及人民币贬值对公司的影响，李少波则表示，人民币贬值只是短期行为，截至6月底，公司的国内债和国外债比例各占一半，“随着下半年国内融资渠道的继续开放，争取年底国内债占比超过50%。”
产业地产新兵
对于“财务官”李少波来说，关注公司发展过程中的每一个数字，来自于他的职业素养与敏感。
在董事局主席的位置上，黄朝阳更多是一个船长，密切关注着公司这艘大船的行驶方向，根据变化的情况调整战略。
“从公司目前在一二线城市约250亿-300亿的货值储备来看，未来公司将坚持这个战略不动摇。”黄朝阳表示，当前公司战略布局仍然是聚焦长三角以及深圳等城市。
早在今年年初制定全年计划时，中骏方面已透露，在土地投资方面，2015年拿地区域主要集中在一二线城市，包括上海、北京、深圳、南昌等城市都会列入考虑范围。李少波则补充称：“公司今年的全年拿地投入是45亿元，上半年已经投入约24亿元。”
半年报告显示，中骏置业于上半年并无新增土储。截至6月30日，中骏置业拥有土地储备合计总规划建筑面积约949万平方米，共计30个项目分布在11个城市。但在7月，中骏置业于天津取得1幅土地，总建筑面积12万平方米，土地金额6.02亿元。
由于一二线城市居高不下的地价，黄朝阳则表示，公司还是会坚持比较审慎的态度，会选择合作、收购或者小股操盘等多种方式获取土地，“不会拿超过预期的地块”。
对中骏来说，坚持的是“战略布局”，改变则是“发展内容”，这其中一大看点，即通过海峡生态科技城称为了产业地产的新兵。
“可以把（海峡生态科技城）看成是一个试点项目，如果未来发展得好的话，会考虑把这种模式复制到其他地方去，因为公司看好产业地产的发展前景。”黄朝阳对媒体表示。
据查阅，“海峡生态科技城”位于厦门新机场旁，项目占地面积达10平方公里，总投资额超过50亿元。由于体量庞大，中骏置业常务副总裁李维介绍，项目将涵盖多种业态，包括先进制造业、高新技术产业、空港物流业、休闲度假等服务业。
“这个项目未来十年会给中骏带来持续的贡献，整体收益应该会超过百亿。不过，尽管收益可观，中骏并没有打算马上进行扩张。”李维此前接受观点地产新媒体采访时如是介绍。
对于这个需要“8-10年”才能落成到项目，黄朝阳在业绩会上则表示，除重点引入一些技术型企业（台湾企业是一大优势）外，中骏还将依托码头优势做物流，“在这个过程中不排除未来会引入一些合作伙伴”。
以下为中骏置业控股有限公司2015年度中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：公司上半年以去库存为主，现在库存量是多少？压力大不大？
李少波：刚才所说的去库存主要是我们在福建省一些四线城市的项目，这些楼盘去化率原来比较低，但经过价格调整后，去化率还算比较合理的。
经过去年、前年再加上今年上半年的消化后，我们预计库存压力在下半年会慢慢减轻。再配合我们新盘的推出，相信下半年去化率会比今年上半年有比较大的进步。上半年的去化率大概是55%，下半年应该会超过60%。
现场提问：均价是不是降低了？
李少波：主要跟货源有关系，上半年推的这些货源主要集中在福建省，所以均价比去年低，大概只有8000多元。下半年的新盘集中在一线城市，7月份数据显示均价已经到了9000元，预计全年均价在11000元左右。
现场提问：中骏有一些港元和美元计制的银行贷款，还有一些美元的优先票据，人民币贬值会不会导致利息成本增加？你会不会考虑减少在境外融资的额度，提高在境内融资渠道？
李少波：现在我们只有2亿美元的优先票据，人民币贬值应该只是阶段性的短期行为。从长远来说，人民币要想作为国际货币，就算未来还会继续贬值也不会这么突然。
从我们的债务结构来看，国外债跟国内债大概是50%对50%。公司也不会全部选择在国外发债，下半年也会争取在国内扩大发债渠道，到时国内贷款比例会超过50%。
当然，以后还款的时候也要多用一些人民币还这些美元债，但因为贷款年息还有两年半，还有一个是五年后才到期，所以短期内对整个损益没什么太大的影响。
现场提问：预计下半年楼市会不会持续回暖？
李少波：我们还是保持乐观的，虽然中央和地方政府推出了一些政策，比如说央行降息降准，对整个房地产市场是利好的，但我们预计政策效果显现出来需要几个月的时间，所以上半年只推了一个盘，下半年将推六个新盘，这证明我们对下半年的信心比上半年更大。
下半年推的6个盘有4个在一线城市，包括北京和上海，所以下半年的销售会更好。从我们的合同销售135亿目标来看，年初确定上半年大概完成35%到40%，最终完成了40%，下半年会完成60%到65%。
现场提问：中骏第一个产业地产项目海峡生态科技城下半年将入市，公司关于产业地产的发展思路和特色是什么？
黄朝阳：海峡生态科技城是一个产业地产项目，项目依托于厦门新机场（即把厦门和泉州两个机场整合在一起，在厦门和泉州之间），我们做的是一级开发。
项目定位方面，第一是会找一些技术含量比较高的企业入驻，第二是物流，因为厦门机场的规模很大，旁边又是码头，所以我们可能会做物流。
现场提问：这个项目是不是一个试点？未来公司会不会做类似的产业地产项目？
黄朝阳：是一个试点，如果产业地产能够做好，不排除这个模式继续延伸，复制到其他地方。
现场提问：会不会考虑引入合作伙伴？
黄朝阳：这是一个方向，因为产业地产需要招一些行业的公司。我们参观过万科物流园，肯定会引进一些业界比较著名的企业进行合作，包括一些技术含量比较高的大企业。
现场提问：这两年越来越多房地产企业在转型产业地产，您怎么看当前这个市场？
黄朝阳：我们还是看好的，因为经济的发展还是需要产业支持。我们这个海峡生态科技城项目因为在厦门，还面对台湾的一些企业，不单是本地的企业。
现场提问：生态科技城这个项目投资了多少？
黄朝阳：到目前为止投入了十二三个亿，是一个刚开发的项目，到目前都是勘探之类的工作，因为离机场才1公里的直线距离。
现场提问：预计总的投资额和时间大概是什么？
黄朝阳：全部落成需要8到10年，因为是1万亩土地，规模比较大。公司总投资额是50亿元，但这是滚动开发的，因为第一期土地审批手续比较长，现在在整理土地。
现场提问：中骏未来发展重点会在一二线城市，但一二线城市地价相对较高，管理层是怎么考虑在一二线城市拿地及未来开发风险问题？
黄朝阳：我们三年前有一个战略转变，即进入一二线城市。现在看来，我们今年到明年有250亿到300亿的货值在一二线城市，战略转变的成绩逐步在显现出来。
我们要进入的城市是全覆盖，每块地都要研究并寻找机会，当然也会考虑一些合作拿地的方式或是买一些二手地。中骏会采取多种形式拿地，但是进入一二线城市的战略不会改变。
当然，我们会采取比较慎重的做法，每一块地预测最高价格是多少，如果超过预测就放弃，我们不会去拍地王。
现场提问：上半年拿到了一块天津的地皮，下半年还会动用多少钱去拿地？会不会集中在北京和上海？
李少波：中骏战略布局是聚焦战略，长三角、北京、深圳、福建的方向肯定不会变。我们全年预定了45亿现金拿地，上半年大概支付了24亿左右，意味着下半年还有20多亿拿地。
（海西地产网 张喵喵辑）
