日前，漳州出台《关于漳州市区统购商品住房加快解决安置住房的指导意见》（简称《意见》），将统购漳州市区的商品房充当安置房。《意见》指出，各区政府按照多方评估机构的市场评估价的九成进行统购。《意见》一出台，马上引发市场热议，业内人士指出，政策的出发点不仅能够解决拆迁户对安置现房的需求，而且有利于去化高压的库存量，但在操作中，可能会存在一些困难，比如，资金来源、评估价的制定、拆迁户就近安置需求等方面。
开发商：统购成与否 关键是价格
民兴置业总经理朱俊认为，以市价九成统购的价格比年初福州出台的8.5折收购商品房务实得多，但这条意见不具备强制性，有待政府与企业双方进行磋商。不过他提出《意见》中的统购评估价与市场价格的把控，值得商榷。他解释道，如果收购价不是真实反映市场价，在此基础上再打不低于九折的价格出售，开发商不会接受，现在大部分楼盘价格已经触底。朱俊表示，从他们楼盘来看，如果目前的价格再稍微降一些的话，整体的去化量会更快，也就没必要再以更低的价格去找政府谈收购。“不是我们愿不愿加入的问题，而是政府出台的统购价高低的问题，如果开出一个我们能接受的价格，我们应该就会参与，但是开出的价格利润点太低，甚至亏本，我们就没必要去做。”宏景花园策划经理辛祖明表示，如何寻找评估价与开发商利润点的平衡，就是摆在这个《意见》前面的一道坎。他表示，在短期之内，政策利好不会马上显现，还需要政府去筹措资金，其他的配套措施也需要一定时间去制定。
不过，也有业内人士表示，此举对一些资金链紧张的房企来说，倒是一个难得的机会。房企的融资途径大概有上市融资、银行融资、信托融资以及民间融信等方式，就目前几大主流融资渠道的利率来看，银行在10%以上，信托公司在18%左右，民间融资在30%左右。然而随着楼市下行，中小房企上市无门，向信托与银行融资渠道也越发艰难，有些不得不转向民间融资，然而高昂的利息，让这些中小房企生存空间被挤压。这个政策对开发商回笼资金方面来说是件好事，部分房企或压缩利润甚至保本来通过政府收购剩余房源，获得现金流。
业内人士：加快去库存 政府出新招
对于这条意见，开发商普遍认为，它的作用在于救市与去库存。中天置业总经理郑诗德表示，今年以来，楼市新政密集出台，从“3·30新政”、“闽七条”到“漳八条”，从二套房贷首付降低、公积金额度放宽到二手房交易营业税“5改2”等一系列的新政出台的效果来看，虽然市场稍微有所回暖，不过还未能从根本上解决楼市的症结。而此次出台的意见可以看做促进市场销售的救市措施。立丹行漳州区域总经理彭政也认为，政府此举的意义在于托市。
高库存仍然是摆在漳州地方政府和开发商面前的一道难题。据立丹行的数据显示，截至2014年12月底，漳州市区在售存量177万㎡，在售未推存量约计320万㎡，今明年预计市场总量将达到768万㎡，以近一年月均去化8.0万㎡速度计算，需8年方能消化完全，后市压力较大。有行业人士表示，将存量房转为安置房，无疑有利于加速闲置存量房流转，减少社会资源浪费，并减轻目前房地产市场存量高企的压力，符合千方百计去库存的工作思路。
此外，收购商品房做安置房有利于政府减轻保障性安居工程的建设压力。今年，漳州市保障性安居工程建设目标任务为新开工建设保障房31447套（户），开工总面积370.7089万平方米，分别涵盖公共租赁住房、城市棚户区改造、国有垦区农场危房改造、华侨农场危房改造等四大类保障性住房，总投资额度达180.1058亿元，在各个地市中位列第一。有业内人士表示，政府保障房建设任务艰巨，通过市场回购，能够快速解决部分住房供给，不失为一种更快更经济的有效手段。
征迁户：选择范围广 优于安置房
而对征迁户来说，无疑也是大利好。辛祖明认为，收购商品房做安置房，能让拆迁户的生活条件得到更大的改善。他表示，商品房作为具有商品属性的产品，在小区规划、户型设计、园林景观、物业服务上，肯定要优于安置房。漳州市区楼盘林立，燕瘦环肥、各有千秋，各种地段、各种户型、各类价格档次，应有尽有；在实践当中，安置房从设计、施工到交房最快也要三年，有的甚至达六七年时间。《意见》规定，符合条件的楼盘必须是达到竣工条件，那么安置户可以马上购房马上装修入住，省去等待安置的苦恼。
导报记者也走访了一些面临动迁的拆迁户，他们认为，政策让他们选择居住的范围更大了。根据目前漳州市区拆迁的有关规定，在拆迁方案中，拆迁补偿被拆迁人可自行选择“产权调换”或“货币补偿”。大部分拆迁户都选择产权调换，等待政府划拨地块进行集中安置，这样就只能被集中安排在一个区域。而《意见》的出台，能让他们根据生活、工作的需要，真正能够按照自己的意愿选择小区质量品质和居住环境。
不过，也有拆迁户担心，要是安置的商品房远离他们的原住地，他们宁愿选择安置房。某村村民老严告诉导报记者，他们村位于漳州碧湖公园边上，无论是商业配套还是教育、生活配套在全区来说，都是最好的，如果以后拆迁安置的商品房在蓝田开发区，无论如何也不想去，但是4000多元/㎡的货币补偿，对于原住地附近的动辄八千甚至上万的商品房，也只能望洋兴叹，要是这样，倒不如就近安置，选择安置房。
（海西地产网 翁琳辑）
