2015开年以来，厦门楼市环境呈现出一种诡异的变幻局面：一半海水；一半火焰。

　　火焰

　　1. 政策形势喜人，金融环境宽松。央行降息降准、落户政策紧缩、自贸区即将挂牌、闽新七条、二套房贷低至四成等诸多利消息好接踵而至。

　　2.土地市场出现“井喷”，实力国企、外来央企大鳄拿地热情不减，不断扩张在厦版图。中海地产包揽同安两块资质平庸地块（这是中海即将在厦门开发的第三个项目），禹洲不惜重金拿下商业占比达50%规划严苛的地块。

　　3.厦门一手住宅价格坚挺，在2万元/平左右徘徊，涨幅领跑全国。

　　海水

　　1. 商品房连续两个月成交量表现萎靡，传统的销售旺季“金三”一手住宅销售不过千套出头。而2009-2014各年3月厦门一手住宅成交总量分别为：3697套、3057套、929套（新国八条“速冻”楼市影响）、3427套、7033套、2943套。

　　2. 开发商蓄客不易，推盘量严重不足，1月有4个项目入市，2月仅1盘入市，传统楼市销售旺季“金三”也仅有6个项目推盘。

　　3. 一级市场，厦门住宅用地开发存量约为836.7万平，其中岛外734.4万平，整体去化周期为2.4年，其中同安去化周期长达6.3年；二级市场，厦门商品住宅可售库存量面积为307万平，根据2014年3月-2015年2月，月均销售21.53万平来计算，库存量需要14个月才可以去化完毕。

　　市场表征和预期方向南辕北辙，如何审视与解读这种现象？厦门楼市是否真的形成了“有价无市”格局？市场压力下，厦门住宅的高企价格还能维持多久？从长远看，诸多利好政策合力作用下，厦门楼市又将呈怎样的态势？围绕这些话题，XMHOUSE《楼市观察》栏目特别采访了中原地产厦门分公司总经理孔军，共同探讨新格局下的厦门楼市。

　　1. 从去年下半年开始，各种利好频出：松绑限购、连续降息降准、闽新七条直到330新政，整个大的政策面是不断往好的方向发展，然而厦门楼市的成交量并未出现明显回暖，1、2月份甚至跌到了“冰点”，“金三”的成色也不足，您是如何来看待这一现象？

　　孔军：究竟是何原因，频出好的招数，市场却并不买账？首先，现阶段还属于房地产深度的调整周期，厦门楼市虽然有轻微下跌，但是在全国来看还是优于平均水平的。那么房地产的深度调整必然使得经济增长放慢，反映到实际就是人均收入没有增加，实体经济在下滑，由此造成整个市场的观望情绪一直是持续的比较浓的。

　　其次，在新政刺激情况下，例如降低二套房的首付比例等，这些一定是可以释放一些需求，尤其是改善型需求，但是未来市场肯定还是以刚需为主导。从这个意义上来讲，没有出现立竿见影、欢欣雀跃的局面，跟大的环境会有一些关系，至少在上半年会保持这个常态。

　　还有，1、2月份成交量比较低是因为在去年下半年，形势比较严峻的情况下，提前消化了潜在客户需求。通过这几个月的消化，还是有可能迎来“小阳春”，这并非意味着量价齐飞，而是价稳量增。

　　2.我们的走量上虽然持续的筑底徘徊，但是在价格上却颇具坚挺性，在涨幅上更是位居全国前列，如何看待这个问题？

　　孔军：第一，厦门这几年的土地供应量比较少，去年本来计划在前五年的年均供应量的基础上要上浮20%，其中，住宅的土地供应量要达到450万平，然而去年的实际供应量是200万平不到。今年计划供应的住宅用地约320万平，个人认为这个供应量还是远远不够的，虽然目前厦门的库存去化还需2年，但是在全国来说仍是一个偏低水平。供应不足直接导致的后果是只要拍出商住用地都会出现“地王”，“面粉”既然这么贵，造出来的“面包”一定不便宜，高地价推高房价。厦门地价往下走也是不现实的，岛内的库存占了总量的一成多，岛外的库存占了近9成，岛外的很多项目都是“地王”价格。

　　第二，厦门房价实际都处在一个比较平稳的状态，除了跟厦门住宅存量少有关系外，跟需求旺也有关系。厦门作为一个海西龙头，对外的吸附力很强。

　　第三，未来有一些好的预期，比如自贸区、海峡两岸经济往来的加强，以及沿海城市的丝绸经济、地铁等，这些都令开发商和消费者对未来厦门楼市有很好的预期。近期还出台了二手房原本5年的营业税调到了2年、二套房首付可低至4成，这些对市场的活跃度都会有所增强。这时让房价往下走的可能性比较小，但目前客观因素的影响下，近期房价往上走的几率也不大。

　　3.部分人认为厦门楼市住宅成交量一直筑底徘徊，但价格依然很坚挺，由此“有价无市”的特征很明显，您是如何看待这点？

　　孔军：厦门现在的常住人口基数不到400万人，深圳约有1200万人，韩国首尔也有1200万人，但是首尔的平均楼价在人民币3-4万/平，只要有人的地方，那么楼价往上走的空间就会越大，其坚挺性也会越大。厦门的流动人口基数非常大，虽然常住人口的数据不大，但有厦门暂住户口或在厦工作的人的数量是非常大的。厦门的整体密度不小，但给人感觉整体比较精致，所有的资源都集中在岛内，使得岛外的房价不可能不涨。目前大批量的刚需转到岛外置业，岛外的住宅均价也到了1.5万元/平，有些甚至到达2万元/平，很多人觉得是“有价无市”。

　　目前遇到很多人因为首付分期、政策放宽都会选择去买房，因为确实没房住，租房的租金每年也有5%-10%的涨幅，生活压力也很大。居住一定是刚性的需求，包括首改甚至再改都要改变一个思路，购房一定是一个刚性需求，买来一定是要住的。从这个意义上来说，厦门这么多人、这么少的量怎么会“有价无市”呢？房价只要不是那么大幅地往上走，或者是有一点回调的空间、让利，很多购房者都会出手。

　　如果说是“有价无市”那么投资客没有了、居住客也没有了，但目前投资客确实少了，真正刚性的刚性需求的量还是很大的。没有人去买叫“有价无市”，还有很多人在观望，那么问题是如何打破这样一种观望的态势。随着政策的放宽，观望的情绪是有所缓解，只要有合适的时机，购房者还是可以分分钟入市。

　　4.整个政策利好频现，整个三月份是一周一条利好，整个综合的效应从长期上看，厦门楼市“一半海水、一半火焰”的窘况会被打破回到“量价齐升”的轨道？

　　孔军：现在持续不断地推出政策只能说明一个问题：市场还是比较严峻的，否则不可能出这么多政策。按照我自己的预判，今年会是一个平稳健康的发展，房地产依然是地方财政的重大支柱，毫无疑问还会陆续有新的政策出台。

　　我自己也会有一些判断：降息还会有，未来推盘的节奏还会有更灵活的方式，开发商也会有一些利好回馈给购买者，比如现在的住宅带精装修，未来在配套上的投入上也会加大，拥有真正的产品附加值和配套价值，让买房人更有溢价期望方面多做努力。

　　将来会不会出现“量价齐升”的局面？我觉得还是比较有希望的。今年在去库存的背景下，量是有可能往上走，但价格肯定会存在几家欢乐几家愁的局面，有些楼会通过附加值提升得到小幅反弹的机会，有些楼也会小幅回调。如果再出一下政策，也不会令市场出现大幅反弹的局面。还是这个判断：如果市场特别好，也不会出台这么多政策。

　　结语：厦门房价的坚挺性还能维持多久？ 厦门房价凭什么这么坚挺？厦门房价是否真的如同当年站在6000点的股市？“有价无市”的格局是否真的形成？市场压力下厦门房价是否会进入下降通道？当下在谈论厦门房价时，总逃不过这些问题。事实上，厦门楼市仍处于深度调整期，住宅用地的供应依然处于紧张状态，“面粉”贵过“面包”，城市的吸附性在日益增强，仍然存在旺盛的市场需求，在众多政策利好效应的释放下，房价大幅下调的可能性几乎为零。但在库存压力下，第二季度房企仍以走量为主，短期内房价整体大幅上涨的可能性不大,会呈现几家欢乐，几家愁的局面。

　　（海西地产网 吴淑惠辑）