3月18日，宝龙地产控股有限公司在香港举办业绩会，总裁许华芳明确表示今年的目标是增长20%到130亿元。

　　数据显示，截至2014年12月31日止年度，宝龙合约销售额约为106.48亿元，较2013年同期上升约13.6%。截至2014年12月31日止年度，收入约为96.63亿元，较2013年同期上升约33.1%。

　　其中，租金及物业管理服务收入约为9.12亿元，较2013年同期上升约30.1%。

　　对今年的发展，许华芳称，预计复合增长率能够达到20-25%，其中新项目能增长30%，老项目大概是20%左右。对老项目要果断清掉尾盘，对开发周期长的项目会重新提升品质。

　　而且上海仍然是宝龙布局的重点，未来宝龙还会加大在上海的比重。许华芳表示，“最近是2月份在上海有拿地，在上海项目已经达到9个。”

　　他还透露，今年是宝龙重点的开业年，去年共开18个项目，今年会开6个，其中上海3个江苏3个，而上海七宝项目则是重中之重。

　　至于已经发展一年半的电商平台，许华芳称，目前的进展情况只是差强人意，“叫好不叫座，美誉度还是达到的，消费者的评价也好，但还谈不上天翻地覆的变化”。

　　他指出，电商平台上消费者的增长以及使用频率的提升都是很快的，未来宝龙会把电商平台从服务于实体的状态独立出来，搭建一个品牌，通过引进消费者实现全面市场化。

　　“现在电商已经到了疯狂的状态，很多投资资金都在这里聚集。”许华芳表示，会把电商平台搭建成为一个实体消费的大数据平台。

　　另外在酒店业务方面，宝龙今年会有3个酒店推出，2个在上海，1个在重庆。而且宝龙正计划推出自主酒店品牌“艺悦”。

　　“这是宝龙打造的艺术主题酒店，规模不会很大，投资也不大，更大程度是打造附加值服务。”许华芳介绍，打造该酒店品牌的策略是：低投入、高品质和做附加。

　　而且该酒店品牌还将以轻资产的方式来做，不排除去租赁物业在进行经营。

　　截止2014年12月31日，宝龙地产拥有优质土地储备的总建筑面积约为13.3百万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为7.2百万平方米；持作未来发展物业约为4.3百万平方米；运营中的商场约为1.8百万平方米。

　　开发中的土地储备将用于发展大型商住物业，附设大型超市、百货公司、电影院、美食广场及其他消闲设施、优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。

　　以下为宝龙地产控股有限公司2014年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：您怎么看“地产商的高利润时代暂时结束”这一观点？公司有何发展策略来应对新常态？

　　许华芳：其实，我们经常被问到，现在地产好不好做？这个行业怎么样？我的观点是，现在地产肯定是没以前好做，但目前中国做得好的行业也没几个，因此我们依然相信地产是好的行业。今年3月房地产行业的利润增长了不少，虽然不可能长期保持更高净利润模式，但我认为这依然一个好的行业。

　　关于新常态，经过分析，我们有理由相信可能在两到三年时间，这一百强可以去到50%，过多几年可能可以去到70%，但存量是不会增加的。比如说，中国房地产目前的销售是8万亿元，未来可能增长5万亿元，但小公司会逐渐减少，目前香港也只剩下五六家大公司，而国外可能会极端到只剩下三四十家，这是我自己的理解。

　　所以，未来的趋势就是由一些重点公司来做，比如说宝龙是重点公司，就可以拿到好的地块，找到好的员工，以符合整个行业发展趋势。当然，不单是地产，其他各行各业也都是这样，因此我们需要积极面对，积极参与。

　　现场提问：您刚才提到上海七宝宝龙城市广场是公司今年最重要的项目，那目前这个项目的进展情况如何？

　　许华芳：今年全公司会倾尽全力来打造七宝项目，而且将是超速的，快速的。截至目前，这个项目已进展了一年多，现在有的楼已经封顶，预计今年就要开业。

　　而在销售上，七宝项目的商业街已推出并进入销售环节，现在已卖得七七八八了。接下来将会推出写字楼部分，而最近还可能会另外几个大动作。

　　租赁这一块，目前正在进行最后的招商，而最需要最后定位的就是引入的品牌，正与一些重量级商家在进行积极洽谈，希望在这一两个月能够落成。他们的定位落成是对我们档次定位的补充，这是最重要的一个工作。

　　现场提问：另外，宝龙在杭州也推出了多个城市广场项目，目前这些项目的进展情况怎么样？

　　许华芳：目前，我们在杭州的四个项目都比较平稳，销售也都不错，一般能够排在当地的前二或前三，基本上能保持这个状态。

　　但是，由于在宝龙的产品结构中商业占比高一些，所以，项目的可比性并不明显，且在不同的区域差别还很大。就目前来看，杭州还是楼市非常好的一个城市，没有必要太悲观，可能只是个别开发商存在的问题比较大。

　　但浙江省的很多情况，特别是杭州，其实不是开发商出问题，是开发商的主业出了问题。因为浙江的房地产商大多是做实业出身的，一旦主业出了问题，地产业务又挽救不了，两边就出现失衡。因此，真正主流房地产商其实都没问题，因为他没有其他的炸弹，而往往是其他的炸弹引发了其他问题。

　　现场提问：目前，房企高级职业经理人的离职是一个热议的话题，因为这牵涉到一个公司的人才储备问题，那么管理层对这个问题怎么看？

　　许华芳：就我而言，我倒认为自前年、去年开始，房地产开始进入稳定状态，员工的心态也比以前稳定，而不是浮躁或者说没有更浮躁。类似万科这样出走的其实都是一些公司的高端人员，因为他们看到了一些新的机会点，而实质上，在企业跟企业之间的流动还是不多的，起码说是不算多。

　　我去年专门研究过现在的员工的流动率和商业流动率，结果是都比历年下降了5个点，这说明员工的稳定性更高了。但是现在出现了互联网等很多创新的机会，自然而然就有很多商机让这些成功的人士去努力，这是我的理解。

　　现场提问：那宝龙的人才储备模式是什么？

　　许华芳：由于今年开始实施上海战略，且在上海已经有9个项目，因此刚刚召开了几百人的招聘会，以广泛地吸纳人才。

　　但我们的要求是很清晰的，就是聚焦在上海的人才，以实现储备人才的精英化。宝龙目前提出了“1、2、3战略模式”，即工资上涨10%，人员调整20%，效率增长30%，而提高效率则需要更精英的人来做事。

　　因此，宝龙这几年最大的两个逻辑，一个是上海战略，一个是精品战略，无论是上海战略还是精品战略都需要精英人才来实现，而这也是我们公司最希望推进的部分。

　　现场提问：宝龙2014年销售单价下跌的原因是什么？刚才讲到高利润的情况可能不再有，那么宝龙的利润或毛利是不是已出现下跌？或者未来会不会下跌？

　　许华芳：首先在销售单价上，无论是业绩的完成率还是销售单价下跌，最主要的原因是我们在上海及厦门的项目推出时间滞后了，从而拉低了2014年的整体单价及业绩完成率。而在毛利方面，我们去年卖了一百多亿元，今年应该和这个是差不多的，毛利基本会保持在这样上下的一个状态，不会有太大的变化。

　　现场提问：目前政府释放的信号是对房地产还是有信心的，对此，你们怎么评论？会不会有一些担心？

　　许华芳：公司销售业绩与整个市场、推盘节奏等多个原因有关，宝龙今年的货源还是比较充足的，重点城市上海就大概有40到50亿的销售额，占到40%，所以这方面的信心会大一点。另外，宝龙在厦门、杭州也有几个大盘，仅今年1月份就比去年增长了30%，我们希望这个趋势可以维持下去。

　　此外，宝龙今年前后管理的比例做得比以前好一点，以前都是前面少一点，后面多一点，今年会均衡很多。

　　现场提问：目前市场有消息称，楼市政策可能会继续放松，你们怎么看今年的政策环境？另外，宝龙有没有兴趣在香港发展？又将如何维持七成的利润？

　　许华芳：政策面之前已非常明确了，理论性经济增长已经有很大压力了，但房地产对经济发展的依赖度依然高。因此，即便政策是好的，但结果不会太吃惊，应该和去年是差不多的。

　　目前，宝龙没有在境外，特别是香港的投资计划，主要的精力还是会集中在上海，虽然过去三个月上海的地价依旧很高。

　　此外，这段时间我们也在关注债券问题，不是担心在国内做得多不多，反而担心境外的一些融资业务会不会因汇率而遭到损失。现在，境外有一个新的窗口，就是境外公司债，我们也正在做。近几年，国家鼓励融资的多元化，所以我们现在做着发行国内公司债的准备工作，希望这方面会推动成功，因为不论债的利息还是借债的时间都会加长，会出现一个新的融资渠道。

　　现场提问：能不能讲讲宝龙金融市场升了20%的情况？另外，目前公司三四线城市占比达36.7%，之后是不是会减少这一比重？

　　许华芳：就债券的结构而言，总体原则是，保持一个健康的负债率，降低利息，调整债务结构。目前，宝龙的利息已实现三连降，这是一个很重要概念。而总负债，由于这几年依然有不少项目在建设中，所以增长都是向上的。但这个增长趋势会更多集中在一线城市，特别是上海。

　　两方面来看，目前国内的三四线城市也不能一概而论说做不了，因为恒大、碧桂园在很多地方都做得好，主要还是看市场供需关系，例如杭州有的区很好，有的区好差。

　　但是宝龙为什么不在三四线做大规模呢？更大程度是管理问题，我们希望未来的竞争就是每一样都要好，如果管理半径太大，对我们的管理要求很高，所以我们不希望继续扩大管理的难度，而是要集中资源，这个才是更重要的概念。

　　现场提问：之前讲到，宝龙可能会做分拆上市？有没有什么预期打算？去库存有没有想过降价？会控制在怎么样的水平之内？

　　许华芳：现在国内政策是开始放松了，但还没有好到可以做分拆那么大的动作，主要有两个层面：第一个是，我们现在的做法是将所有的资产分开，都是分拆准备，将酒店、商场和地产，所有的主体全部分开，这个内部正在做着。但是这个是很详细的，因为税收很高，所以比较复杂的。

　　之前讲的轻资产，在更大程度上，是因为市场上有一个做法就是租金收益权，将我们的租金装到这个平台里然后在市场上销售，这方面我们正在尝试着，但只拿出了5%到10%的项目来做尝试，并计划在7、8月推出，但还要看政策和推进的速度。

　　而去库存则存在两个概念，如果是历史积压的部分会减价销售，但没有一致的标准，因为不同的城市差别很大，但我们会很果断。另一个则是将历史的库存清一清，特别是对一些收尾项目，因为管理也是需要成本的。

　　现场提问：宝龙去年和今年的库存分别有多少？今年的整体战略是什么？此外，因为现在的人工成本涨得很厉害，你们的人工成本有没有上升？今年有没有拿地金额的计划？

　　许华芳：库存方面，去年积压下来的大概有60亿元，这是我们要积极消化的一部分。但是，目前没有一个具体的推货计划，现在公司的概念就是存货多，尽快消化就是我们最终的出发点。因为，如果去得更快就会更灵活，也可以做很多事。

　　其实，人工的稳定性这几年已经开始变化了，现在更大程度上是换，就是你有一百个岗位，有十个岗位觉得不够理想，就换，现在这个动作会多一点。而人工成本方面，宝龙目前还是维持在行业的3%到4%，管理成本大概是3.5%，都属于正常的。

　　拿地方面，宝龙今年会有20%的增长，但即便不拿任何一块地，业绩依然会有20%的增长。但我们还是会积极的参与拿地，今年三月份就已参与了十次，但我们会定一个价位，就是低一点的行业价，有机会就拿，如果没法捡到便宜货就不拿，这是我们的心态。所以在现在这样状态下，我相信今年依然会拿地的，但是拿多少就没有定下来。

　　（海西地产网 吴淑惠辑）