近日，戴德梁行举办了年度发布会，就2014年度厦门房地产市场特点进行了解读，并对2015年楼市发展进行了预判。戴德梁行预判，供应不足将限制厦门楼市的住宅成交量。与此同时，需求降温也将削弱对楼市的支撑，未来厦门房价或趋稳。

　　市场：2014一二手住宅成交下行

　　戴德梁行认为，2014年开年以来，厦门商品住宅成交在经历骤降后，便保持低位运行。在“两限”调整以及11月末的央行降息后，刺激了原本多持观望态度的购房者，全年全市商品住宅成交313.2万平方米，同比下降38.4%。

　　成交下行，但是价格却仍在稳涨。戴德梁行数据表明，2014年厦门全市商品住宅均价仍较2013年同期增加37.2%至19970.1元/平方米。不过，值得一提的是，厦门商品住宅销售价格在2014年9月正式结束了长达27个月的连续增长，并于10月进入了下行通道。

　　二手房市场，受观望情绪及限购政策影响，2014年上半年全市二手住宅低位波动，下半年“两限”放宽促进二手住宅需求释放，全年全市二手住宅成交较2013年同期下降28.2%至176.8万平方米，10月后，成交出现明显回升，日均成交高于2013年同期。

　　分析：需求降温促房价趋稳

　　2011年以来，厦门商品住宅新开工面积逐年递减，对此，戴德梁行认为，供应不足的局面在2015年仍将维持，未来成交量将继续保持低位。

　　此外，数据显示，2014 年厦门商品住宅及二手住宅成交总量低于2006年以来的历史均值，仅高于2008年及2011年的历史低值，需求降温明显。戴德梁行厦门公司总经理潘育敏认为，需求降温对楼市活跃度的削减，将遏制房价持续高速上涨的势头，未来房价将以持稳为主。

　　与此同时，“两限”宽松后，刚需市场将重新细分：对居住品质有所要求，但对总价及面积敏感的客群，将选择湖里区的SOHO产品及东部翔同两区的部分住宅；传统刚需客群则以翔同两区的住宅及“两限”放宽后大量积压的SOHO产品。同时，厦门本岛中部及北部，以及海沧、集美、同安三区的沿海、沿湾区域，将成为改善类客群的聚集地。

　　观点：多方利好房企多元发展

　　此外，针对自贸区，戴德梁行认为，福建此前已拥有了多重利好：首先已形成海西经济区、平潭新区、厦门国家综合配套改革试验区、泉州金融服务实体经济综合改革试验区等增长极；其次“两岸三通”及海峡两岸经济合作框架协议（ECFA），也大大提高了闽台商贸往来；同时，在国家“一带一路”的战略中，福建属于重要的丝绸之路始发港，也是新型城镇化发展的先锋。

　　在众多利好下，开发商应该拥有新思维，转变开发模式。戴德梁行认为，对自贸园区机遇而言，市场将需要开发商深度参与新区开发，注重产业要素的植入，更需要参与实体经济发展，更多地与政府合作，而非单纯的建房销售，一个很好的角色定位选择是与政府合伙的PPP模式，承接政府向企业购买服务的机会。

　　（海西地产网 张喵喵辑）