6日，戴德梁行举办年度发布会，解读2014年度厦门房地产市场特点，并对2015年厦门楼市进行了预判。此外，发布会还针对厦门在内的新增福建自由贸易园区进行了正面且积极的预判。

 

　　去年住宅成交量低迷 房价结束连涨

 

　　戴德梁行解读认为，2014年，全国商品住宅销售持续低迷，增速保持稳中下降。开年以来，厦门商品住宅成交在经历骤降后保持低位运行。下半年限购限贷政策的调整，有利于厦门房地产市场的健康发展，11月末央行降息，刺激了原本多持观望态度的购房者，全年全市商品住宅成交313.2万平方米，同比下降38.4%。

 

　　尽管厦门商品住宅销售价格在今年9月结束长达27个月的连续增长，并于10月进入下行通道，但全市商品住宅均价仍较去年同期增加37.2%至19970.1元/平方米。

 

　　值得注意的是，一系列政策的放松，对厦门二手楼市产生了积极的影响，二手房的回暖趋势较新建商品住宅明显。10月后，厦门二手房成交出现明显回升，日均成交高于去年同期。跨岛发展的加速及商业配套的完善，都使得岛外的生活环境及居住氛围得到大幅提高，4季度后，地铁等基础设施的开工建设，直接驱使岛外二手住宅售价及租金的持续攀升。

 

　　今年供应不足 未来房价或趋稳

 

　　2011年以来，厦门商品住宅新开工面积逐年递减，供应不足的局面在2015年仍将维持，未来成交量将继续保持低位。

 

　　厦门土地市场“僧多粥少”的局面依然严峻，2014年住宅用地市场经历上半年国资独霸，下半年外来房企抢食。值得关注的是，土地面积超5万平方米，挂牌总价超10亿元的大型宅地供应数超过前两年，加上严苛的出让条件，厦门土地市场竞争日趋白热化。在日益严峻的市场环境下，高企的楼面地价将推高开发商的风险。此外，需求降温削弱对楼市支撑。

 

　　2014年厦门商品住宅及二手住宅成交总量低于2006年以来的历史均值，且仅高于2008年及2011年的历史低值，需求降温明显。另一方面，厦门商品住宅成交均价自2006年进入上升通道，2009年后进入增长快车道。在国家经济发展趋缓，国际经济环境日益复杂的宏观背景下，戴德梁行认为，需求降温对楼市活跃度的削减，将遏制房价持续高速上涨的势头，未来房价将以趋稳为主。

 

　　刚需细分 低总价住宅将受捧

 

　　限购限贷政策松绑后，刚性需求市场将重新细分。

 

　　戴德梁行认为，一方面，对居住品质有所要求但对总价及面积敏感的客群，特别是“85-90后”的购房群体，将偏向于选择湖里区的SOHO产品及东部翔安、同安两区的部分住宅。这部分客群的需求依然旺盛，将使得SOHO及低总价产品受益。另一方面，与厦门本岛西南部隔海相望的漳州港开发区，自限购执行以来便分流了部分厦门的购房者，而在两限宽松的背景下，戴德梁行认为，其高性价比、优质环境、户籍、教育优势及未来交通规划，将继续吸引一部分传统的刚需群体。

 

　　与此同时，本岛中部及北部，及海沧、集美、同安三区的沿海、沿湾区域，将成为改善类客群的聚集地。

 

　　自贸区多重利好叠加 地产需要新思维

 

　　此外，针对自贸园区，戴德梁行认为，福建自由贸易园区的设立和推行实施十分正面且非常积极，有助于多重利好叠加，提振福建全域；文化包容，激发闽台经贸创新基因；产城融合，市场化主导，地产需要新思维。

 

　　对地产行业而言，在不考虑负面清单限制前提下，随着近年的宏观调控推动了行业的深刻变革，传统的发展商都在实现转型以及多元化，开始差别化应对细分市场风险，轻资产及注重合作。对自贸园区机遇而言，市场将需要发展商深度参与新区开发，注重产业要素的植入，更需要参与实体经济发展，会有更多与政府的合作，而非单纯的建房销售，一个很好的角色定位选择是与政府合伙的PPP模式，承接政府向企业购买服务的机会。

 

　　（海西地产网 吴淑惠辑）