8月28日，禹洲地产股份有限公司在香港发布中期业绩。禹洲地产主席兼首席执行官林龙安出席现场，并表示对下半年房地产市场预期较为乐观，且禹洲旗下厦门和合肥的项目售价还将有些许上调。

　　2014年1-6月，禹洲地产合同销售金额53.10亿元，累计销售面积50.36万平方米，营业收入39.24亿元，同比上升280%。此外，禹洲地产上半年毛利表现突出，毛利同比增加328%至14.15亿元，毛利率36.1%，股东应占利润同比增长270%至5.59亿元。

　　对此，禹洲地产财务总监邱于赓解释称，公司并未采取降价措施，对于毛利和毛利率的上涨给予了支撑，“上半年公司没有对价格做调整，而且厦门、合肥部分项目价格还在上调”，其称今年禹洲地产毛利率有把握可保持30%的水平。

　　数据显示，2014年上半年禹洲地产平均售价为10546元/平方米，较2013年10499元/平方米均价略有上升。禹洲地产执行总裁蔡明辉表示，综合考虑下半年可售货量、去化率及销售措施，公司对全年132亿元目标保持信心。

　　“从加强推盘的渠道和方式还有力度来看，能够实现今年的销售目标，我们也不会采取降价来达到我们的销售目标”，蔡明辉如是强调。

　　据蔡明辉透露，下半年禹洲地产可售货量为150万平方米，在已经进入的城市中共有24个项目，并预计将推出位于上海、合肥、田径和福州的4个全新项目。

　　此外，对于近期福建、合肥等地的限购放开，林龙安也持有较为乐观的判断，“下半年市场应该会比上半年更好一些，厦门和合肥板块价格会略微上升一点。”

　　按照区域划分，厦门和合肥为禹洲地产的销售主力贡献区，两地已确认销售金额占比超过90%。而在拿地方面，大本营海西区域同样也是禹洲地产拓展的重点区域。

　　“包括厦门、福州、上海、合肥、天津以及海西、长三级及环渤海板块的一二线城市是我们的拓展重点”，林龙安表示，禹洲的买地准则很明确，尤其在上述板块外的三线城市均不在拿地考虑范围。

　　此外，在公布中期业绩的同时，禹洲地产也正式公告收购香港一旧楼重建项目。林龙安表示，香港项目是其走向国际化的首个尝试，但禹洲地产现阶段以国内市场为主。据其透露，该项目位于中环坚道，将建成为27层的高端住宅物业。

　　以下是禹洲地产股份有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：上半年禹洲采取了哪些促销方法？会不会有一些降价的措施？公司为什么不考虑发永续债？

　　蔡明辉：

　　今年的整个销售过程中，市场是属于波动比较大的态势，禹洲地产也采取了各种方式促销。首先有采取“老带新”优惠，禹洲地产20年的开发中积累了大量老客户，这些老客户是我们非常忠诚的客户伙伴，透过他们老带新，给予一定的回报，让他们向社会推荐我们的产品，这是主要手段之一。第二个，通过合理的定价，根据市场情况合理定价。第三个，提高我们的产品品质，提高产品的性价比，让客户用同样的钱买到更好的产品。第四个，通过团购和一些公司、企业、单位合作，主要是用这些手段来大力推广。

　　邱于赓：

　　任何融资方式我们都会考虑，前提是成本要低一点。我们总的融资成本加起来是8.5%，净利只有7%多，如果永续在市场上做头两年利率是10%到13%左右，对于我们来讲这种成本偏高了，目前从资金和发展来看，没有必要借永续债。

　　现场提问：禹洲在香港收购了一个项目，这个项目会建高级住宅吗？今后会不会继续在香港寻找项目？是买地块还是寻找一些小的项目发展？

　　林龙安：

　　我们今天有一个公告，在香港收购了一个海外物业公司，这本身是公司实力的进一步表示。禹洲开始有意识地拓展海外市场，标志着公司开始走向国际化，让公司业务进一步壮大。

　　第二个，禹洲主力业务仍然是中国大陆市场，公司会坚定不移的“立足海西，建设中国”的战略，开拓海西、长三角和环渤海板块。我们拓展海外市场的步伐会比较谨慎，不会盲目大举进攻，会寻找适当的机会，配合集团的业务发展做出有力的判断。

　　香港这个项目是旧楼重建，将做一个27层的高端物业，面积是3.3万尺左右，而且这块地位于坚道，是一个半山的好位置。公司对于香港房地产市场前景还是有期待的，这是个良好的机遇，也是公司第一次在香港本土开发。

　　现场提问：香港这个物业会变成大型的公寓还是酒店？这个物业大约要投资多少资金？

　　邱于赓：

　　这个项目改造成酒店的过程比较长，耗费的时间也比较长，所以我们不会考虑，我们会作为住宅开发，有可能会出租或者出售，下面的商业也是同样的操作方法。

　　这个项目几乎不需要什么自有资金去开发，因为我们可以通过银行贷款，贷款大约接近我们收购的价格，另外可能会通过预售或者通过其他模式筹到资金，所以这个项目真正需要的资金不多。

　　现场提问：这个项目可建的楼面面积是多少？为什么会选择香港楼市火热的时候进入香港买住宅的重建项目？公司打算国际化吗？现在有没有在看其他地方的项目？

　　林龙安：

　　这个项目总建筑面积是3.3万尺，重建完作为高端物业来出售。我们跟踪这个项目有一段时间了，不是说在高峰期才拿的，应该说在前不久已经谈了很长时间。第二个，我们对香港楼市前景还是很期待的。第三个，这个项目地段优势很明显，可以满足中环高级白领阶层的需求，所以我们还是充满信心的。

　　至于说公司是不是在开拓海外众多市场，我再强调一下，公司仍然以中国大陆市场为主，坚定不移执行立足海西，建设中国，立足海西板块、长三角、环渤海板块在一二线城市拓展。香港的这个投资只是尝试，一方面是公司实力的进一步表现，另外是让公司走向国际化的一个尝试。

　　现场提问：下半年的推货量是多少，会不会考虑有一些降价的措施来促进销售业绩？上半年土地拓展相对少一些，公司在福建省外的土地拓展的策略是怎么样的？

　　蔡明辉：

　　今年下半年我们整个推盘的总量大概是150万平方米，在我们已经进入的城市里面有24个项目。今年能够确保全年业绩的完成，在销售方面，每个城市加强推盘力度，还有加强产品的组合，主要是通过老带新，还有合理的定价、团购、提高产品性价比等等手段，让客户用同样的钱能够买到更好的产品，增强他们的购买欲望，实现我们整个销售的目标。

　　因为我们在销售的量上面能够得到保证，在产品的性价比上能够得到客户的拥护，另外我们加强推盘的渠道和方式还有力度能够保证实现今年的销售目标。我们也不会采取降价，从而产生市场上的恶性竞争来达到我们的销售目标。

　　下半年我们在土地获取方面，首先立足海西，因为海西是我们未来发展的重点。另外，我们会重点在已经进入的一、二线城市进一步拓展，因为我们目前在省外进入的主要都是大城市，像上海、天津、福州、厦门这些大城市加强土地储备。对于省外的市场，一、二线城市，尤其是省会城市我们会重点关注土地市场的信息，利用市场的机会加强收购和兼并，通过这些手段来保证我们充裕的土地储备。

　　现场提问：刚才说下半年买地力度会加大，有没有预算，大概会用多少钱买地？有没有定一个买地的目标？

　　林龙安：

　　我们买地会加大力度，作为一个上市公司，我们一直很重视负债率，去年是70%多，现在降到了67%左右。对董事会来讲，对集团来讲，要求团队以销售来加大现金，强调销售是第一要务，然后来布局土地储备，而不是盲目地去拿多少土地。

　　我们下半年第四季度可以有30亿左右的钱用来购置土地，当然我们还会强化我们的销售进度，如果销售能够超标，或者销售能够更好，我们可能布局会更快，而且我们整个战略布局会更好。

　　我们买地的准则很明确，除了我们已经进入的一、二线城市布局以外，包括海西、厦门、福州，然后是上海、合肥、天津，还有这三个板块的热点城市，其他城市我们不考虑，特别是三线城市我们不考虑。

　　现场提问：那30亿的土地预算里面具体打算会用掉多少，还是30亿全部用掉？

　　林龙安：

　　这个根据机会来看，如果有好的项目，我们就全部用出去。

　　现场提问：合肥、福建都说要放开限购，公司怎么看待这个市场走向？价格方面会不会做调整？

　　林龙安：

　　下半年市场应该会比上半年更好一些，会更透明化，更阳光一点。价格方面，厦门和合肥板块会略微上升一点，其他地方我们会根据每个城市的情况来调整。

　　现场提问：下半年150万平方米估计有多少货值？

　　邱于赓：

　　货值大约120亿-150亿港元左右，所以有把握做到全年目标，因为下半年的市场有放松。当然这两个月还反映不出来，再之后则会有所改善。

　　现场提问：上半年公司的毛利率也比较高，下半年会不会牺牲一些毛利率增加销售量？

　　邱于赓

　　上半年毛利率大概接近40%，全年整体毛利率比较有把握在30%以上。牺牲部分毛利率可以增加销售量，但是我们会衡量现金需要和毛利率水平。因为售价低了去化可以加快，但赚得利润就少了，所以在现金方面有必要时才会牺牲毛利去回款。

　　当然如果有好的地块出现，不排除牺牲一点点毛利率去回流现金，但如果没有合适的项目也没有必要，因为我们资金压力其实很小，一年到期债务20亿，没有信托也没有高利息负债，现金有70多亿。所以销售的压力很小，没有必要急着增加销售量，主要还是看整体的市场情况。

　　（海西地产网 吴淑惠辑）