在房企的战略布局中，三四线城市一度因为潜力巨大、地价便宜而备受推崇。不过，随着三四线城市增长乏力，风险与日俱增，房企转调一二线的趋势也越来越明显。

　　对于以往较多布局三四线城市的宝龙地产来说，亦是如此。

　　“过去一时间里，宝龙拿的地除了区域变化以外，还有城市级别的变化，以前是二三四线城市，现在是以一二线城市为主。”宝龙地产控股有限公司总裁许华芳在2014年香港中期业绩发布会上如是称。

　　而在回调一线的过程中，宝龙地产形成了自己的“上海战略”。据许华芳介绍，目前宝龙已在上海布局了8个项目，并且未来会通过介入上海旧改来寻找新的业务增长点。

　　“八五折”的销售

　　就在业绩会前一日，宝龙地产公布了其2014年上半年业绩，数据显示，截至6月底，该公司实现营收44.23亿元，同比增加27.4%，股东应占溢利为7.59亿元，增长5.6%。

　　对此，宝龙地产表示，收入增加主要是由于物业销售收入、投资租赁物业及管理服务收入增长所致。其中，已售及交付项目收入提高了24.2%至37.71亿元。

　　虽然营收出现较大幅度增长，但是上半年销售达标差于预期却是不争的事实。据悉，上半年宝龙共实现合约销售36.89亿元，按120亿元的年目标来算，达标率仅为30.74%。

　　据其介绍，销售贡献较大的主要项目位于上海、厦门、洛阳、天津、新乡及即墨等地。

　　而许华芳在业绩会上亦坦承，宝龙地产上半年销售与公司预期相比少了很多，总体上打了个“八五折”。

　　不过其也强调，宝龙上半年定的指标比较低，更多货源是集中在下半年，所以管理层还是有信心完成今年的全年目标。

　　从整体毛利率来看，宝龙去年为30.4%，而今年上半年则是微降1.2%至29.2%。宝龙方面解释称，毛利率下滑主要是由于毛利较低的已交付物业比重上升及售价增幅落后于销售成本增幅所致。此外，宝龙上半年的净利润率维持12.6%的水平。

　　谈及债务结构时，其首席财务官廖明舜表示，目前红石还是按照宝龙商业地产模式在走，总体的承受能力较强。

　　其介绍到，宝龙一年内到期的债务占了26%，大概为47.6亿元，并且主要是境内银行借款，以及一些内保外贷及近9亿的信托和发债。另外，一至两年期内债务占40%，共72.5亿元。

　　此外，令宝龙颇为引以自豪的便是上半年新增融资成本的下降。“我们上半年新增融资成本是7.08%，有小幅下降，而综合融资成本则在8.7%到8.8%左右。”廖明舜如是称。

　　据许华芳解释，新增融资成本降低主要得益于渠道的改变。“因为我们做了不少资产的内保外贷，而境外融资成本便宜，平均成本在4%左右，所以比在国内低很多。”

　　一线及上海战略

　　在营收和销售稳步增长的同时，宝龙地产在潜在市场危机面前也在进行战略布局上的调整。

　　“过去一年，宝龙在上海、厦门、天津的比例都适当增加了。其实在下半年，这部分的版图还会更加集中在这些一二线城市里面。”许华芳表示。

　　事实上，从其土地储备表上便可觉察，过去这两年多宝龙的所有资源都聚焦在长三角，特别是在上海。目前，其在上海的项目已经有8个，分布在七宝、奉贤、宝山、青浦等项目。并且其在江苏、浙江的比重也越来越大。

　　为此，许华芳还特别强调，宝龙除了拿地区域出现变化外，城市级别亦有所调整。“以前是二、三、四线城市，现在是以一、二线城市为主。”

　　许华芳也透露，在保证今年120亿元目标完成的基础上，宝龙下半年的推货量将主要集中在上海、杭州、厦门，并且一二线城市的比例很大。

　　不过，细心观察便可发觉，相较于去年，宝龙上半年的拿地方节奏已有放缓了。而对此，许华芳亦未否认。

　　在其看来，年底最后一两个月或是拿地的好时机，而今年上海的土地市场可能是去年拍卖市场最高点的九折，价格并未有太多的变化。

　　“今年很多开发商拿地的数量并不多，为什么还可以一直拿地？因为大家有钱，大家不急着一定要做什么事，都在等待机会。”其分析道。

　　而在未来上海的拓展方面，许华芳透露，宝龙也将尝试涉足旧改来获取项目。

　　“现在上海政府在主推旧改，未来的上海核心城区的土地都将通过旧改模式获得，目前上海已有20多个大型社区明确将作为旧改项目。现在各个区之间的发展没有给到统一政策，但我们还是很主动的，并成立一个部门去应对，去尝试，去抢，希望未来有一个新的业务亮点出现。”

　　除了常态业务以外，宝龙今年也做了一件比较特别的事情，便是停止百货业的发展，把其租给了零售商--大商集团。

　　“我们自己做百货公司生意不算很好，最大的问题是百货公司自己的主力店没给我们的购物中心创造更大的增值，所以我们希望通过和大商合作改善这个问题。”对于合作，许华芳给出了自己的解释。

　　（海西地产网 张喵喵辑）