海西地产网新闻调查系列一：国贸商城5年坎坷路 终成商业地产负面教材
“鑫源·国贸商城拖欠业主近亿元，宣布破产啦！鑫源·国贸商城所处的地段是商业终结者，破产是必然的！鑫源·国贸商城运营商内部问题不断，经营不善，只能破产咯 ……”近日，鑫源·国贸商城宣布破产事件闹得沸沸扬扬的，在泉州商业地产中激起了不小的涟漪。
鑫源·国贸商城，曾经是泉州市中心最大Shopping Mall，曾被认为是东海片区的又一大型商业业态，曾被赋予希望“将东海繁荣由蓝图步入现实” ……然而，2014年6月17日泉州市沃德商用物业经营管理有限公司向泉州市中级人民法院递交了破产申请书。鑫源·国贸商城从开业店铺供不应求到店面出租寥寥无几，再到宣布破产，仅仅5年多的时间，曾经的商业新星就这样陨落了！
泉州市沃德商用物业破产申请书
破产之地段：区位相对弱化 辐射程度不足
有人说，鑫源·国贸商城之所以破产是因为地处鬼地段，所处地段乃是商业终结之地。这个地段根本不适合商业的发展。信吗？信与不信，取决于你！
鑫源·国贸商城所处地段为泉州丰泽区云鹿路中段，虽有云鹿路、泉秀路、津淮街等道路连接东海片区及市中心！但是，云鹿路不是城市主干道，辐射程度仍是十分有限！
另外，鑫源·国贸商城周边是有18栋写字楼、15所学校，瑞士花园、滕王阁、金帝花园等32个小区的约26万人潜在消费群，同时它周边也存在很多竞争对手，而且这些竞争均已是成熟商圈，如：天虹百货、永辉超市、现代家居广场、千亿小商品市场等！
破产之商场业态：知名品牌不少 主力超市缺席
鑫源·国贸商城2009年１月１０日正式开业，当时汇聚了众多国内外知名品牌，商场人气曾一度爆满！好景不长，2012年伊始，商场生意逐渐走下坡路，日益惨淡！肯德基、必胜客轰轰烈烈地来了，又轻轻地走了！苏宁、国美倾情加盟，心灰意冷地撤了；KK金KTV、锦衣会酒吧、三井日本料理、锦福林港式茶餐厅、耐克、匡威、富乐绅……满怀希望而来，却失望而归！
商家纷纷撤出鑫源·国贸商城
鑫源·国贸商城的破产除了区位问题，其商业业态分布也是要害！对于一个大型的商业中心，拥有一个深入人心的超市品牌是必须！品牌超市，不仅可以便民、聚集人气，而且品牌超市也可促进享受型消费。然而，鑫源·国贸商城并没有引进品牌超市！鑫源·国贸商城这边虽然潜在消费群很多，但是还是以基本生活消费群体为主，享受消费群体并不多。品牌超市的缺席，在很大程度上致使消费人群的流失。
目前，鑫源·国贸商城里面仅剩三四家餐饮店、两家数码店、一家影院和部分小店铺、写字楼在出租，其余均已撤离。
仅存的个别商家
破产之运营商：运营管理经验不足 返租导致资金紧张
鑫源·国贸商城的破产归根究底是经营方面的失误导致的。鑫源·国贸商城是由金鑫集团携手诚源地产共同打造的，后期则是由泉州沃德商用物业经管有限公司统一规划、统一招商、统一运营。据悉，鑫源·国贸商城的商铺业主与泉州市沃德商业管理公司签订租赁合同，也就意味着后期由运营管理公司全面负责，而非开发商。
泉州市沃德商用物业经营管理有限公司成立于2007年6月，其业务涵盖shopping mall的前期规划、招商、策划、运营管理等全流程商业运作。这是一家专门为鑫源·国贸商城组建的运营公司，没有国家认可的资质，也没有任何运营商业的经验。
零距离健身会所是一家泉州知名度较高的运动会所，原本拥有2家门店，其位于打锡街的门店，2012年年底突然关门，引起不少会员反弹，商家最终将会员引到了国贸店。2013年12月份左右，零距离健身会所（国贸店）陷入停课的窘境，不少会员要求退卡，除了消费者外，维权的还有店内20多名员工，他们已经被拖欠了2个月的工资。
其实，零距离健身会所入驻国贸商城前，其内部已存在种种问题，而沃德商用物业仍将其引进商城，表明了其在招商上对商家没有严格的要求和规范，谨而慎之地选择。在一定程度上，商家的问题客观上加剧了国贸商城的倒闭！
由于长期管理不到位，国贸商城空且乱~
鑫源·国贸商城的商铺业主与泉州市沃德商业管理公司签订租赁合同是售后返租15年，年回报率8.8%。鑫源国贸商城2008年商铺均价为12000元/平，也就是说运营商每年需要返还业主租金至少千万元；返租时间长达15年，总返还业主租金超亿元。作为一个刚刚成立的公司，泉州市沃德商用物业经营管理有限公司资金有限，加之未盈利就得年年支付千万元，这无非是个无底洞，压力山大！2012年初春开始，泉州市沃德商用物业经营管理有限公司开始拖欠租金，并不断恶化，导致业主们频频上门讨租，最终破产！
现今，丰泽区人民政府已接手鑫源·国贸商城。在此之前，鑫源·国贸商城在2013年已经重新开业过一次，当初定位是打造“泉州市内中山路”，最终以失败告终。据悉，丰泽区人民政府将携手商铺业主，共同将鑫源·国贸商城打造成全新的美食城！丰泽区人民政府将会如何打造全新的鑫源·国贸商城？未来的鑫源·国贸商城将如何发展？值得期待！
(海西地产网 吴淑惠辑)
