“回归一二线城市，重点在上海拓展社区型商业。截至目前，宝龙地产在上海的项目已达到8个，呈现东(浦东曹路、临港泥城)、西(青浦、华新、七宝)、南(奉贤)、北(嘉定、宝山罗店)8大项目布局的局面。”宝龙集团总裁许华芳对中国房地产报记者表示。

　　“企业的战略要根据市场的变化做相应的调整，五年前的战略不一定适应现在的市场，如今商业地产的竞争不再仅停留于资金竞争，更是其服务理念、运营水平和专业人才的竞争，能够整合资源，让最专业的人做最专业的事才是最正确的事。”许华芳说，这两年在公司内部，希望把(负责住宅开发和商业运营的)两部分人尽量割裂得越开越好。

　　鸿毅资本总裁张义鸿分析认为，在瞬息万变的房地产业，房企纷纷强化对市场的快速反应以及与信息时代的高速接轨。作为最早在港上市和首批进入商业地产领域的企业，宝龙对于市场的快速预判和及时的战略调整都为业界所称道。

　　回归一线

　　与两年前深耕三四线城市的核心区域不同，宝龙从2013年开始，就根据市场的变化对过去的投资战略进行调整。

　　“其实这是宝龙的自我救赎。”一位业内人士告知中国房地产报记者，宝龙的商业项目大多在二三线城市，在现有的城镇化条件下，宝龙地产缺少优质地块，不占“地利”的筹码。如果不做调整，那么在一系列的房地产调控、收紧的土地政策下，宝龙地产也将失去“天时”。

　　“前年开始聚焦长三角、山东福建等省份，以上海为第一中心，今年投资力度一半以上放在上海。”许华芳明确表示。

　　此外，宝龙的商业经营也在朝一二线城市调整，不过与项目销售部分也有区分。许华芳坦言，做住宅开发和商业运营的思路还是很不一样。目前宝龙的商业运营分为两条线，一条线是传统的宝龙城市广场，停留在原来的二三线城市;另一条线则是布局一二线城市，做社区型商业，还有精品项目。“去年开业的上海曹路宝龙城市广场是第一个社区型项目，主要考虑品质;另一块是标杆项目，目前上海七宝、厦门湖边和杭州滨江作为三大标杆项目来进行打造。”许华芳告诉中国房地产报记者。

　　事实上，最近几年宝龙一直在调整，为实现战略布局上从三四线城市向一二线城市转变。“今年上海部分的销售占30%，天津、杭州、厦门占40%，也就是说这四个一二线城市占了全部份额的70%。”许华芳称。

　　宝龙最新披露月报显示，今年前5个月，合约销售总额为26.53亿元，按年增长26%。合约销售总面积约31.27万平方米，按年增加11%。

　　在年初，宝龙定下今年的销售目标为120亿元。综观近期多个城市出现房价下跌，市场销售转冷，许华芳回应称，“(120亿元的)目标比较保守，信心也比较足。”和绝大多数商业地产开发商一样，宝龙地产实际在做两个生意：开发型物业及持有型物业。运营模式则是用开发销售的资金，来支撑持有型物业发展。宝龙70%~75%是销售型物业，25%~30%是持有型物业。销售型物业里，约70%是住宅，约30%是销售型商业。

　　在引入电商战略为商户增加利好的背后，如何改善租金在收入贡献中的薄弱地位，变得尤为明显。各项收入大幅上升，但销售与持有的明显差异，也逐渐引起宝龙地产高层的注意。而下一步，宝龙地产将在做好销售同时，逐渐向持有型物业要利润，实现资产的保值增值。

　　许华芳坦言，目前大多数从事商业地产的房企，主要利润是开发及销售利润，还没有真正把资产当作宝贝，对资产价值提升比较忽视。其实真正做好商业地产，更大程度上仍是长线的资产收益过程，要争取在长时间里去争取高回报，而不是短期内做到很高的销售额。

　　打造标杆精品

　　“如果一味地追求经济利益最大化，你付出的代价会很大;宝龙走到今天，就是不断地从过去的案例中总结经验。这一阶段，我们需要做精品。”宝龙集团创始人、董事局主席许健康告诉中国房地产报记者。

　　在很多人走短平快路线的时候，许健康告诉记者，希望宝龙集团慢下来好好做精品。

　　放慢了脚步的宝龙，对业内以速度著称的竞争对手万达还是“非常欣赏”。许健康认为，做商业地产，万达遵循着最简单的道理——效益。但在许健康眼中“万达模式”并非完美。他认为，万达急剧扩张可能带来浪费，“不一定到最后得到最多”。许健康说，他很赞赏中国的“和谐”理念，希望今后的竞争平台更为公平、理性。

　　与其他同行一样，宝龙之前也非常重视追求速度和发展规模，但现在的宝龙显然变得更谨慎、更精细化运作。许华芳诚恳地说:“作为内地首家在港上市的商业地产企业，宝龙已在商业地产领域具有相当高的知名度及地位，然而这些年最大的遗憾是没有打造出几个全国叫得响的项目，其实把产品做精才是最重要的。”许华芳同时表示，宝龙会调整策略，“敢于舍弃，做宝龙最擅长的事情”。

　　实际上，从一开始，宝龙就证明了自己有着清晰、鲜明的战略导向。

　　从区域上看，宝龙城市广场基本落户于中国东部经济富庶、人口集中的地区，包括二线城市的新城商业中心和三线城市的中心商业区。

　　从规模上看，每一座宝龙城市广场体量都在20万平方米以上，建筑形式新颖亮丽，从诞生之日起就注定成为二三线城市的地标性建筑。

　　从业态上看，宝龙城市广场属于复合型商业地产，实现了购物、居住、餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游、商务等一系列的多元化组合，满足了人们对生活的梦想和多样化需求。

　　从经营模式上看，宝龙将项目住宅面积和少量商业面积进行销售，以取得现金流上的平衡;而长期持有大部分优质商业物业，以取得长期租金收益和物业的增值。

　　2013年以来，宝龙地产在管理上一再加强精细度，提高运营竞争力。同时，在国内大多数商业地产开发商仅做经营管理平台的背景下，邀请凯德精英加盟公司，筹备宝龙地产的资产管理平台。这个平台主要工作是规划资产，监督营运平台是否按规划完成，最终把资产做起来，实现持有型资产的保值增值。“通过资产管理，宝龙地产换来的，是更长远的租金收益。”许华芳介绍。

　　打个比方，一个商场开业，能一口气招租一亿元，但通过资产管理，开始可能只招8000万元，但在起初业态组合、商家组合上却更为科学精细，甚至细化到这50平方米应招谁进来。组合科学了，明后年或许就会实现2亿元租金。“我们现在有超过100多万平方米投资性物业，如果日租金单价增长一块钱，整体价值就变得很突出了。”许华芳时常会算这样一笔大账。他也表示，其实难度不高，关键在于怎么管理才能让物业升值。