在地产界业内，流传着一句话：南有宝龙，北有万达。宝龙、万达作为商业地产的领军企业，分别以“宝龙城市广场”和“万达广场”为核心代表的城市综合体，以惊人的速度在全国各大城市进行扩张，缔造了商业地产的的奇迹。

　　其实，宝龙地产更像一个海外归来的学子。宝龙集团由澳门实业家许健康于1990年在澳门创立，是集地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业为一体的多元化大型外资企业集团。2003年，宝龙集团开始投资商业地产，宝龙地产成为宝龙集团的支柱产业公司，并于2009年在香港主板成功上市，是中国首家商业地产上市企业。

　　商业模式

　　“资金流滚资产”模式 以租养售回笼资金

　　宝龙地产的商业运营模式与万达的模式有惊人的相似之处，均采用“资金流滚资产”模式，成为以“租养售”回笼资金的典型代表，因而宝龙地产也有“小万达”之称。和万达一样，宝龙地产先销售住宅和部分商业，能够迅速回笼资金，以此通过物业销售来获得稳定的资金流，以用来支撑自持商业的正常运转。而商业项目投入经营后，还可以获得租金收入，这也可以为开发其他项目提供一定的资金保障，进行下一个项目的开发，从而形成了一个良性的资金链条。

　　据了解，宝龙地产通过销售全部的住宅和30%-50%的商业物业来回笼资金。2014年1月，宝龙地产控股有限公司业绩公告称，截至2013年12月31日，宝龙地产超额完成了年度目标80亿的117.16%，2013年全年共实现销售面积98.84万平方米，销售额达93.73亿元，与2012年的销售面积84.34万平方米及销售额65.19亿元相比，分别增长约17%和44%。正是对资本的运作有良好的操控能力，宝龙地产才能以“宝龙速度”屹立在商业地产的强林之中。

　　制胜法则

　　宝龙城市广场 以二三线城市为主战场

　　万达的商业地产代表作是“万达广场”，而宝龙地产的招牌就是“宝龙城市广场”。2003年，宝龙地产“学有所成”，第一座宝龙城市广场落地，在随后的几年时间里，每年以3-5个的速度在二三线城市扩张，创造了地产行业的商业神话。在资本运作方面，虽然宝龙地产和万达基本一致，但是商业项目的具体运作却截然不同。万达广场选址在繁华的商业中心，打造的是一个城市核心地段的商业地标。然而，宝龙地产选择的却是立足于二三线城市，辐射四线城市，专注打造新城商业中心，发展成为集大型购物、品牌商店、美食、娱乐、文化、休闲、住宅和酒店于一体的城市综合体。

　　对于宝龙地产来说，拿地的标准就是新城的中心。宝龙地产的相关负责人曾表示，在二三四线的新城投资，一方面可以获得地方政府的大力支持，拿地成本低；另一方面，新城的商业密度比较低，商业空间很大，一旦发展起来，宝龙城市广场必定成为标志性的城市综合体。不可否认，在低价拿地和新城商业发展活跃的基础上，宝龙地产对商业项目定位的把握，加速了宝龙城市广场的扩张速度，有效奠定了宝龙城市广场在二三线城市商业中心的重要地位。

　　记者点评

　　新城是有活力的，潜在的消费需求是旺盛的。宝龙地产在二三四线城市低价拿地，抢占了新城的商业发展市场。这是宝龙地产独创的一个商业选点。有时候，这种商业定位是一把双刃剑，新城商业发展潜力大，但是新的商业中心需要一个漫长的养商期，而时间的长短又多是根据市场的具体情况而定的。而一旦新区的发展步伐放慢，商业项目只能选择等待，待新城区的市政配套基本成熟时，才可能聚集人气，发展商业，否则新城商业似乎也并不容易。

　　（海西地产网 吴淑惠辑）