资本市场次第放开

　　地产股再融资在3月获批，一定程度上对冲了市场因兴润置业资金链断裂而产生的担忧。自2013年8月新湖中宝[-0.33% 资金 研报](600208.SH)发布定增募资预案以来，有近40家房地产企业公告再融资计划，融资规模近900亿元。

　　第一批获批的天保基建，募投项目为天津空港商业区住宅及金海岸住宅项目，该项目并非保障房项目，均价1.1万元/平方米；而中茵股份项目为徐州中茵广场，包括写字楼、公寓、酒店等。此次获批，显示出监管层态度并非只盯住保障房，将会更加市场化地对待房地产公司融资行为。

　　张和平告诉《财经》记者，目前获批的还都是再融资方案，IPO尚未看到放开的信号。但可以看出，监管层在做适度的尝试，整体肯定是趋好。

　　资本市场再融资的放开只是其一，同时放开的还有万科B[-0.39%]转H股的审批以及优先股的试点。

　　B转H股，有利于提升股票流动性及估值。根据申银万国的测算，万科若转板成功，A-H股比较效应将带动公司股价有14%左右的提升空间。

　　证监会于3月21日出台了《优先股试点管理办法》。其中，地产公司由于盈利能力较强、估值低、负债高，是除银行以外最有可能试点优先股的行业。

　　从美国地产公司的实践来看，优先股融资主要是用于开发商的夹层融资和商业地产商的并购融资，其优势主要来自类永续债的性质，以及改善资本结构的功能。中期来看，这可能成为地产公司重要的融资渠道。

　　目前，地产上市公司符合发行优先股条件的只有保利地产[-1.31% 资金 研报](600048.SH)、金地集团[1.24% 资金 研报](600383.SH)和中国建筑[0.68% 资金 研报](601668.SH)，但要闯过国土资源部审核，难度并不亚于再融资方案的批复。保利地产和金地集团对优先股的看法，均是“观察为主，有机会不会放弃”。

　　业内人士指出，再融资重启、B转H、绿地公布A股借壳方案及优先股试点等政策变化一脉相承，都是资本市场市场化改革的一部分，表明证监会的管理方式更趋市场化，对房地产企业在资本市场上的态度也逐渐趋于中性。后续对房地产企业在资本市场上的种种非市场化约束，如限制增发融资、发行债券、资产注入、重组等等，或也会进一步松动。

　　张和平认为，这届政府的调控思路清晰，更多使用市场化手段进行引导。以上种种举措，一方面能有效降低A股地产公司的融资成本，拓宽融资渠道，缓解流动性压力，利于行业分化。另一方面，是给市场释放积极的信号。

　　整体而言，市场的流动性还是趋紧。从资金成本上看，目前的隔夜拆借利率、实体经济的贷款利率均较高。从上市公司逐渐公布的年报来看，2013年的融资成本比2012年有明显的增加。“以前基本上是比银行同期贷款利率略高一点，但是2013年整体上都要高很多。”

　　此前几年，地产公司没有在股市融资的机会，只能做信托这样高成本的融资，本质上属于银行表外业务。累积了巨大的金额后，监管层对其风险难以把控，接下来肯定会做一些调整。举例说，受资本市场追捧的公司逐渐能融到更便宜的资金，有助于其资本结构优化，同时也会拉开与同行之间的差距。

　　按照这个调整趋势，今年下半年整体资金层面不太可能进一步趋紧。再融资逐步放开，大量公司得到机会，IPO也可能进一步重启，优秀的地产商负债成本一定会下降。

　　未来要看货币政策

　　从历史上看，一线城市的房价，每两三年都会有一次下调，这次也不排除此可能性。张大伟称，“现在就看政策会不会救市了，如果再大量释放信贷，可能房价很快又会涨起来。”

　　虽然资本市场在陆续打开，但总加起来，获批的金额也才数十亿元。这个额度跟全国范围的收紧信贷相比，体量可谓芝麻与西瓜，故对市场的信号意义大于实际影响。而且，面临资金链压力的企业，大多是中小型开发商，并不具备在A股融资的资质。

　　当前房地产市场销售的疲软，本质上是对2013年四季度以来信贷紧张导致按揭贷款利率上行的滞后反应，未来房地产销售的走向，仍要取决于货币政策的取向及银行按揭利率的变化方向。

　　工商银行[0.00% 资金 研报]总行信贷部一位人士告诉《财经》记者，目前房地产市场在信贷方面的最大症结，是因银行额度紧张，导致首套房在内的按揭贷款利率出现普遍上浮，目前上浮程度在5%－15%，造成了刚需购房成本的显著提高。

　　换言之，目前按揭贷款利率偏高的原因，并不在限贷和行业政策，而在于银行自身。实际上，按现行政策规定，首套房的按揭贷款利率最低可到7折。

　　目前房地产行业政策放松的意义较小，限购、限贷即使放松，对销售的帮助也非常有限。货币政策，才是决定当前房地产销售走势的唯一关键。

　　回顾这十年，行业范围内的大范围降价，大概有三次。第一次在2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕；第二次，是2008年开年，万科喊出打折降价信号；第三次在2011年5月，北京通州区开始降价。

　　上述三次大降价的时点，都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整。

　　此次国内信贷紧缩的原因是，自2013年新一届政府执政以来，意识到过量的货币投放对经济发展的反作用力后，提出了“用好增量，盘活存量”的货币政策。2014年，央行又坚持稳健货币政策基调不变，“两会”上的《政府工作报告》更是明确提出，2014年的广义货币供应量(M2)同比增长维持在13%左右

　　随着美国经济持续复苏、就业改善和QE削减逐步展开，对国际流动性的吸引力持续增强，这势必导致外资流入中国的速度放缓，甚至会出现外资大规模流出——人民币开始贬值就是明证，国内流动性进一步承压。

　　目前，新兴的互联网金融导致银行体系内存款流失，可贷款资金量减少，资金成本上升。据央行数据显示，2014年1月人民币存款减少了9402亿元。存款总额持续下降，使得银行不得不提高存款利率来吸引资金，继而导致信贷新增规模日益紧张，贷款成本持续走高——房地产是最典型的资金密集型行业，必会受到巨大影响。

　　更大的问题是，地产业黄金十年已过，行业蛋糕无法再做大，未来需要寻找新的增长点来驱动。

　　李克强总理在2014年的政府工作报告中指出，今年将加大保障性安居工程建设力度，新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设，对拉动经济或有较大意义。

　　目前热炒的京津冀一体化，暂时看不到落地的细则。早在2004年，国家发改委就正式启动了编制京津冀都市圈区域规划，但历时十年仍未出台；2011年，“京津冀一体化”、“首都经济圈”概念写入国家“十二五”规划，成为国家战略，但三年来仍未有进一步细则。

　　张大伟告诉《财经》记者，这其中更多的是炒作。未来即使真的在高层领导的强力推动下成型，影响也只是区域性的，会对北京周边、天津和河北部分的土地价格和房价形成拉动，但可能利好远远低于大家的预期。因为，“北京不想要的，河北也不一定想要”。

　　张和平则表示，阳光股份在天津多个项目驻扎多年，十多年来天津的房价和商场租金上涨幅度都比较稳定，现在京津冀一体化是一个机会。

　　其他地产公司也在寻觅新的利润点，主要有两个方向，一是做金融，万科、恒大都在收购银行；其次是做产业地产，例如养老、商业、旅游地产，即和自身地产业务实现联动和共赢。

　　“圈内来看，大家都不太乐观。”张和平坦言。

　　（海西地产网 郑序炯辑）