楼市拐点焦虑

　　个别地产项目滞销后降价，房价单边上涨预期发生逆转。资本市场开闸杯水车薪，流动性依然趋紧，地产商融资成本仍偏高。更大的隐忧是地产业黄金十年已过，新的增长点杳无踪迹

　　春节过后，关于中国楼市降价与政策放松的种种消息，接踵而至。

　　2月底开始，杭州的德信楼盘每平方米降3000元，常州雅居乐星河湾楼盘每平方米降5000元。紧接着3月，广州保利的三个项目推出“一成首付”优惠，青岛李沧区的奥克斯广场每平方米降2000元，南京多个楼盘降价10%-25%，秦皇岛珠江道12号楼盘甚至跌幅40%……此起彼伏的降价传闻，令整个楼市风声鹤唳。

　　“从大形势来看，确实出现了价格调整，买卖双方博弈比2013年加剧了很多。”中原地产研究部总监张大伟告诉《财经》记者，其原因是多方面的，但“最主要是因为2014年初的信贷比较紧张”。

　　CRIC克尔瑞咨询今年2月对全国22个城市的69家银行分支机构调研结果显示，全国各城市银行住房按揭贷款总体依然偏紧，利率普遍上调。相比2013年末，仅两家银行还有优惠利率，近四成银行的首套房贷利率上浮5%－15%不等，个别上浮20%。二套房方面，广州、惠州较基准利率上浮20%。

　　在信贷暂时不会放开的预期下，“楼市崩盘论”甚嚣尘上，全国房地产市场成交规模明显低于2013年同期水平，一二线城市成交平淡，三线城市分化加剧，不少项目采取“以价换量”的销售方式来加速周转和回笼资金。

　　看得见的利好来自资本市场。3月，中茵股份[0.51% 资金 研报](600745.SH)和天保基建[0.98% 资金 研报](000965.SZ)的再融资方案获批，绿地借道金丰投资[0.00% 资金 研报](600606.SH)实现A股上市获批，万科的B转H股也在一年后终于被放行，符合条件的开发商有望在未来加入优先股试点行列。时隔三年后，资本市场的各项融资通道，终于一一对地产企业打开。

　　上述信号，稍稍平缓了楼市紧绷的神经。然而，二级市场再融资的金额，根本无法与贷款总额的庞大量级相比，对修复开发商的资金链恐是杯水车薪。而施行多年的限购和限贷政策，是否会在市场下行风险加剧的此刻退出历史？房地产蛋糕已难再做大，未来要靠什么概念拉动？是保障性住房、新型城镇化，还是炙手可热的京津冀一体化？抑或只能重走老路，坐等再一次货币放水？

　　“现在几乎没有人乐观。”这差不多是所有地产圈内人士的共识。

　　房价预期转向

　　在住建部2014年房地产调控的有关工作任务中，已不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。在过去的数年中，这个目标最后往往落空。

　　但是，市场现在更多的担心已不是房价快速上涨，而是下跌。“以前是政府想管都管不住(价格上涨)，现在情况变了。”高策地产董事长李国平告诉《财经》记者，不仅是二三线城市，甚至某些一线城市局部地区的房价也“涨不动”。

　　在这种情况下，部分开发商为了走量，价格必然发生松动。李国平判断，房价单边上涨的历史，已经从此改变。

　　今年以来，降价主要出现在2013年土地供应量较大的二线城市，如杭州、苏州、长沙等等。相比之下，一线城市价格松动主要体现在二手房，一手房因供应不足及新盘限价，销售依然不错。

　　张大伟认为，造成房价下跌的原因有多方面，其中最重要的是2014年信贷比较紧张，使得购房者的压力较大、延缓入市。此外，也与局部城市出现供应量大于库存去化速度，导致积压有关。

　　开发商降价抛售，本意是加速周转、回笼资金，其中亦有信贷收紧导致资金链拉紧的影响。但是，此举却使得市场对房价不断上涨的预期发生逆转，更多的需求开始选择观望。

　　“如果信贷再不宽松，降价或者抛售的现象可能就会蔓延。”张大伟坦称。

　　2012年初，其实就出现过杭州金星房地产公司破产的消息，并不排除后续还有类似公司出现。

　　阳光股份[0.00% 资金 研报](000608.SZ)的助理总裁张和平告诉《财经》记者，此轮降价是因先出现在杭州，受关注程度较高。实际上从2013年开始，部分二三线城市“降价已经比较厉害”。张和平认为，降价对开发商来说，只是单个项目上的取舍。因为个别项目在个别区域出现库存积压后，特别是供应量比较大的区域，降价也许是唯一的选择，“这以后会成为地产项目的常态”。

　　近期楼市库存上升较快、而居民购房杠杆率偏高的城市，主要有福州、南昌、宁波、青岛、温州、泉州、赣州等等。

　　销售疲软、资金断裂的开发商，最后将面临破产，今年3月份，浙江奉化最大的开发商“兴润置业”陷入危机，其及关联企业总负债高达35亿多元，其中银行贷款24亿元左右。

　　该公司的轨迹极为典型：高点时高价拿地，而后房价上涨幅度有限，周边土地供应量较大，导致地价出现显著下跌。而其参与的旧改项目体量大、周转慢，导致沉淀资金较多，资不抵债。

　　申银万国2月的报告预测，今年开发商的资金状况总体与2013年相当，除非销售额下跌超过15%，否则整体资金链不会出现断裂风险。而对银行而言，今年的目标仍是维持开发贷在信贷余额中6.4%的比例不变，也即今年增速在13.2%左右。这一增速，低于今年房地产开发投资16%的预计增速，意味着开发贷仍是稀缺资源。

　　市场传闻，温州等城市可能放开限购以刺激市场，但部分业内人士并不看好。温州供应量非常之大，接近于一线城市，然而当地的购买力偏弱，现在市场对温州地产的预期很差。

　　就地方政府而言，对部分条款进行微调，或放松限购执行严格程度，比发文件明确取消限购可操作性更强。目前二线城市限购条件相对宽松，且执行不严，购房群体已是刚需为主，即使放松限购，最多在2至3个月内可因为改变预期而带来一部分需求释放，并不能在根本上促进销售增长。

　　鉴于市场维稳仍是政府的一大诉求，几乎无人认为一线城市的限购政策近期会有变动。