已经进入11月，可是预想的“金九银十”并没有到来，业内将之戏称为“铜九铁十”。从成交数据来看，9月厦门全市一手住宅成交2473套，比去年同期的4186套减少了1713套，同比下跌40.92%，比8月的3030套减少了557套，环比下跌18.38%。而自9月30日至10月27日，10月厦门全市一手住宅成交1905套，相比9月稍显逊色，和去年10月住宅成交的3719套相比，也大幅度下跌。
与表现平平的成交数据相比，个盘的销售热度却很火爆。上周末，翔安阳光城·翡丽湾、集美中航城·国际社区、夏商·新纪元、湖里兆翔海天韵在两天时间内相继开盘，在2013年“银十”收官之际，让已经沉寂了半个多月的厦门楼市再现火爆。
对此，业内人士称，看似平淡的9月、10月背后，其实涌动着旺盛的需求，后市尽管政策走向不明朗，但前景仍被看好。
【市场】 9月、10月那些火爆的热销盘
原本预计在9月、10月开盘的楼盘近30个，可如期开盘的楼盘仅占半数。可是，开盘的项目却接连热销，旺盛的需求势头强劲。
据悉，上周五（10月25日）中航城国际社区11#楼开盘，推售128套136~158㎡精装复式，当天基本售罄，同天晚上，阳光城翡丽湾连夜开盘，吸引了600多组客户到场购房，仅18分钟186套房源便被一抢而空。次日，夏商新纪元6#楼王开盘，推出250多套88~113㎡房源，当天售罄；同日，兆翔海天韵开盘，300余套40~70㎡挑高5米SOHO，均价21000元/㎡，当天劲销七成。
回顾9月开盘的航空祥郡、中交·和美新城、IOI园博湾、融信·海上城，也同样销售火爆。9月19日，中交·和美新城开盘，首期推出1~3#楼高层产品，共380套89~143㎡房源，开盘当天劲销93%；9月23日航空祥郡推出首批房源，2#楼317套房源，主打85~90㎡全功能三房，当天千人到场，劲销90%；9月28日融信海上城首期1#、2#楼40㎡精装2+2户型开盘，5000人到场，千余套房源几近售罄，开盘当天累计总销售额达12.23亿。
背后 供应不足 但购房需求旺盛
一面是冰冷的直线下跌的成交数据，一面却是千人抢房的火爆热销，二者看似矛盾，却又紧密相连，根本原因在于供应满足不了旺盛的市场需求。
厦门韬睿地产咨询有限公司总经理柏云飞认为，9月、10月开盘楼盘的成交率都比较高，可见厦门的购房需求仍然旺盛，只是供不应求，需求还远远未得到满足。这也符合大多数购房者的心态，往往越是在房价上涨期就越有购入需求。
EJU-CRIC沪闽事业部副总经理（兼）厦门总经理张子吉还罗列了供应和成交数据进行分析，从供求的数据层面来看，虽然市场的表现差强人意，但是细究后不难发现，其实楼市还是朝着向好的方向发展。政府对预售证的严控造成供应量严重不足，近2个月的供应总量约30万㎡左右，而成交量则是超过50万㎡，市场需求旺盛，供不应求的态势明显，从而使得市场偏向卖方市场，价格逐步走高。
变化 开发商惜售 价格上涨预期大
仔细分析这两个月在供应量上缘何减少，几位业内人士认为主要有以下几个方面的原因。除了政府的干预外，开发商惜售也是造成供应量减少的原因之一。这几月商住用地出让少，翔安、同安、海沧等区域均拍出高价地王，这让在售楼盘开发商的心态发生了微妙的变化，产生一定的“惜售”心理。因为今年上半年大多数楼盘的去化率都很好，下半年存货量所剩不多，后续房源应该如何推，推多少，都成为开发商们需要仔细考量的，没拿到新地块，在售房源又不多，自然不希望房子很快卖完，这就造成了供应量减少。
此外，十一届全会即将在11月召开，这对于楼市也是很关键的风向标，在会上会透露什么信号，是否会出新政策，如坊间传闻的房产税、限购限价政策等该怎样落地，这都是开发商所关注的。因此，也使得开发商有一定的观望情绪，放缓推售的节奏。
除了供不应求外，价格因素对市场的作用明显，近期推售的几个刚需项目，价格均能较好地满足客户的承受能力，因此去化情况良好。如这次阳光城·翡丽湾和夏商·新纪元开盘，表单均价分别为13700元/㎡和11400元/㎡，相比前一期开盘均有不同程度的上涨。但从价格上看，由于政府在预售价格上有干预和控制，这使得近期推售的几个刚需项目，价格都低于市场行情，上涨幅度在购房者接受能力范围内。
综合分析，上周开盘的楼盘虽然价格较高却很热销，一方面在于产品性价比高，受到购房者的认可；另一方面，在地王频现的情况下，刚需产品供需矛盾又大，购房者认为价格上涨的预期大，恐慌性购房情绪更加浓厚。
走势 看好后市 第四季或迎政策窗口期
楼市进入第四季度，尽管大家觉得政策不太明朗，后市变数较多，但同时厦门利好频传，如12月底厦深铁路将开通，业内仍纷纷看好厦门楼市。
柏云飞认为，11月、12月的供应量及成交量不会有太大变化，尤其是11月份，或将延续9月、10月的状态。但对后市依旧看好，尽管楼市成交相对平淡，但并不代表需求在减少，需求仍强劲。无论政策如何变化，厦门的城市价值依然被认可，加上厦深铁路等利好消息的刺激，厦门的辐射力将更强，吸引更多源源不断的需求。
张子吉认为，尽管目前中央政策不明朗，但从目前厦门的情况来看，前阶段厦门政府对公积金政策的修订，可以看出政府对刚需客户的置业鼓励，保护这类型的购房需求。至于即将开通的厦深铁路，限购政策的执行力度将决定住宅性质的商品房受到影响的局限性，相反，投资性产品会再次升温，如近期多盘推出的SOHO产品等。至于后市，厦门的量价依旧会延续当前的格局呈震动上行的态势，政府放宽预售审批后，将会迎来一波置业推售的高峰期。
中原地产研究中心分析，房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度可能迎来政策窗口期，热点城市可能密集出台微调政策，中央层面可能推出新的调控措施。尽管楼市调控长效机制正在酝酿，但从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码的可能。
提醒
多关注城建规划和政策利好
在第四季度购房，或许有多个项目仍旧会延迟入市的时间，但是从目前市场预计的推售量来看还是较为充足的，张子吉提醒购房者不必恐慌性购房，还得根据自己的购买力进行置业选择。至于价格方面，一方面由于开发商降价动力不足，另一方面，未来新增供应房源的楼栋价值会较之前有相应的提升，所以价格还会小幅上涨。
柏云飞建议购房者，还是要根据自己的需求来购买，但眼光也不要太局限，目前的价格洼地或许就是明天的价值高地。因此，可多关注政府的相关规划政策、城市利好消息以及宏观经济形势等，这或许对买房有更大的帮助。
（海西地产网 徐晓虹辑）
