打造泉州商业新名片 泰禾广场 中国高端商业引领者

——专访泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康

泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康先生

　　“泰禾来了！”　　

　　近期，泰禾集团在泉州楼市可谓万众瞩目，风光无限。有人简单地把这种超高的关注度归结为强势宣传营造的“先声夺人”之势。实际上，早在去年9月18日以11.1亿元竞得城东组团华大片区2012-16号地块之时，泰禾已在泉州发出“我来了”的信号。而泰禾在福州以集团销售金额62.31亿元、商业地产销售金额42.85亿元、东二环泰禾广场单盘销售金额24.58亿元勇夺2012福州楼市“三冠王”，让泰禾挺进泉州更具底气。
　　
　　泉州华大泰禾广场、石狮泰禾广场作为泰禾在泉州的“两驾马车”，其体量、定位、规划等都备受市民及房地产业内人士关注，而从城市发展的维度来看，以“中国高端商业引领者”为己任的泰禾集团将给泉州带来什么，则是更值得关注的问题。对此，本报记者专访了泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康。
　　
　　泉州经济圈快速崛起
　　
　　“潜力基因”成就华大板块恢弘未来
　　
　　记者：泉州华大泰禾广场是泰禾集团进驻泉州的第一个项目，大家对这个项目充满了期待，那么，泰禾选择泉州，并且第一步选择布局城东片区的原因是什么？
　　
　　朱进康：泉州这座城市，我们一直很看好，毕竟它有着900多万的人口，GDP总量则连续14年居福建省第一。特别是海西经济区建设的铺开，泉州的战略地位更显重要，再加上之前这么好的经济基础，泉州的经济发展将更加迅速。而城东片区是泉州环湾建设“东进、南下、西拓”发展战略中最先付诸实施并且发展最快的区域。特别是华大泰禾广场所处的华大板块，可以说是泉州“东进”的桥头堡，是连接泉州中心市区与洛江、惠安、泉港和台商投资区的重要节点，也是泉州拉大城市骨架、拓展城市空间的必经区域。再加上华侨大学本身拥有的几万师生，周边大量的居民，以及学校的浓厚人文底蕴，这个区域潜力无限。简单来说，泉州经济快速发展，华大板块潜力巨大，就是我们布点的原因。

　　天时、地利、人和

　　
　　泉州商业地标浑然天成
　　
　　记者：我们知道，泰禾广场的定位是“中国高端商业引领者”，华大泰禾广场也是一个集商业、办公、住宅等为一体的综合体项目，请问，泰禾对泉州的商业现状是怎么看的，为什么这么有信心在泉州做商业？
　　
　　朱进康：前面我们谈到了泉州的经济实力，应该说，消费能力强，肯定是做商业项目的一个先天优势。但更重要的一点是，泉州是一个反差特别强烈的城市，GDP遥遥领先，社会消费品零售总额超过1400亿元，人均可支配收入达到28703元，但它的商业配套，却和经济实力形成巨大的反差，这也直接导致泉州每年数百亿元的消费流向福州、厦门甚至香港等地。这就是高端商业极度缺乏的后果。
　　
　　如果从商业的发展来讲，泉州比福州、厦门都落后，不客气地说，落后了差不多有十年。为什么这么讲？在万达这一波商业浪潮到来之前，福州和厦门都已经诞生了购物中心这种形态，并且形成了商圈。比如福州的万宝商圈（万象城、宝龙城市广场），厦门的SM城市广场、加州城市广场，但泉州就根本没有大型购物中心，目前泉州商圈的业态主要停留在中山路、打锡街、南俊路、津淮街这种步行街的模式，在现代的商业发展中这种形式已经算是落后的。当然，泉州还有一个很重要的泉州商城广场，也就是原丰泽广场，但是无论是形象还是主力商业，它都比福州厦门的购物中心要落后。就是看到了这种巨大的反差，我们觉得，泰禾进入泉州的机会来了。
　　
　　接下来我们再来具体谈一下华大板块。华大板块既靠着老城区，又连接着新区。在华大板块做商业，完全可以承载老城区的一部分消费，因为从老城区到达华大这边消费的话，基本上开车10分钟就能到。同样，华大板块还有一个优势，就是本身周边的规划非常好，居住人群又多，像华大板块9500亩的改造计划就非常宏大。但是最重要的是，华大板块还是老城区通往新城区，如洛江、泉港、台商投资区的一个交通要塞。从我们做综合体的经验来谈，不外乎就是要“天时、地利、人和”，“天时”就是指泉州的经济发展和落后的商业配套之间的矛盾，决定了必须要有新的综合体诞生；“地利”则是我们找的地块，必须要能够跟老城区能够挂上钩，又要跟泉州的发展要对上号，像华大板块这样一个地方，交通非常方便，完全符合了综合体成功运营的地利条件。
　　
　　有的人讲，相对老城区，华大已经算郊区了。依我的理解，有这种想法是因为泉州原来的老城区太小，城市规模太小，导致城市的聚集度不够高，大家的观念还没有转变过来。但是我们要看到，泉州的城市在发展，骨架在拉大，你过两年再来看华大这个片区，那就是城市价值的主轴中心。我们做地产、做商业也一样，要有前瞻性。
　　
　　我们看到，泉州这座具备强劲消费能力的城市，急需一个全新商圈，继续全面提升城市商业力量，带动城市发展不断向前。
　　
　　记者：您刚才分析了建设综合体的“天时地利”，那么，接下来也给我们讲讲什么是“人和”吧。
　　
　　朱进康：“人和”，主要就在于人才和经验。泰禾进入商业的时候，很多福建的房地产公司也开始做商业，但都做得不彻底，把商业跟住宅都捆在一起做，事实上，泰禾是彻底把商业板块跟房地产板块断开，完全是两个不同的团队在执行。
　　
　　我的商业研发中心就设在北京这样的人才高地，可以招到最优秀的人才，而我们商业研发中心的人才就有不少是来自于万达、龙湖、新加坡凯德置地等知名企业的，我们提倡的一个特点就是兼收并蓄。
　　
　　而在设计团队上，福州五四北泰禾广场，请的设计公司是英国思邦，建筑外立面完全打破常规设计，是中国首个幻彩铝板幕墙外立面，由多组三角板块组成，远远望去，犹如一颗璀璨的钻石，这个外墙就做了8000多万元。而福州东二环泰禾广场，SOHO办公楼部分请的是上海HZS豪张思，购物中心是美国的LLA，酒店及5A写字楼部分，我们请的是美国的RTKL，可以说我们的项目邀请的都是国际顶尖团队来设计。包括我们自己的管理团队，也是将各个商业流派的人聚集在一起，这样就可以具有多方面的视野，博采众长。当初我们为了做商业，可以说把整个中国、整个亚洲顶尖的购物中心都踏遍了。我们的想法就是要吸收整个中国甚至整个亚洲最新的购物中心的理念。
　　
　　泰禾集团的招商中心也拥有相当强大的人才团队。在两个万达广场已经进入福州的情况下，我们福州的五四北项目引进的品牌中还有30%是第一次进入福州的。
　　
　　在商业运营部分，泰禾的商管团队领导层主要来自于深圳，因为深圳受香港文化的影响很深，做服务是最好的。
　　
　　就是因为有公司强大的实力做后盾，再加上泉州经济发达但商业配套不足的“天时”，华大板块连接新老城区枢纽的“地利”以及泰禾自身强大的人才团队形成的“人和”，我们有信心，把华大泰禾广场建设成泉州商业的新名片。

福州东二环泰禾广场

福州五四北泰禾广场

　　领军城东商圈
　　
　　打造泉州商业新名片
　　
　　记者：目前泉州中心市区的浦西万达广场已经开业，甚至华大泰禾所处的城东片区规划或在建的还有中骏·世界城和海峡国际广场等，应该说，综合体项目不算太少，您怎么来看这种情况？“泉州商业新名片”这个目标又该如何来理解？
　　
　　朱进康：首先，我们认为，泉州的经济体量不仅仅只能容纳一两座城市综合体或大型商业。只是因为以前非常缺乏，所以大家才会担心一下子来这么多综合体，是不是都能成功经营。事实上，福州、厦门的综合体比泉州多多了，商圈也有好几个，但是只要规划、经营得当，照样做得有声有色。消费可以激发，商业可以培育，做得好不好这个主要还是看项目自身。
　　
　　泰禾的商业和万达等其他商业肯定是不一样的，经过精心的研发、求证，我们泰禾首创了中国第五代综合体模式，具有双核心（双商业中心），一站式生活、多维城市空间互动、高端商业步行街区、城市地标建筑以及更具人性化的规划等六大特征。同时，泰禾的第五代综合体吸取了其他几代商业模式的优势，在此基础上将购物、餐饮、娱乐、办公、休闲、酒店、会议等功能有机划分，它不像其他城市综合体一样简单地照搬或叠加，而是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种颠覆性的创新思路，真正实现了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合，因而具备其他项目难以匹敌的辐射能级。
　　
　　城东片区是泉州新区发展的排头兵，所以，这个片区形成一个新的商圈是必然的，我们可以叫它城东商圈。我们的想法是和其他的综合体一起把城东商圈发展、繁荣起来，而我们华大泰禾广场，就是要力争在这个商圈里处于领军的位置。
　　
　　华大泰禾广场拥有75万平方米的庞大体量、1万平方米的城市广场，是泰禾集团在充分研究、分析泉州现有商圈优劣势的基础上，以国际视野，融东情西韵，在泉州未来最闪耀的区位，运用国际一流城市综合体的规划，包括建筑设计、产品线、人流东线、景观塑造、配套设施、招商运营、业态规划、主力店、次主力店、专门店等全力打造的鼎级商业中心。如果说，万达广场让泉州人深入了解了购物中心，那么华大泰禾广场将带领泉州人进入中国购物中心的领先水平。它即将展现给未来泉州市民的，就是新的商业模式和新的购物环境、现代化的商业运作机制，将与现有泉州购物场所形成明显的差异化，同时又融合部分泉州本土特色，所以，我们相信华大泰禾广场一定会成为“泉州商业的新名片”。

福州东二环泰禾广场欧式商业小镇

福州东二环泰禾广场独栋商业会所

　　精品商业模式
　　
　　开启全新商业时代
　　
　　记者：虽然说成绩代表的是过去，但是对泉州市民来说，泰禾在其他城市的成功也能让他们对华大泰禾广场有更强的信心。我们了解到，泰禾去年在福州有五四北和东二环两个泰禾广场，总销达到62.31亿元，荣膺福州销冠，能不能结合这两个项目，谈谈为什么泰禾能取得这么好的成绩？
　　
　　朱进康：我想这样的好成绩归根到底取决于泰禾的商业模式，我们把它叫做“精品商业模式”。“精品商业模式”其实很好理解，就是因地制宜，用心研发，把每一个细节都做精。
　　
　　首先是规划设计。我们每一个泰禾广场都是以城市地标的定位来设计的，从建筑立面、购物环境、商业动线的规划方方面面考虑地都非常细致周全。比如前面讲的五四北泰禾广场， 3万平方米的外立面采用的是国内首个幻彩铝板幕墙，造价达到8000多万元，中庭设计则是采用“峡谷式”。东二环泰禾广场，则糅合了山、水的元素。在动线设计上，泰禾广场参照全球领先的“一字型”人流动线设计，实现零死角。24小时人流动线则可以串联购物中心和商业街区，全天聚拢人流，所以我们的商业街区又提出了“不夜城”的概念。
　　
　　其次是定位上适度超前。现在市场上商业项目无论在购物中心定位、业态规划，还是在品牌组合上都基本雷同。泰禾商业在品牌招商方面坚持“精准定位、定向招商、适度超前”，走高端精品开发路线。根据不同项目做不同定位，并根据购物中心的定位来做业态规划和品牌组合，对于适合的品牌，泰禾采取主动上门的定向招商模式。今年即将开业的五四北泰禾广场，200多个知名品牌中，有超过30%是首次进入福州，我想这很能说明我们的招商特点。
　　
　　还有就是创新运营服务。福州首部超炫“飞天梯”、360度超大LED屏，福建首个反向智能寻车系统，VIP卡进出停车场远距离识别及直接缴费功能、免费WIFI全覆盖等，应该说我们的运营管理非常人性化且独具创新。
　　
　　记者：感谢朱总为我们分享了对商业的理解和泰禾的运营经验，最后一个问题，我想请朱总简单介绍一下泰禾集团以及泰禾未来的发展目标。
　　
　　朱进康：泰禾集团是深交所的A股上市公司，在住宅和商业地产开发、化工、矿业、金融、生物医药等领域多元发展。2009年，泰禾入选“中国房地产企业品牌价值20强”，是当年度入选唯一的福建地产企业。此外，泰禾集团还是福建海峡银行的第二大股东。
　　
　　从资金的层面说，商业地产自持的比例较大，因此资金压力比住宅要大得多，但因为有金融运作平台和优质产业的支撑，泰禾拥有强大的资金保障。
　　
　　未来泰禾集团的商业将“立足福建，布局全国”。目前，泰禾商业公司已在福州、泉州开发4个泰禾广场，今后3-5年还将在全国各地开发15-20个泰禾广场，实现以独特的“泰禾商业模式”在全国城市中的品牌布局。

（海西地产网 曾美玲辑）