据亚豪机构统计数据显示，春节以后北京楼市出现量涨价跌的局面，2月纯商品住宅5环以外成交量占全市八成以上，成交均价为18700元/平方米，同比降幅达25%；3月份21个新盘中，除5个城区项目外，其余均分布在郊区。在新建住宅价格方面，自2009年6月出现0.4%的同比跌幅之后，就一直是呈上涨趋势，并在2010年5月以同比22%的涨幅创下历史新高。而在此之后，受政策调控的影响，其同比上涨的幅度在不断下降，到了2012年1月时仅上涨0.1%，而2月则出现32个月以来首次同比下跌，跌幅为0.4%。在环比方面，北京无论是新建住宅价格，还是二手房价格，或者新建商品房价格，均出现下跌。此外，记者注意到，随着内城区商品住宅供应逐渐消化减少，北京楼市新盘主战场已经集中在五环以外，同质化竞争导致的降价也就不可避免，而仅存的几个内城项目则凭借地段优势各自领衔区域市场，形成鼎立之势。

城郊新盘竞争严重

    在供应量密集的郊区，楼盘低价策略，撬动了刚需市场的热情。在价格刺激下，北京楼市整体成交量稍显“暖意”，但同时有数据显示，部分区域同质化产品扎堆开盘导致项目销售陷入僵局。如大兴旧宫基本同期入市的易居国际、绿城阳光名苑[最新消息 价格 户型 点评]、东亚？五环国际等。此外通州、房山等区域也面临同样尴尬。业内人士预测，在同质化产品集中的区域，不排除未来还将会有更多的特价房及价格微调。

    而纵观新盘榜，仅占两成比重的城区高端盘，却显现出了明显的上扬趋势，在前两月北京市成交金额超过亿元的21个项目中，包括金茂府、长安太和、西山壹号院、瑞安君汇、世茂[简介 最新动态]宫园等项目，普遍都是性价比较高的城市高端住宅。作为CBD最后住宅用地项目，金茂府与北边的紫御华府、盘古大观等项目和西边的红山世家、钓鱼台七号院[最新消息 价格 户型 点评]，南边的中信[简介 最新动态]城等城区高端项目形成强势鼎立局面。

内城项目区域为王

    纵观北京内城区，商业资源最集中、经济最发达的CBD商务核心区是商品房市场最先起步的区域，西北楼市在西部政区、教育概念和北部奥运概念带领下，分别形成各自特色楼市，南部楼市作为传统文化老城区，也逐渐崛起。这其中，开发最早的CBD核心区目前已无新增住宅土地供应，最后住宅用地即目前在售的金茂府项目，该项目凭借多重优势，在去年获得上半年销冠和年度销冠两大桂冠。而位于其他区域的同类城市高端住宅表现也十分出色，去年以来，无论是金茂府热销还是保利[简介 最新动态]东郡、远洋万和公馆[最新消息 价格 户型 点评]的受热捧，均让高端楼盘开发商拥有普遍乐观的底气。

    来自亚豪机构的统计调查显示，2012年内有开盘计划的城市高端项目共有17个，包括6个纯新盘，以及11个老项目后期。尽管价格高于普通住宅，但从去年经验和今年前两个月成交数据来看，城市高端住宅的购买热情和购买群体的稳定性均明显高过普通住宅。亚豪机构副总经理高姗表示，占据了核心城市资源，地段价值无法复制，供给高度稀缺的高端城市住宅，作为价值坚挺的人民币资产，成为了高净值人群的投资热点。在购买力的追捧之下，近几年高端城市住宅进入了“越买越涨、越涨越买”的循环，房价上涨速度远超普通住宅。

稀缺性促价值攀升

    随着2009年广渠路十五号地被中化方兴地产一锤拿下后，CBD就再未见住宅用地供应，去年7月，CBD最后九宗商业金融用地投标被称为“最后的饕餮盛宴”，此后，这块寸土寸金的区域将再无规模供应。专家分析认为，CBD核心区域3.99平方公里的土地在经历了数十年的开发以后，可开发用地已经接近枯竭，所以，该区域土地供应量的持续走低甚至是零供应是必然趋势。而对于手中的绝版地块，房企也倍加珍惜，酝酿两年多之后，央企中化方兴地产推出了复合型资源产品金茂府，项目集合城市核心、生态资源、学区房、科技住宅、央企品牌、五星物业等核心优势于一身。善待资源，保留并建造了CBD最大的生态景观，同时引入北京实验二小教育资源，并运用八项国际前沿科技手段，营造低碳舒适居住体验。

    记者了解到，按照CBD的整体规划，整个CBD区域的住宅用地比例仅在25%，而作为这25%中仅存的新增住宅供量。“从土地供应现状以及区域高端楼盘的去存化速度来看，不出两年，CBD区域的高端楼盘便将退出一手房市场。”业内专家表示。最新统计显示，2012年上半年计划上市的城市高端平均单价已站稳5万元关口，尽管近两年受调控影响北京楼市持续低迷，但高端住宅的价格却依然坚挺。分析人士认为，目前国内顶级城市公寓售价已突破10万元大关，而高品质的城市核心住宅仍有很大价值上扬空间。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）