楼市“冬天”来了
——线城市房价率先回落，“明折+暗扣”，降幅多达20%，价格拐点特征明显
不出意料，降价最先从一线城市开始。大约从今年七八月份起，在北京工作的山东人霍小姐就明显感到手机每天收到的卖房广告多了起来。10月份以来，更是每天要收到10多条类似的短信，且大多打着低价入市、大幅优惠的旗号。霍小姐觉得，开发商和中介是真的着急了。然而在限购的情况下，她并没有购房资格。“其实我是想买房的，如果一年前看到这么大的优惠，也许我就买了。限购一年了，房价不可能不降。”霍小姐说。
一直想在自己小区买一套更大一点房子的上海人陈先生，一年多来经常到中介去看二手房信息。“一年多时间价格就没动过，但最近明显降了，还时不时的会有特价房源，都说是业主急售。”但陈先生决定继续观望，“房价肯定还要跌的，现在出手多傻呀。”10月以来，北京、上海、广州等一线城市的部分楼盘率先吹响了房价调整的号角。各种明折暗扣都算上，降价幅度多在20%左右，一些前期涨得过快、泡沫较为明显的项目，降价幅度甚至达到50%。
“在房价飞涨的时候，人们认为降价20%几乎是不可想象的事情。但在房价泡沫比较大的情况下，价格稍微一动，就会有两三成的幅度。”北京中原地产市场研究部总监张大伟指出，尤其是在北京通州这样前期价格涨幅较大、泡沫明显的区域，由于前期拿地成本很低，跌幅再大一些也不至于亏本。
宏观统计数据进一步印证了房价拐点的到来。
国家统计局发布的数据显示，10月70个大中城市房价平均环比下降0.14%，首次出现环比下降。链家地产首席分析师张月认为，10月全国平均房价首现环比下降，表明下半年来持续的价格僵局已经被打破，房价下降的拐点初步确立。与此同时，与9月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
但是，市场拐点的确立，不能单从1个月的环比下降就来判断，因此未来两个月的价格情况将成为判断楼市拐点的一个关键指标。市场库存不断创新高，加剧了降价的压力。目前，北京住宅库存已超过12万套，为2009年6月以来的库存最高点。市场供应出现相对过剩，只有降价促销才有可能换来成交量。“降价只是刚开始，相比购房者的预期还有不小差距。”张月表示，当前房价下跌已经开始逐渐由外向内蔓延，成交量下跌带动成交价下降的趋势十分明朗。在购房者“买涨不买跌”的心理影响和调控政策不放松的政策影响下，成交量很难有反弹。整体市场已经进入了下行阶段。
“暴利时代不会再回来”
——开发商加快促销防止被“拖死”，房地产行业面临大调整
有些出乎意料的是，龙头开发商成为降价的先锋。在上海，引发这次大幅降价的，并非实力较差、资金紧张的小企业，而是龙湖[简介 最新动态]、绿地、中海[简介 最新动态]等标杆房企。在其他城市，万科[简介 最新动态]、富力等大开发商也加大了促销力度。“先跑的抢的是钱，后跑的抢的是纸。”显然，在调控的重压下，经历过市场起伏的大开发商对这句话的认识更清楚，嗅觉更灵敏，反应也更迅速。
据统计，近七成一线房地产企业今年前三季度未完成年度销售任务的75%。从目前已经披露的销售数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。临近年底，开发商面临还贷和回笼资金压力进一步加大，这也成为开发商加速促销的动力。 在市场调整中，中小房企受到的冲击更大。在江浙一带，一些小开发商资金链断裂、老板卷款“跑路”的情况屡次发生。一些企业受制于资金及库存的双重压力，到了必须出售项目或股权换取资金渡过冬天的关口。
业内人士普遍预计，随着调控的深入，房地产企业兼并重组的现象将逐渐增加，行业集中度会明显提高，这也有利于整个行业的健康发展。在这样的背景下，“降价换量”已成为开发商的共识。“即便个别项目有可能亏本，也比企业被一个项目拖死要好。降价宜早不宜迟。”一位开发商表示。 “房价要回归合理水平是大势所趋。”万科集团总裁郁亮告诉记者，一年多来，万科一直坚持积极定价的策略，保证项目在开盘一个月内销售60%以上，确保安全。“对习惯生活在甜水里的房地产企业而言，下半场到了。”
郁亮认为，过去几年房地产行业快速增长，企业的利润率非常高，但这种“美好的岁月”并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控，未来住房的投资属性将难以体现，这也就意味着房地产行业很难再回到过去的暴利时代。在“下半场”，企业应该更加注重产品的性价比，更好地满足普通人的居住需求。郁亮坦言，万科2012年的策略就是“过冬”，保证企业有充足的现金流，更加积极地卖房减少库存，谨慎买地，进一步强化内部管理，开源节流。
从全国土地市场的表现看，开发商“过冬”的表现越来越明显。2011年1—10月份，主要城市土地流拍575宗，较去年全年增加110%。部分城市，如广州，出现了无人竞拍而底价成交土地的情况，甚至取消了土地出让。据统计，今年前10月全国主要城市居住地块成交7734宗，其中4619宗底价成交，占比60%。
“中国的房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成。开发商将通过降价、布局三四线城市、以品牌和效率而非扩张土地储备等方式来提升价值、应对调整。
舆论不支持“房闹”
——业主维权应遵守市场规则，政府要加强市场监管
每次市场调整的时候，总会出现一些类似的现象，“房闹”就是其中之一。
在北京、上海等地，由于开发商大幅降价促销，使不少在高点买房的购房者的房产“纸面价值”一下缩水几十万元，引发了他们的不满。和2008年底房价下降时类似，老业主们要求开发商退还差价，甚至出现围堵打砸售楼处等过激的“维权”行为。近两个月来，北京、上海等地，仅媒体报道的此类事件就有十余起。
张大伟认为，在目前楼市拐点特征明显的情况下，降价项目出现纠纷的主要原因有两个：一是开发商销售过程中有部分违规行为或者承诺；二是多年来楼市畸形发展，房价从来没有真的跌过，这使得购房者忽视了房屋作为商品不仅会涨，也会跌。“享受了多年泡沫与暴利的楼市，将投资赌在房子上的人们，在本轮调控中更应该增加风险意识，那种只涨不跌的楼市‘博傻’时代已经过去了。”
与2008年底相似情况出现时媒体纷纷声援不同，近期多数媒体均发表评论，呼吁购房者遵守契约精神，理性应对房价调整。专家认为，房价合理回落是民心所向。在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调的时候也很难要求开发商退差价，降价就闹纠纷明显不符合契约精神。
对地方政府而言，这种维权行为事关社会稳定，甚至可能成为调控松动的推手。但处在风口浪尖的上海市政府第一时间公开表示：“商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，房地产企业也应该按照规定实行一套一标明码标价，接受监管。如果在购房合同执行中发生矛盾纠纷，双方当事人应该按照合同约定，协商解决。如果协商不成，可以通过司法途径解决。”
业内人士普遍将其解读为政府并不支持“房闹”，坚持调控的决心十分坚定。“我们会协助这些购房者和开发商商讨解决方案。但无论如何，打砸售楼处的方式是不支持的。”某省会城市政府官员告诉记者，地方政府也会高度重视楼市降价引发的“房价焦虑”和“退房纠纷”，做好抚慰和风险教育。同时要格外加强对市场的监管，警惕可能发生的价格欺诈，保护购房者的合法权益。
“调控绝不可有丝毫动摇”
——调控底气比2008年更足，降价只是刚刚开始
房地产调控效果越来越明显的时候，人们开始担心，调控如果就此放松，房价会出现大幅反弹。
这种担心并非多余，房价下降导致土地市场冷清、地方土地财政和房地产税收下降、“房闹”事件发生。从经济环境看，欧美债务危机结果捉摸不定，我国经济增速有所下滑，部分企业受到较为严重的冲击。2008年底，当房价出现拐点的时候，正是因为相似的原因，调控出现转向。
“这一次调控和2008年最大的不同，就是同时进行的大规模保障性住房建设，这是调控坚持下去的基础。”陕西省建设厅有关负责人告诉记者，今年全国1000万套保障性住房的建设任务近期已经全部开工，陕西省更是超额完成了任务。从今年陕西省的实践看，大规模的保障房建设，既能起到解决低收入家庭住房困难的作用，也的确能起到带动投资和消费的作用，在一定程度上对冲房地产调控对经济的影响。
“与房地产调控相应的制度改革，效果也需要时间来进一步体现。”重庆市国土房管局有关负责人指出，重庆试点征收房产税一年来，尽管收到的钱并不多，但房产税对抑制投资性需求、引导开发商多建普通住宅等方面效果明显。重庆今年在没有实施限购的情况下，之所以房价仍然保持平稳，房产税起到了相当大的作用。
以“房价回归合理水平”的短期目标来看，目前房价的调整幅度还比较小，只是刚刚开始，房价整体水平仍然远远超出普通居民“踮踮脚尖、努努力能够到”的高度，一线城市的房价收入比、房价租金比等指标还远高于“安全边界”。以“促进房地产市场平稳健康发展”的长期目标看，土地、房产税、信息系统等制度改革还刚刚起步，甚至整个住房体系的顶层设计还没有完成。在这样的情况下，调控也不具备放松的条件。
近日，温家宝总理在出席上海合作组织成员国总理第十次会议时再次强调：“房地产市场调控绝不可有丝毫动摇，我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”上海市市长韩正也表示，上海楼市价格太高，将继续坚决贯彻落实国家关于房地产的各项宏观调控政策措施。各级政府官员在调控关键时刻的明确表态，进一步打消了调控可能放松的担忧。
“现在市场各方的观点基本趋于一致。”张月认为，“以限购和限贷为主要手段的楼市调控还将持续。房地产调控政策短期不会放松，目前来看持续到明年已经成为定局，政策在短期内放宽的可能性基本没有。”
（海西地产投资网 马彦凯辑）
