核心提示：“价格不能再低了”、“低起价，享受超值价比”、“认购享受单价优惠让利”，近期以来，各种极具诱惑力的宣传语，时常出现在公众的视野。各个新推项目，无一例外将“价格”作为主要的营销卖点，大肆宣传。尽管目前泉州楼市尚未出现价格大幅松动的现象，但是，可以肯定的是，在价格营销日渐兴起的今天，购房者买房享受优惠、让利的幅度，正在加大。而以价格作为营销的方式，将成为楼市越来越普遍的做法。可以说，在当前的楼市压力下，“定价”已经成为开发商最为关注的问题。显然，在当前的市场环境下，定价超过购房者的心理预期，势必为后续销售带来压力。而选择的“低开”策略，成为不少项目开发商的共识。
楼市放量剧增推盘压力进一步凸显
尽管市场相对疲态，但是，随着年末时节的到来，泉州楼市推盘热潮日渐兴起，越来越多的楼盘进入市场酝酿推盘。按照开发商人士的看法，众多楼盘集中年末时节推盘，源于两方面的原因，一是今年以来，受地产调控政策的影响，不少原本准备推盘的项目，放缓推盘节奏；另一方面，后市推盘量及竞争压力大，开发商希望通过推盘，抢占年底市场销售份额。
记者走访时了解到，准备近期推盘的项目，除了泉州万达公馆等处在市中心的楼盘外，大多数楼盘主要集中在东海片区、城东片区、洛江片区、南江滨片区等周边板块。本月22日，泉州市区就有三个项目新产品推出。其中，位于南江滨片区的泉商环球广场，一期即将正式推售。此次推盘，是该项目第一次公开销售，因此，尤其引人注目。而位于城东及洛江片区的中骏·财富中心雍景台二期高层、宏益·江山丽园一期也将于当日同期推出。除了本月即将推出的新品之外，下个月起，三盛·四季公园二期、宝珊·景峰、南益·鲤景湾二期、力标·吉源雅苑、泉州世界贸易中心·世贸一品……项目也酝酿推出新产品。可以说，诸多新品集中推售，使得当前的房地产市场，弥漫着一股浓厚的竞争硝烟。“9月份以来，楼市整体的推盘量是今年以来较为密集的一波。”三盛地产泉州公司营销总监曾义龙告诉记者，目前楼市的竞争态势异常明显，且购房者买房决策的时间在延长，这种市场环境下，楼盘的推盘压力将进一步增加。曾义龙的观点，与众多业界人士的看法一样。
“低开”策略 优惠让利尺度加大
楼市推盘压力的增大，价格成为市场的一大敏感因素。“不能再低了！”位于洛江万虹路附近的宏益江山丽园打出的这句广告语，成为当前楼市一大看点，该楼盘以5168元/平方米的起价，掀起价格营销热潮，扣除开发商给出的300元/平方米的优惠，该楼盘的开盘价格为4800多元/平方米。而同样受到关注的还有中骏·财富中心雍景台二期高层新品及泉商环球广场。中骏置业泉州公司副总梁军毅介绍，中骏·财富中心雍景台二期高层初步的定价为均价8500元/平方米左右，与裕景湾大抵持平。“价格基本保持平稳。”梁军毅称。不过，获知这一消息的购房者则表示，8500元/平方米均价，实际上“低开”了，按照此前的预期及说法，该项目由于位居体育馆边，位置及景观面更多，早先的预期价位远远高于裕景湾。
位于泉州南江滨滨江商务区的泉商环球广场，也成为购房者关注的热点。“目前价格尚未公开，但对于市场而言，肯定是性价比非常高。”对于该项目开盘价，该项目开发商高层人士不愿透露具体定价情况，但是，采访时，记者初步获悉，该项目的开盘价，或将低于此前坊间所传闻的七八千元的单价。
楼盘定价 市场预期成考量重点
楼市推盘压力的增大，销售速度的放缓，使得楼市未来走向，受到极度关注。而对于开发商而言，在当前的市场环境下，“定价”成为最为关注的问题。按照开发商人士的看法，在当前的市场环境下，如果定价超过购房者的心理预期，势必给后续的销售带来更大的压力。而“低开”策略无疑成为当前楼市下，众多新盘推售时，开发商的主要推盘营销手法。
“市场环境不好，定价策略将成为影响楼盘销售的重要因素。”不少房地产界人士表示，进入9月份以来，楼市成交量持续走低，使得楼盘对后市的预期在降低，这种情况下，开发商的定价也将更为理性，并且也将更加贴近市场。“以前楼盘定价是以成本利润定价法，即通过对成本的测算来定价。”曾义龙认为，这种方式正被市场所改变，当前楼市下，楼盘的定价则更多是遵循购房者的心理预期及市场上竞争楼盘的价格情况，进行定价，而这种定价方式，无疑将更加贴近市场。
与此同时，不少开发商人士表示，不少城市会对楼盘的价格进行监测，楼盘不能随意大幅度调低售价，而这种情况下，作为开发商来讲，在后市相对不明朗的因素下，宁愿“以价换量”，通过“低开”的方式入市，以期在当前的市场环境下，提高楼盘的销售量。
价格营销风生水起 新盘定价成为风向标
各个楼盘推出的价格营销策略，可谓风生水起，从优惠让利，到新盘低开策略，楼市竞争似有愈演愈烈之势。从年初的观望，年中的推盘放量，到9月份以来成交量的明显下跌，购房者与开发商之间僵持博弈的态势更加明显，而伴随年末的到来，在楼市推盘放量增加及年底资金回笼压力的影响之下，以价换量已经成为一些开发商率先抢占市场的策略。在楼市竞争中，对于新盘项目而言，无疑更具灵活性，其在推盘量及定价上，有着更多的市场考量及对比因素。按照行业人士所言，价格是市场走向重要的指标，而新盘定价或将成为楼市风向标。
价格营销 成为楼盘竞争主打
事实上，随着楼市竞争压力的进一步凸显，价格已经日渐成为各个楼盘开发商参与市场竞争的一大法宝。在近期的楼盘营销中，越来越多的项目价格成为吸引购房者目光的焦点。而对于新盘而言，低开策略则为越来越多的楼盘所运用。“新盘定价更为自由及灵活，而且市场或销售一旦向好，可以往‘高走’。”不少开发商人士表示，从近期推盘的项目当中，低起价的做法，已经成为不少楼盘普遍举措。除了直接的价格策略之外，不少楼盘也纷纷推出购房优惠的方式，变相降价售价。最高9.5折优惠、每平方米最高优惠300元/平方米等极具诱惑力的宣传语，成为市场一大关注焦点。
“9月份之前还不是非常多，近期特别明显。”准备买房的黄先生告诉记者，他准备今年买房，因此一直关注楼盘的售价情况，他认为，上半年至年中整体的价格还是比较坚挺，但近期推出购房优惠的楼盘就明显增多，而且力度也在加大。可以说，不管是直接的低开策略，抑或是优惠促销，价格营销，已经成为当前楼市主流的推盘手法。按照开发商人士的看法，价格竞争将成为年末时节楼盘竞争的主打方式。
抢占市场 以价格换取成交量
对于近期以来，越来越多的楼盘加入到促销行列的现象，不少业界人士坦言其中的缘由所在。近年来，房地产开发水平不断成熟，楼市整体的品质不断提升，以往以品质作为楼盘差异化营销的优势，已经慢慢在减弱。因此，在品质同等或者相近的情况之下，价格无疑成为最为敏感的因素。可以说，在品质共同提升的情况下，各个楼盘把价格作为竞争重要手段。
与此同时，“在未来市场不明朗的情况下，作为开发商来讲，把如何跑量作为重要的考量因素。”采访中，泉州一家知名房地产公司营销负责人告诉记者，从目前的市场现象来看，楼盘的成交量持续走低，特别是9月份以来，市区整体成交量下降非常明显，而这种现象如果继续在第四季度延续的话，对开发商而言，将产生明显的资金压力。因此，在后市尚未明朗之际，开发商必然采用以最为稳妥的方式，加快推盘。他同时指出，随着楼市放量的增多，房地产市场日渐进入买房市场，作为购房者而言，选择的面更广，因此，在市场竞争中，价格成为购房者选择楼盘的重要考量因素。另有行业人士认为，目前成交量下跌的现象，除了与市场整体观望氛围有关之外，很重要的一点在于购房者的消费力在减弱，而减弱的原因主要在于目前限贷政策的影响。因此，在这种情况下，在年底到来之际，开发商通过价格刺激的方式消化房源，以期达到回笼资金的目的。
第四季度走向 成未来楼市风向标
“价格策略是目前最为直接，也是最为有效的推盘策略之一。”采访中，不少行业人士如是认为。按照开发商人士的看法，楼市竞争加大及楼盘销售放缓的双重压力下，价格策略对于推盘而言，显然有其重要的作用。
“新一轮的价格走势，或将成为第四季度楼市风向标。”不少行业人士表示，近期以来，楼市受多方因素影响，成交量短期内出现明显的下跌现象，但是，第四季度及年终的楼盘成交走势，值得关注。而伴随着近期以来一系列楼盘的推盘，无论其成交量高低，将可以看出楼市走向，而这种情况下，作为市场重要因素的价格指标，无疑将成为楼市风向标。
不过，也有购房者表示，价格策略并不是万能的做法，从目前的市场成交量来讲，一些楼盘的价格优惠让利并没有达到预期的成交效果。换言之，楼盘消化量多少，并不能完全依赖“低开”方式或让利优惠等手段。“目前考虑的问题不在于优惠多少的问题，而在于优惠之后，能消化多少。”开发商人士如是坦言当前的营销困惑。
观 点：压力凸显楼市趋于明朗化
可以说，今年以来，房地产市场在政策的调控声中，起伏前行。从年初的观望，年中的推盘放量，到9月份以来成交量的明显下跌，泉州房地产消费市场略显平淡。按照开发商人士的看法，进入第四季度以来，购房者与开发商之间僵持博弈的态势更加明显，楼市进入一股胶着状态。
从楼盘的角度来看，各种活动营销、优惠让利等方式，层出不穷，开发商希望借此在年末到来之际，加快推盘，占有更多的市场份额；而从购房者的角度而言，在市场推盘量增多，可供选择的面更广之时，而放缓购房的步伐，货比三家再出手成为当前购房者的主要心态。
对于未来的市场走势，不少开发商人士表示，楼市推盘放量增加及年底资金回笼等压力日趋明显，加快推盘已经成为当前楼市环境下，各个楼盘开发商较为一致的做法。可以说，第四季度楼市走向，或将在这一波的楼市推盘竞争压力下，趋于明朗化。
（海西地产投资网 沁园辑）
