2020年在不知不觉中，已经走过了一半！这个上半年足够精彩！

　　我们经历了史上最长的一个春节、二三月份整个国家按下了暂停键，开发商集体上线直播买房，然后是复工复产，经济增长不再设定目标了、地摊也可以摆了，就连向来严肃的各级领导也走入直播间开启直播带货……磨难种种，依然向前！正如这半年的泉州楼市一样，经历了黑天鹅事件，但是整体形势依然稳健。

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　　首先，我们不妨先说一下泉州上半年的楼市基本面：量跌价涨！

　　整个2020年上半年，整个大泉州住宅成交预计在3万套左右，成交面积超过350万㎡，其中晋江和泉州市区依旧是主力军，成交了超1.5万套住宅，成交面积超过184万㎡。整体成交相比2019年同期有了一定幅度的下跌，但想想上半年由于疫情近两个月的楼市停摆，这样的成交量并不意外。

　　而在价格上，根据5月份国家统计局发布的70城房价指数，5月份泉州新建商品住宅价格环比上涨1%，同比上涨 4.5%；二手房方面上月环比上涨0.8%，同比上涨2.3%。

　　泉州房价涨幅温和！

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　　从去年的和今年上半年同期的对比数据来看，跌幅最大的地方竟然是泉州市区和安溪，按照常人理解，市区占据核心之便，各方面资源较为集中，出现这样的情况，其实最主要的原因还在于，上半年的楼市大部分时间，是在做减法！

　　首先的房源供应减少。这点很容易理解，截止6月30日，泉州五区共有23个项目获批住宅类产品预售，累计获批的房源约6700套，看着不算少，但这其中约4000套是在5月中旬之后获批预售。

　　特别是一直以来的热门板块，东海、城东、中心城区，在5月份之前可以说是新房零供应（海宸尊域项目在4.30-5.1才开始摇号选房）。

　　其次是土地市场市场停摆。上半年泉州六区仅有台商区三幅地块在一二月份出让（泉港五月底成交一幅小体量双限地块），中心市区，上半年土地零成交！5月29日年度供地计划才正式公布，首批出让的两幅宅地已推出，但是实际成交日期已经是7月份。

泉州中心市区年度供地计划地块分布图

　　上半年的断供造成了这样几个现象：

　　一是由于受疫情影响，新房供应不足，许多有购房需求的人转移到二手房市场寻找机会，特别是有些房东在此期间抛售房源，也客观上促成了二手房的成交，上半年二手房市场表现好于预期。

　　二是整体市场热度还在。先不说东海板块最近那低得令人发指的非刚需中签率，就连外界觉得新天认筹之后红利结束，限价到了一个更高阶段的江南板块，几批次房源入市，依旧是认筹数高于房源数。

　　市场的众多需求在新房供应不足的情况下总要寻找一些释放的出口，不愿意等的流向二手房，愿意等待的人，更多的是在等东海。

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　　从5月开始东海板块一连迎来上实海上海、万科城市之光、东海湾门第、云玺台4盘5批次房源的洗礼（新一批房源也即将到来），依旧高烧不退。可以说最近这2个月，东海可以出现了近年来难得的所有在售项目集体推盘的盛况。

　　二手房倒挂、新行政中心地位的奠定、可以预见的红利兑现，选择东海我们可以有一大堆理由，但看似快节奏的城市发展，却一直处于慢节奏的房价更新当中。

　　说到板块房价的更新，这一点从近年来泉州土拍当中看到明显的变化。

各版块已成交地块最高限价

　　典型的江南板块，2017年片区内主力盘限价最高的八千多九千出头，2018年世茂地块毛坯限价接近一万一，现在楼市供应的主力源昌江南城毛坯限价12036元/平。三年经历了三轮房价的更新。

　　城东自水墨芳林之后，毛坯限价到了17825元/平，北峰板块早已告别了万科麓城的13029元/㎡，即将进入东海湾山水秋暝毛坯限价14791元/㎡的时代。

　　在别的板块已经是限价出让项目为主流的时代，东海还在消化着体量不小的非限价出让项目，而在泉州严格的楼市调控政策下，这些地块在销售价格上难以得到更高的突破。

　　而这个情况最直接的表现就是：大家公认的核心板块被打成了价值洼地，购房者群起而入变得自然而然。

　　这样的现实也消磨的开发企业推盘入市的积极性，这一点在万科城市之光和云玺台两个项目上表现得尤为明显。不过近期两个项目推盘节奏明显加快，这种迹象说明，在东海高热度下，楼市存量释放的脚步加快，板块的限价红利正在以高于我们预期的速度消失。

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　　板块限价红利的消失，最直接的表现就是，限价更高的地块逐步成为立场的主流。

　　5月29日，泉州年度供地计划出炉，12宗地块，可以说，都是所属板块中上品。

　　这一点，从6月浦西万达旁挂出两幅商住地就可以看出，限价商品住宅毛坯限价均为19666元/平，比2018年群盛摘得的津淮街地块高630元/平。就包括东海，也即将有新的地块加入，原城建地块，如果出让，在限价水平上，想象空间极大。

　　回顾这三年多泉州限价地块的出让，经历了这样的一种变化。

　　在楼市风生水起的2017年，大量待成熟新区地块（俗称边角料）出让，受当时市场行情影响，开发企业普遍拿地热情较高，也催生了众多“板块崛起”的神话，随着楼市分化加剧，2019年出现了的情况是，出让一下地块区位不错，但是有安置房配建要求的地块，而从去年底开始，直接“王炸地块”频出，限价水平也水涨船高，表现最为明显的就是泉州市区、晋江市区、安溪县城中心。

　　对于开发商企业来说，拿泉州的地，风险真不高！

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　　这样的一通操作之下，为泉州楼市的稳定打下了基础，也形成了新的行情趋势。

　　对于下阶段泉州楼市的表现，海带君的观点是，在下半年或明年年初，泉州楼市价涨量跌的态势将更加明显。

　　首先正如上文提到的，板块价格进入新一轮更新，在新的、优质的、更高限价水平的地块加入下，促成了各版块价格的上涨。

　　另外同样是新一轮价格更新的影响，像东海这样的区域限价红利会逐步消失，不过在此过程中，依然会消化掉相当一部分的购房需求。

　　更重要的是，更多的购房者在新的价格体系下，向外围板块板块溢出，中心市区板块成交量会有明显萎缩。

　　4月28日，为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，泉州市政府出台了《促“六稳”“六保”追赶行动方案》。其中涉及房地产的仅有寥寥数语：推动房地产业稳定发展。推动386个在建项目加快投资建设、48宗未开工项目尽快开工。加快房地产用地供应。探索限价限购政策定向宽松。

　　从目前看，督促符合条件的地产项目尽快入市已经取得明显的效果，而对于官方首次提出的限价、限购定向宽松这个点上，相信未来将会有进一步的动作。

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　　泉州楼市新一轮周期，将会建立起更有层次的价格体系，在凸显中心区域地位的同时，一些外围板块将会在下阶段成为土地出让的重点区域。在此海带君预计，以下几个板块将会成为未来楼市的新热点：

　　鲤城区——江南站前、繁荣片区

　　丰泽区——北峰西华洋板块

　　洛江区——阳江新城板块

　　台商区——白沙板块

　　晋江市——晋东板块

　　从几个板块看，均处于泉州重点打造的海丝新城范围内，政府规划在前，一些重磅公建项目陆续落地，征迁也在稳步推进当中。相比于东海的限价红利，他们更多的是依托城市建设的红利，未来预计整体限价水平会在1.3-1.4万元/平左右，与泉州主城区1.7-1.9万元/平的限价水平形成新的价格梯度。

　　可以说2020年上半年，受疫情影响，近两个的停工停产、新房供应延迟、土地供应不足，5月份才开始的这一波集中推盘都是在对原有存量的消耗，可以说，上半年楼市的一系列减法，已经形成了对原有楼市格局的拆解，俗话说不破不立，随着新的更高限价水平地块的出让，新一轮的价格更新已经在路上。