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        住宅开发业务

 

　　公司从事住宅开发多年，以高周转著称，周转速度甚至高于万科，业内评价很高，近年由于公司以冲规模为主，加上市场环境竞争加剧，毛利出现下滑，本期中报结算毛利已到17%左右，随着下半年张家港等更多毛利较高综合体竣工，预计年度毛利会达到20%，公司表示500亿销售前还是以冲规模为主，预计2017年，公司将实现500亿收入，此后会调整公司战略，放慢发展速度，降低负债，提高毛利，变为以效益为中心。新城住宅开发不能放弃，也不应放弃，公司积攒多年的开发经验和成本控制力，足以让公司成为中国市场笑到最后的那批企业之一，尽管毛利下滑，但是地产相比于其他行业的优势仍很明显，以400亿平住宅存量，2%更新计，再加上新建，未来每年13亿平左右的全国开发和更新规模将能长期保持，担心住宅过剩没人要，只是不了解城市发展规律的杞人忧天，城市分化，企业分化，行业集中度提升的趋势不会改变，强势企业将凭借资金，技术，品牌优势笑傲江湖，争得更大份额，现在的8万家房企将整合为几千家，每年8万亿市场总量将被这些剩余的优势企业瓜分，其他任何行业能做到8万亿市场总量都不是易事。

 

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　　商业综合体项目

 

　　已建好的有常州三个，分别归属吾悦国际广场（高端），吾悦广场（城市系列，中端），吾悦生活广场（社区商业），在长沙有个吾悦生活广场，此外去年在上海青浦建成13万平吾悦广场，今年上半年在苏州吴江建成吾悦广场，下半年9月张家港和12月镇江吾悦开业。明年大概有6个，此后每年8到10个吾悦广场。新城商业运作模式和万达基本一致，选取一二线区域中心，三四线城市核心位置，尤其三四线只进入经济比较强势的区域，新城计划用5到10年进入全国150个市或县，在后万达时代争得商业地产市场自己的一杯羹，而今国内完全复制万达模式的新城是做的最好的企业之一，避实击虚，新城看准经济发达三四线城市。新城认为每25万人能养活一个综合体，未来体验型消费随着人们生活水平提高只会增加不会减少，以商业业态升级为目的的综合体会有大的发展，10年后，这种商业圈地运动基本结束，而人口聚集引起的商业物业效益随城镇化加深而不断提升，2020年，公司计划运营40个，在建40个综合体。按此规模算，总投资过千亿，公司支撑如此庞大投资计划的基础在于公司的高效开发模式。地方政府对综合体青睐有加，一是带来税收，再就是带来就业，所以对综合体项目土地优惠成为政府共识，一个综合体大约有20%是自持，其余80%的住宅和商业出售，由于地处综合体旁的住宅往往更容易售出和卖出高价，所以，出售部分的住宅和商业能完全覆盖自持成本，这样使每个综合体沉淀资金的自持部分都变成零成本持有。以新城的开发模式，初始投资拿地后，基本8个月后资金通过预售就能实现完全撤离，此后项目自身产生的现金流要能覆盖项目的自身现金需求。如果公司计划能顺利实施，那么2020年新城40座自持物业大概会有400万平自持物业，资产价值大概在700亿以上，未来，随着国家资产证券化推进，持有商业物业租金可卖给基金，实现物业变现。

 

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　　公司子公司A股上市带来的影响

 

　　900950本次重组后B转A，实际已把新城控股所有地产资产都囊括在内，清晰的发展路线加经过多年实践检验的执行力，A股投资者未来必会受到住宅加商业独特发展模式的吸引，给予更高的估值，相信对完成1030的价值回归会大有帮助，未来A的溢价融资，也会加速提高新城控股自身的净资产，这是在港股上市的企业所不具备的发展优势。

 

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　　公司自身业务梳理

 

　　新城控股未来将定位成金融控股集团，除持有68%上市A股外，公司已参股镇江威信搞住宅产业化，正运作上市；收购江苏云柜，进入快递柜行业，这更大意义是为公司的社区O2O铺路和积攒原始数据；进入儿童业态，创立吾悦多奇妙品牌，依托自身商业地产优势快速发展，另对外参股合作或输出品牌管理，预计5年内创立200个儿童娱乐业态，并计划让这个项目单独上市，这笔投资堪称妙绝，因为重复消费特性和儿童作为家庭开支的重要一部分，在消费升级下是值得长期看好的，未来计划生育必将全面放开，项目潜力更加体现；针对中国即将步入老龄社会，新城最近正式运作养老地产项目，涵盖公寓和医院等所有养老业态，相信经过在大本营常州实验如成功后必会加速全国推广；公司最近已强势介入银行业，并继续寻找机会进入保险业，这两块主要是为了和地产形成协同，更好解决地产对资金的需求；新城控股早就成立了网络平台，公司预计以自身商业和住宅并对外输出服务的O2O平台，3年内服务长三角1000万人，并最新制定了互联网金融的发展方向，如果运作得当，将来也许会有惊喜。

 

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　　2020年远景目标测算

 

　　如果2017年完成500亿目标，那么根据计划，稍微降速后2020年销售收入700亿，因商业综合体占比达，所以净利会稳定在10%以上，我们以10%算，出售物业合计净利润70亿元，公司权益利润在48亿左右。商业自持面积400万平，租金收益大约30亿以上，净利润12亿左右，新城控股自身金融等其他业态到底能产生多少利润先忽略不计，这样总利润在60亿，回购完成后，每股收益1.2元左右，按公司30%分红率，每股分红0.36元人民币左右。如果其他新产业能开花结果则会有意外惊喜。

 

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　　现有催化剂

 

　　公司现在市值合人民币40亿元，流通在外市值11亿人民币，这个可笑的估值，实际公司能轻松私有化退市，因为从去年到今年公司仅购置集团办公楼就花了15亿，今年购置土地将超110亿，所以拿出10亿不在话下，但是公司保留上市地位对公司发展意义深远，所以最近公告选取回购总股本10%的决定，理由是股价不能反映公司真实价值，公司目前负债率70%多，支持公司用这方式进行市场干预。中报业绩会说公司基本走完上A的流程，只等开户等手续的办理，相信A的上市对提振港股估值也会大有好处。

 

　　综述：新城最大的优点是模仿和纠错能力很强，住宅开发模仿万科起家，结果高周转超过万科；商业开发模仿万达，现在品质已不次于万达；合作开发公司领悟较晚，旭辉等先搞了一两年，公司意识到重要性后从去年开始大规模展开，借鸡生蛋锦上添花。中国的高模仿力成就了中国几十年工业的高速发展，中国960万平方公里的土地面积和14亿人口的市场也不会让首发企业能一手独揽，所以实体领域后发制人也是一种很强的优势。谈到股价，我认为短期的市场价格可以摆脱价值的束缚，长期来看价值对估价的决定作用是毫无疑问的，公司表示分红政策不受其他因素影响，未来一如既往。并且高层表示“我们永不会放弃投资者利益”，新城管理层是经受市场和投资者双重考验过的团队，未来为股东创造超额价值回报是可以预期的。