国企背景和“超高层”战略，让绿地过去在开进三四线城市时屡试不爽，但随着房地产市场的分化加剧，彼时的蜜糖却不幸成为了今朝的负担。

　　近期，张玉良在接受媒体采访时坦言，绿地目前正在着手三四线及商办品类的去库存。“前几年经济高速增长时期，我们大量提高了商办类产品的比例。随着中国经济结构发生了变化，我们也在做调整，今年也将加大和地方政府的联动。”

　　“我们此前商场的商办类产品，要跟政府共同协商进行改造。还有部分商办项目按照现在的市场情况需要延迟开工，这是绿地集团缓解三四线城市去库存压力的措施之一。”

　　种种迹象表明，这家规模比肩万科的房企正遭遇着来自三线以及商办产品带来的去化烦恼，夹在这双重命题下的绿地过去一年仅交出2301亿元的销售金额，较年初提及的2800亿相去甚远。

　　不仅如此，在与万科角逐行业头把交椅的竞争中，绿地也因此落了下风。在市场人士看来，存货压力已经成为绿地这两年完成规模任务中的不确定性因素，

　　不过，张玉良掌舵的这艘“地产航母”似乎已在开始调转航向。在新的战略规划中，绿地明确，将从偏重规模向偏重盈利、从偏重开发向开发运营并重、从偏重国内开发向全球开发转变。

　　三线与商办之难

　　房地产市场从来没有绝对，不管是一二线，还是三四线，在特定的市场阶段，这些分化各一的城市都是开发商逐利的战场。但也正因为市场风向的波谲云诡，房企的战略选择很难做到始终如一。

　　眼下张玉良挂帅的绿地就正在为过去大手笔投向三线的战略“埋单”，和国内多数布局三四线的房企一样，绿地正面临着不小的去库存任务。

　　这位国内第二大房企的掌门人在日前接受采访时指出，从绿地集团现有的项目来看，50%以上在一线城市和二线城市，比如苏州、武汉、郑州、济南、合肥、南昌等等。

　　虽然如此，但在张玉良看来，现在省会城市的分化也很大，“当中有一半的城市未来有可能会变成三线城市，而这些城市按照过去的理解是二线城市”。

　　而在全国商业地产普遍面临高空置率的情况下，曾经扮演绿地实现业绩赶超关键的商办产品，同样面临不太客观的销售前景。

　　据观点地产新媒体了解，三线城市的布局一度是绿地过去几年投资的重点，研究机构报告显示，2012年绿地在三线城市的新增土储占比达四成，而一线仅为一成。虽然次年绿地开始着手调整投资结构，但围绕三线的布局依旧占比超过三成。

　　并且，有别于其他地产商，绿地新进入很多城市都以“超高层”地标开道，或者以基建换取土地，这样的开发模式让绿地在城市拓展的同时沉淀了很多商办物业。

　　但从绿地去年前三季的销售结构来看，商办物业对于这家房企的优势已经今非昔比，在其1410亿元的预售当中，住宅、商办销售额分别占比58%、42%，一线及非一线则各为32%和68%。

　　要知道在绿地对万科实现赶超的2014年，正是商办产品助力其完成临门一脚。该年商办的贡献占比53.8%，销售增幅更是达90%。

　　同样，近期的另一份研究报告亦指出，绿地目前正隐忍着曾经的战略布局带来的煎熬。报告认为从绿地2015年1.09万元/平方米的销售均价来看，其在售项目应该主要集中二三线城市。

　　“目前一线城市房地产库存去化率较好，但难以向二线城市传导，而三四线城市更是库存高，去化困难。因此绿地后续库存去化和销售回款仍存较大不确定性。”

　　张玉良的绿地航向

　　来自三线及商办的库存烦恼让绿地这家千亿房企在规模成长的路上显得有些力不从心。当万科在过去一年实现21.54%的增幅时，曾与之比肩的绿地却不进反退，最终仅交出2301亿元的成绩单。

　　虽然绿地一再言及规模并非其最终诉求，但从张玉良不同场合的表态中，外界依然可以窥探到这家房企的心结。

　　“从产品结构来看，绿地此前大规模地布局了商办项目，这也容易带来市场消化不良的风险。尤其这几年商业地产项目库存规模较大，在去库存方面会有较大的压力，都会拖累销售业绩的增长。”上海业内人士严跃进向观点地产新媒体分析道。

　　在他看来，三线库存机去化并不是影响绿地地产业务放缓的唯一原因，包括大力发展金融和基建等产业都在相应的成都上分散了绿地的业务重心。

　　值得一提的是，虽然面临着三线存货和商办去化缓慢带来规模增长瓶颈，但绿地在新的一年还是给自己定下了力争合同销售金额在上年基础上有所提升的目标。

　　可以肯定的是，在高存货压力之下，绿地要实现规模增长，必须在拿地、资金等方面做出调整，而张玉良显然已经意识到了这些。

　　从2013年开始，绿地就有意收缩三四线投资，及至2015年10月份，其当年新增土储中仅有10%来自三线，相比2012年的40%下降近三成。

　　在拿地方面，绿地已经一改此前“全国大撒网”的策略，并把精力集中在15个城市。据观点地产新媒体了解，仅2015年12月到2016年2月，绿地就已经在这些城市投入了500多亿元拿地。

　　重回一二线显然是绿地对三线布局痛定思痛后的重新思考，而既有商办库存带来的资金沉淀也迫使绿地不断地做资产减法。

　　最新的一例是，其与荣耀基金旗下Amare投资管理集团设立酒店业房地产投资信托，并计划在新加坡证交所主板上市，该酒店业投资信托将从绿地手里收购19家位于中国境内的酒店物业。而在这之前，绿地才刚刚把旗下的6个商办项目出售给了一支基金。

　　市场有分析就认为，绿地控股近年来地产投资激进，14年以来自由现金流缺口均超过400亿元，3季末考虑87亿元应付票据后总债务已接近2500亿元，是14年EBITDA的18倍，债务资本比高达78%。短期周转方面，3季末含票据净短期债务仍超过400亿元，即使考虑4期公司债200亿元发行额可以补充一定流动性，但对再融资的依赖性仍然较强。