两年前以9000套房源一次性开盘轰动马来西亚楼市的碧桂园，正在这个热带国家再次掀起“造城运动”。

　　12月18日，碧桂园正式发布马来西亚森林城市项目，这个由四个填海岛屿组成的“庞然大物”占地近 14 平方公里，几乎相当于半个澳门的面积。

　　早在发布会前，碧桂园便已经给森林城市贴上了集团“头号项目”的标签。发布现场，以集团董事局主席杨国强、集团总裁莫斌为首的碧桂园一众高管齐齐现身。杨国强本人亦亲自上阵站台，直称“森林城市是我梦想中的城市典范”。

　　按照规划，森林城市总投资超2500亿元，碧桂园计划用未来20年时间将其打造成为容纳几十万人口的项目。毫无疑问，这将成为碧桂园在海外市场的最大押注。

　　大马造城

　　位于新马特区的森林城市是碧桂园与马来西亚柔佛州政府合资开发的填海项目，占地面积13.86平方公里，由四座填海岛屿组成，预计总开发周期为20年。

　　据观点地产新媒体查阅，碧桂园持有森林城市项目60%股权，而合作方则持有40%股权，双方合资公司拥有未来填海项目获得土地的永久产权。

　　按照规划，碧桂园森林城市总投资额超2500亿，采用垂直绿化设计理念和立体分层城市规划理念，定位为可容纳几十万人口的生态智慧城市，集合商业商务、会展、城市公园、交通枢纽设施、高端居住、国际学校等城市，并将以产城融合的模式，吸纳全球企业和资本投资进驻。

　　在发布会现场，杨国强将森林城市称之为他“有生以来呈现给世人的最好的一座城市，是一座理想中的未来之城”，而莫斌则将之称为碧桂园海外战略的最高代表作。

　　种种概念的描绘背后，碧桂园森林城市已经同步展开销售部署工作。据观点地产新媒体了解，碧桂园森林城市目前一期展示区已经主体结构封顶，阶段性投资超过80亿元。

　　在发布会现场，杨国强表示，碧桂园森林城市在12月20日正式开放，首期产品将推出约75-175平方米的全景观海洋房和约250-550平方米的临海独栋别墅。

　　可以预见，这个占地面积近14平方公里的超级大盘，将在马来西亚的房地产市场再次掀起波澜。

　　不过，与两年前金海湾项目9000套房源开盘的“收割式”快销模式相比，碧桂园这一次为森林城市设定了产业概念。在20年的开发周期中，这个倾碧桂园之力打造的头号项目能否在产城模式中成为碧桂园的长期粮仓？

　　淘金计划

　　海外市场近两年来已经成为中国房企的投资“热土”，包括万科、万达、绿地、保利、碧桂园等千亿房企都已经在海外布局落子。

　　碧桂园可算是国内最早一批赴海外投资的开发商，早在2009年，碧桂园主席杨国强就曾透露集团在台湾等地物色海外项目。2011年，杨国强与远东发展主席邱达昌旗下的大马置地订立协议，组建合资公司拿下了马来西亚雪兰莪州区的加影和万挠项目，正式进入大马。

　　真正让碧桂园在马来西亚看到机会的，是其独立运作的新山金海湾项目。

　　2013年8月，碧桂园马来西亚项目金海湾入市，一次性推出9000套房源入市。

　　据观点地产新媒体查阅资料，为了促进金海湾大规模推盘销售，碧桂园在平价策略之余开启了全国联动营销。彼时，碧桂园金海湾在国内发动全面营销攻势，一度以每位老业主补贴2000元的方式，将业主团体拉到马来西亚现场体验项目。

　　全国联动向海外输客的做法取得了效果，2013年，马来西亚金海湾以近70亿元的合同销售金额成为碧桂园当年业绩的主要贡献者之一。

　　金海湾项目的销售成绩，使碧桂园对于在马来西亚的发展寄以厚望。2013年3月，莫斌曾在业绩会上表示，不排除在当地扩充土地储备，因为马来西亚及新加坡当地对碧桂园已建立一定信心。

　　彼时，碧桂园甚至提出未来三至五年，海外、广东省内和广东省以外的全国各地项目将呈“三分天下”的态势。然而，2014年3月突然发生的“马航MH370”失联事件，浇了碧桂园一瓢冷水，受事故影响赴马游客大幅减少，连带导致海外置业热降温。

　　碧桂园金海湾项目在开盘热销后也开始面临续销难题，对比2013年单盘70亿的成绩，2014年金海湾项目连带澳大利亚莱德花园项目合共销售仅约50亿。

　　2014年，莫斌则对外表示，5年内海外资产占碧桂园集团总资产的比例不会超过10%，公司未来会继续物色合适的项目，但对海外市场投资将更为审慎。

　　在国内房地产市场调整时，海外房地产市场也并非避风港。

　　国际地产投资顾问公司莱坊研究报告指，过去5年，海外投资者令马来西亚房地产价格上升了28.5%。为了抑制楼市快速升温，马来西亚首相署经济策划单位在2014年2月宣布，自当年3月起，外国人在马来西亚联邦直辖区（吉隆坡、布城及东马纳闽）购房置业的门槛从50万令吉提高至100万令吉。

　　在投资降温和海外其他市场的竞争中，如同碧桂园森林城市这样庞大体量的项目，将如何保持长达20年的滚动发展？

　　碧桂园集团执行董事、海外事业部总裁苏栢垣曾对媒体表示，森林城市项目需要较强的资金实力和强大的抗风险能力，“做这样一个开发体量大、投资规模大、建设周期超长的建设项目，我们每天都在迎接挑战，但我们认为风险是可控的”。

　　与金海湾不同的是，森林城市的体量更为庞大，而碧桂园为其设定的规划似乎也更早地为持久战作铺垫。苏栢垣称，与金海湾项目快速开发、快速销售不同，森林城市项目不是一开放就卖房子，而是先展示规划定位，向外界传递产城融合概念。

　　在市场检验前，由“建房卖房”转向“产融结合”的造城运动能否让森林城市如期生长仍是个未知数。

　　（海西地产网 张喵喵辑）