A股风声鹤唳，人行周四（26日）宣布“组合拳”减息兼降准，金融机构的贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%，进一步降低融资成本，有助恢复买家还款力及信心。事实上，去年内房一直受累于供应过剩问题，经过屡次减息降准，各地楼市终于回暖。国家统计局最新数据指，7月份全国70大城市，房价环比上升城市的数量增至31个，连续4个月正增长，尤其深圳及京沪新盘炽热，深圳一手住宅按月升价6.3%，过去一年累升24%；二手房价方面，上月也多达39个城市报升。

　　销售改善下，不少房企表现眼前一亮，其中H股上市的中骏置业，截至6月底上半年度，销售收入59.95亿元人民币，较去年同期急升1.79倍，纯利按年升100%至6.29亿人民币；每股盈利18.4分，派中期股息每股5港仙。实则中骏上半年部署，是以去库存为主，期内仅推一个新盘，套现合同金额54.12亿元人民币，达全年销售目标135亿元的四成，售楼均价为每平方米8,193元，惟毛利率由去年同期38.6%跌至28.3%，因上半年开卖属于中档住宅。

　　上半年收入急增1.79倍

　　黄朝阳认为未来内地楼市乐观，“现在对行业前景比较看好，因为一连串金融体制优化（放宽），对房地产发展非常关键，尤其融资成本有下降趋势，内地银行陆续减息，于可见将来还会进一步减下去。”

　　“实际上，怎办控制和减少财务成本，已经成为经营中国房地产的关乎生存问题，因为卖地透明度增加，地价迅速变贵，业界能控制的就只有自身开支，当中行政费用是很难削减的，例如员工工资，能够不涨价吗？又例如楼盘宣传费，想控制在销售收益百分之1.5以内，亦殊不容易，还有建筑材料等等，总之融资成本下降，对整个行业都是佳音。”

　　不过人民币连番贬值，于境外集资的内房成本难免上升，港股上市包括融创中国（01918）、华润置地（01109）、中国海外发展（00688）等近日股价反复，业界分析指，虽然贬值对上述房企现金流影响有限，但估计人民币对美元每贬值1%，其本年度核心盈利便可能下跌2%至3%。

　　黄朝阳指解决办法之一，是重新转向国内融资，“公司两笔以美元结算的优先票据，尚有两年半和五年才到期，受影响轻微，目前中骏国内外举债比例各占一半，公司并以准备发行新的人民币债券，低息且年期较长，预计今年9月底至10月初发行，借此平衡人民币贬值带来的影响” 。

　　伙拍信置投大埔豪宅地

　　中骏置业总部位于福建，2010年来港挂牌上市后势头不错，今年更打入全国五十大房企，提及香港市场，黄朝阳目光炯炯。“做熟悉的市场，守住占有率，是风险低一点的做法，但香港楼市成熟，公司投资组合亦欠缺香港项目，因此兴趣很大。近期开始参与一些香港土地招标，例如大埔科学园旁边的白石角豪宅地皮，与信和置业（00083）搭档竞投，希望凭借其经验，加深对香港市场了解” 。

　　“海外市场亦有考察，包括澳洲和美国，暂未有详细协议。老实说，即使在海外市场如澳洲，目前新盘买家都以中国客为主，他们想规避资金留在内地的风险，不过，中国经济一旦有问题的话，对这批并非刚性居住需求的海外楼盘，购买力肯定下跌，故目前我们不放在首位考虑” 。

　　八大城市开拓创业地产

　　环顾芸芸内房企业，近年都致力轻资产化，他亦有相同构思，“公司即将开展一个‘众创空间’项目，目标为美国WeWork，盼打造汇聚创意的共用写字楼(Coworking Office Space)”。黄朝阳口中的WeWork，跟在港掀起话题的运输服务商Uber一样，属于新世代的共享型经济，WeWork不单向小型初创企业提供办公室租赁，还有餐饮等周边配套；据业界估计，WeWork今年6月募资后市值逾100亿美元，黄朝阳认为这门生意搬到中国亦大有作为。

　　“国家今年提出创意政策，鼓励年轻人们创业，为办公室租赁带来强烈需求，但需要的并非封闭型办公室。因此我们会寻找一些全幢商厦，改装成开放式的办公空间，每个小隔间适合2至6个人工作，提供家具、传真机及无线网络等设施，让创业人士聚集协作，亦可作为企业落户新城市的据点。计划涉及总楼面10万平方米，将在一、二线城市商业圈进行，首批包括北京、上海、深圳和厦门，接下来是南京、杭州、武汉和重庆”。

　　“租金方面，估计比旧式写字楼高2至3倍，目前旧式办公室连公摊费用，一般每平方米月租介乎100至300元人民币，在我们计划中便会是300元至900元，由于面积较小，租金仍在初创公司负担范围内，而且服务重点不仅是地方，更在于为租户创造有利创业环境，好像交流概念、工作机会的平台，这些附加价值，正是轻资产化的意思。另一个海峡科技园项目，占地1,000万平方米，邻近兴建中的厦门翔安国际机场，最快年底前招租，希望招揽物流业进驻”。

　　库存去化率料增至60%

　　除了产业地产的尝试，中骏的住宅库存压力也有所减轻，旗下上海新盘中骏·天誉上月开售，首批118个单位即日沽出九成，销情接近“日光盘”，黄朝阳表示只是开始，下半年度准备连环推出六个新盘，涉134万平方米楼面，大部分位于一线城市，均价可达1,1万元，而集团去化率可由上半年约55%，增加至逾60%。

　　“房地产这个行业，现在变化非常大，我们认为专注房地产发展，需要有四大要素。一、买地；二、定位，就是要建些什么；三、销售时机，什么时候卖最好；四、降低财务成本”。

　　他解释说，“近年进入北京等一线城市后，定期预留20亿至30亿元增加土储，现有土储942万平方米备用。预计新建的豪宅比例将降到四成左右，其余六成兴建小型单位，寻求八零、九零后购买力，始终房价长远上涨，缩小单位面积，令买家能够承担楼价。在江西，100平方米的一手三房户售价约350万元，如果缩至70平方米，入场费降到250万元以下，便吸纳到更多买家，小型单位实际已经成为销售主力”。

　　“卖楼节奏亦要掌握，房地产挑到好时机出售，利润可以非常高，相反错误时机沽货，即使再好产品也会遇上困难，更怕轮到市况畅旺之际，手上却没货可卖了。故楼盘启动销售速度要快，譬如某类型单位开始受欢迎，我们3至5个月内就能推出相关楼盘发售，要诀是前期规划要好，打桩等工序预早完成，然后再按市况调整部署，公司行政亦需高效率”。

　　以色列考察 盼成创投孵化器

　　传统发展商掌舵人的思虑：主要在“面粉”与“面包”之间徘徊计价，但黄朝阳则希望把业务触手从房地产转到高增长的科技行业。“上周我刚去以色列，考察当地的创投公司，这方面以色列做得很出色。”

　　“印象最深有一家公司，Google是网络搜索引擎，但那公司现在做的吗，却是以图像进行精确搜寻，就像图片也有记忆似的，日后单靠一张相片，便足够在人海众里寻他，或者找到异国的详细地址，想象起来有点恐怖，但这就是科技的力量。”

　　“在我们创业地产的计划中，中骏也不仅单纯房地产商，而是企业孵化器（Business incubators）角色。假如遇到优秀的初创公司，我们看中其盈利潜力，便有机会投资合作，让它继续成长，已经预留一笔资金去做，不一定地产或相关，反而前瞻性的高科技或网络3.0行业，甚至乎手机游戏，我们都有兴趣。”

　　（海西地产网 柯蓝辑）