告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

　　2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

　　观点地产网 3月11日，碧桂园控股有限公司在香港举行2014年度业绩发布会。

　　时隔数年，碧桂园主席及执行董事杨国强一身正装现身业绩会现场，成为全场焦点。“主席是特地从北京全国‘两会’现场请假来参加”，碧桂园总裁莫斌开场便称，“如果你们想向主席提问，一定要说出来。”

　　据碧桂园最新公布的年报数据显示，2014年总收入845.5亿元，同比增长约34.8%；公司拥有人应占的溢利约为102.3亿元，同比增长约20.1%。2014年，碧桂园共实现合同销售金额约1288亿元，合同销售面积约1928万平方米，分别同比增长21.5%和21.0%。

　　发布会上，对于去年的业绩，杨国强言辞间流露满意，“销售在环境不好时还有增长，是不容易的”但他也表示，房地产市场高利润的时代过去了。

　　他认为，相比其他公司碧桂园毛利率属较好表现，但也不能纯粹用毛利来看碧桂园，还要看投入与利润的比较，“不能只看一面，比如说只在城市中心做，他们楼价升得快，可是也不一定有很大的毛利，不能纯粹用毛利来看碧桂园。”

　　莫斌其后则补充称，碧桂园毛利率在下降，但是行业整体也有下降趋势，应该看到的是碧桂园的资金周转率在加快。

　　据莫斌介绍，碧桂园2015年全年业绩目标为1350亿元，保持5%的增长，主要以90到140平方米洋房为主，主要关注首次置业需求。

　　“我们有信心能完成2015年的目标，碧桂园一直是说到做到的”，莫斌透露，2015年碧桂园全年新推货量为1200亿元，加上去年滚存货量1000亿元，2015年全年推货量为2200亿元。

　　在众多房企争相回归一二线城市时，碧桂园坚持重点布局三四线的战略显得有些非主流。在杨国强看来，中国城镇化仍然具有很大空间，“三四线城市不是全部都没机会，只是有些城市饱和。中国城镇化率全国53%，李克强总理也提到，中国城镇化还有很长的道路要走。”

　　另外，关于碧桂园要将分拆酒店业务上市的消息，执行董事及首席财务官吴建斌称，酒店业务的分拆是基于可平衡风险的考虑，“长远来讲，希望发挥更大作用，但是目前只是时间表研究。”

　　他强调，在业务方面，碧桂园仍然强调专注房地产主业，但与房地产主业相关的业务看来将成为碧桂园业务拓展的方向。

　　此外，吴建斌透露，碧桂园将打造全生命产业链，“碧桂园在国内最有名的是打造社区，因此公司会继续经营好社区，并且会结合互联网为业主提供更多服务。”其指，碧桂园的物业服务已经盈利，未来还会开拓社区理财，社区保险等各种服务。

　　2014年，碧桂园自称关键词为“改革”，其中“同心共享”激励计划引起了市场关注。据莫斌透露，碧桂园目前是“成就共享”和“同心共享”两大计划并轨推进。

　　“从去年10月份推出之后，反映非常的好，10月份以后所有的新项目全部参与同心梦想，目前有3个项目已经开盘，7个项目还在准备开盘之间”

　　在跟投比例上，杨国强制定了项目股权跟投的比例是15%。莫斌解释指，其中总部平台对每个项目会平均跟投5%，区域平台也是对每个项目平均跟投5%，再就是项目团队投5%。“对于总裁、区域总及项目负责人是强制跟投。”

　　近期万科高管离职事件引发行业对房企和职业经理人规划发展的热议，被问及合伙人制度与家族式企业的平衡时，莫斌的回答仅以碧桂园为例，“对于职业经理人来说，碧桂园搭建了一个平台，要感谢主席给这个机会。”

　　其指，杨国强本人是最大的股东，非常支持碧桂园的合伙人制度，“转眼来碧桂园快五年了，不敢说自己是人才，但主席的人格魅力是吸引力之一，每个企业有不同的发展特点，可以看到的是碧桂园的核心管理层是比较稳定的，主席给了很多机会。”

　　莫斌结尾更表示，“有这么好的企业土壤，有合伙人实现当作做主，谁还愿意离开！”

　　以下为碧桂园控股有限公司2014年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：内地楼价可能今年会下跌的情况下，你们上调了今年的目标，那你们怎么评论今年楼下的下降和你们的策略？你们未来的战略方向，其中一个是盘活资产，是不是包括你们的酒店业务拆分，现在研究的进程是怎样的？

　　莫斌：因为今年我们主席来参加我们的会议，我们都很高兴，我们都会觉得主席是我们企业的灵魂，也是我们公司带领我们发展的领军人物，所以也希望今天多问主席一些问题。

　　关于楼市的市场情况，大家也看到两会，总理政府公布报告已经提出了对房地产市场的支持和促进它的健康发展，我相信今年的楼市的政策环境应该是好过去年，但市场肯定还是严峻的，因为只有在市场好的时候，政府才会调控，市场相对严峻的时候政府才会进行支持和促进。但我总体认为这个市场环境对我们碧桂园来说是一个有利的时机，因为有风险也就有机遇，重要的是我们能不能抓住机遇，所以我们对中央政府保证我们房地产的持续稳定健康发展充满信心。

　　我们碧桂园也一样在这个信心的基础上，让我们的业务得到进一步的发展，我们这次定的合同销售比去年增加了5%，其实我们也是出于审慎的策略，1350亿，我们很有信心完成这个目标，当然我们不是片面的追求规模的增长，更重要的是我们腾出足够的时间把我们管理的基础更进一步的夯实，所以请大家放心，我们碧桂园一向都是说到做到的，主席对我们这方面的要求也非常的严格。

　　吴建斌：关于酒店在我们资产里面占的份额，目前不是很大，我们现在的总资产大概是将近2000到3000亿，其中酒店也就是200亿的资产，200亿的资产里面，其中40家酒店是在运营，还有十几家是在建设中，这些酒店是可以平衡风险，每年还可以带来11亿左右的收入，但是这块资产从长远来讲，公司还是希望进一步发挥它的大的作用。之前在媒体会上有媒体问酒店有什么处理，当时我们说可以研究探讨我们酒店是不是要上市和分拆，有这样的想法，现在的时间表还没有，目前来讲没有这么大的需要。谢谢。

　　现场提问：去年销售均价是有很小幅度的上升，现在很多的开发商说三四线城市的库存压力大，碧桂园在这方面怎么看，未来的增长点会在哪里？第二个问题问杨主席，为什么会参与和恒基在内地做老人的安居项目中来？第三个问题还是问杨主席，您今年已经60岁了，接下来有没有退休计划，还是说依然要带领碧桂园走下去？

　　杨国强：李兆基是我很尊敬的一个长辈，也是一个大哥，他是想为香港做好事，跟我说也希望我参与，我很多年都有得到他的教导，他在建议我做这个好事为香港，因为我也是香港人，这个完全是做好事。

　　第一个问题，因为大家也知道，其实我们的销售单价在不那么好的时候还在增长，这个也算是不错的。大家也应该知道，你们也可以比较的，有不同的公司他们的进步和财务稳健，这是一个很巧合，有没有发现三位领导都是文武双全。吴建斌、朱荣斌、莫斌，很少中国地产有三个高层都是文武双全的。

　　我觉得最重要，什么时候三四线城市都是有机会的，如果城镇化，他们都去了大城市，住了13亿个人，那么乡下就麻烦了，教育、医疗都会有问题，所以你可以看到李克强总理推进城镇化，你可以看到我们的三四线城市的比例是挺少的，50%多左右，所以城镇化还有很漫长的道路要走。

　　中国有那么几千多个城市，还是有一部分城市还是待发展的，每天这个世界都在发生很多事情，每件事涉及到每一个人，这是一个大的方向，肯定是会要顺着中国经济，社会也在进步，我前两天听着我们的李克强总理在人民大会堂做报告，勤劳又智慧的中国人肯定会有美好的明天。我们在走向城市化，在座的各位还是很幸运的能够读到大学，接下来国家一定天天都在进步，那我们能做的话就是去一些地方做，然后能做就希望能够做到最好，希望能够努力去达到，你也看到我们上市到现在，这也是我们一个努力的结果。

　　你们也看到我们上市，这样一年一年的进步，都是努力的结果，也是国家进步的结果。产品品质都在提升，有机会也希望你们能够来参观一下我们的项目。你能够看到我们的网站上面有我亲自写的“什么是碧桂园”，这个真的是我写的，什么叫碧桂园，就是每一个城市都是一个亮丽的风景线。

　　碧桂园带领着当地的一个城镇化的发展，配套服务、环境都是一步一步带领着这个地方走向现代化，我们的确是很努力的在做，我们用比较低的成本去建老百姓买得起的好房子，这也是我们一年一年在进步和努力。你知道我不会说其他公司或者任何人，你们可以自己去比较，我们公司在一些优秀人才的管理下，我很开心可以看到碧桂园能够取得今天这样的成绩，我们还要更加的努力，因为市场在政治和经济每天都在变化，我们要跟得上，我们能够努力的去做到最好。

　　主持人：杨总，你还会继续带领碧桂园的吧？

　　杨国强：你们是不是想我退休呀？最重要的还是你们能够看到我们努力的成果，我的确有很努力的工作，你们不要以为我有偷懒。

　　现场提问：截止到2014年12月31日，碧桂园共有77个开盘，下半年有55个，是上半年的5倍，想问一下这个原因以及这是否与合伙人机制实施，项目开发周期更为可控有关系？

　　杨国强：其实没关系。因为有的时候我们的投资者策略，和一些资金，有很多的原因，我们不同的时间段有不同的，有些东西集中在年底卖楼，有些是根据这个城市的情况，没有什么关系。

　　现场提问：刚刚提到库存的问题，你们去年是1100亿，今年有没有一个计划再把库存下调到一个什么样的水平？另外一个是去年派息的比率，每股也有下降，为什么会有下降？

　　吴建斌：因为我们这次大概是30%多，其实也是蛮高的派息，但是相对碧桂园过去来讲是有所下降，但是我们想把更多的资金留出来去做业务的推进与发展，我想可能这作为股东来讲也是期待的，没有特别的原因。

　　莫斌：关于库存下降，我们今年是一手抓去化，一手抓发展，所以对于存货的去化，我们是非常的重视，而且我们根据市场的情况怎么样把去化做得更好，我们内部是有一个指标的分解，但是根据市场情况的变化，我们会把去化的指标也做一个不断的安排，当然我们把去化的内容分了几个部分，第一个是哪些部分是增值的，哪些部分是正常卖的，哪些部分是需要长期去化的，就是我们会根据市场的需求做好去化的安排，对具体的指标和项目做了分解。

　　现场提问：管理层好，第一个问题问杨主席，刚刚看到管理层汇报的时候提到未来公司的远景，我想问一下杨主席对于未来碧桂园业务大概的规划，不知道您有没有什么初步的设想？第二个关于合伙人计划，目前的进展情况包括能不能做一下简单的总结。

　　杨国强：现在的互联网和网购和很多的东西，使得人的生活更加的方便，作为我们管理的社区，很多很多的社区，我们也希望他们生活得更方便，我们在研究怎么使得小区里面住的人更方便，如果大家以前在香港，应该听过我的广告词，给你一个五星级的家，等于住在五星级酒店，肚子痛了打一个电话酒店的人就来了，我们也希望让小区能够做得更加的好，从中得到长远的利益，这是一个好事，希望能双赢。其他的莫总说。

　　莫斌：关于合伙人计划，这里真的应该感谢主席，因为是主席一手力推这件事的，让我们职业经理人一起享受这个创业的平台，我们的合伙人计划从去年推出之后，反响非常好，目前为止有三个项目已经开盘，七个项目在准备开盘中，开盘的三个项目由于我们参与了全员管理的方式之后，它的成本，它的资金的投入，以及它的销售，以及它的利润的实现，都已经超出了我们原来的预期，应该说效果非常的好。我们的同心共享规划就是大家同心同德，朝着同一个目标实现同样的价值。

　　我们的同心共享简单来说就是主席给我们职业经理人15%的参与权，项目部分的比例，作为我们的总部平台，包括我，包括朱总和吴建斌首席财务官我们都参与了，我们在总部的平台大家共同组成一个基金，这个基金是平均投每个项目占5%，这样我们总部对每个项目都是平均支持，然后第二级是区域，区域也有5%，对本身所有的区域也投5%，最后是项目，项目的团队对本身的项目也要有投5%，我们也有强投的策略，所以我们自己的项目合伙人制度应该是非常彻底，我相信这个机制可以给碧桂园带来内部的管理的大的提升，也会为我们的持续发展奠定坚实的基础。

　　现场提问：为什么今天主席会过来，是不是因为行业比较动荡所以你就过来坐镇一下，以后会不会也会常常出席呢？另外想问一下主席，很多年前您说过对TVB感兴趣，不知道现在您对亚视还有没有兴趣呢？

　　您会不会和香港的发展商也合作，发展一下香港的市场？毛利率在行业里面今年还是跌得比较厉害的，比较低，未来的走势会是怎样的，能保持在什么样的水平呢？

　　杨国强：其实出席这样的场合挺正常的，因为以前很多原因，像这次的话也是很艰难才能请到假，这也是挺正常的，至于你最后说到的，我觉得你可以对比一下，因为整个市场变了，高利润的时代已经过去了，现在你也可以对比看一下其他的企业，他们的利润率、毛利率，至于你说会不会在香港发展，那我就暂时没有这样的打算。

　　还有一个问题是否会对电视台感兴趣，我以前有说过这样的话吗？我都没有说过，你听到我没有回答你的，你懂的。

　　（关于毛利率）以我们的经营能力来看，如果同一个地方，就像这两个杯子，我相信我们跟其他不同的公司一起来做，我们能够有我们比较好的表现，这就是我想回答的。

　　至于你说有些事情看到它的一面，比如说我在一个城市中心做，像一线城市，他们的房价涨得快涨得高，那是因为它的时间比较长了，那就变得它的投资人也会比较多，我算过比如你买地的话，2万块一平方，卖就卖3万块，那你卖3万块赚3000或5000，那利润率就会有多高呢？要看你的投入有多高，你可以看一下我们的土地才800多，我们的投入和产出比。

　　就是如果你纯粹从毛利率这个角度来看碧桂园，那你还是有点错误的，你应该明白我的意思。卖1万块，如果成本8000，那就赚2000的毛利润，但是你的投入和利润率去比较，我这么说不知道你有没有明白，你可以慢慢的消化一下。

　　现场提问：业绩报告提出在一二线城市和三四线城市的比例做了一些调整，和往年比较的话，我记得好像之前是37或者是46，现在是55，就是进一步加大一二线城市的投资，不知道未来会不会有一个比例调整的目标？想知道这个调整的原因是什么？是不是和三四线城市的泡沫有风险有关系？

　　另外净利润和毛利润都和2013年有所下降，下降的原因是什么？第三个是合伙人计划，因为碧桂园是有家族色彩的公司，合伙人制度中怎么做一个平衡，像万科最近的高层离职和合伙人制度外界评论说有一些关联，我们怎么样更好的推进这个制度呢？

　　朱荣斌：我们不会定一个指标，一二线占多少，三四线占多少，我们还是看市场机会，只要有机会，不管一二线还是三四线我们都会做，所以从以前的37到现在的55完全是根据市场的机会，我们要灵活的在这些有机会的地方投资，所以我们不会刻意的定什么指标。

　　吴建斌：关于投资和汇报之间的关系，主席回答了很多了，我相信主席答得更准确一些，如果看毛利润，看同行来讲，毛利率与毛利率比是相当必要的，更多的时候还可以看一些资金周转率，同样的钱但是不同的周转速度结果是不一样的，所以碧桂园资金周转快更多的可以产生一些叠加的效应。这个毛利率确实也是在下降，因为同行业也确实在下降，我想我们的水平和整个行业的趋势应该是一致的，所以毛利率我们尽可能要改善。

　　我们今年在管理方面，有几个方面，因为净利润包括融资成本，我们从管理费，从营销费这些方面可以争取一些效益，所以我希望我们的毛利率未来会有很好的改善。

　　莫斌：关于合伙人机制，因为我们从2012年推出成就共享，到2014年推出同心共享，应该说对职业经理人，用很直白的话说，你要创业要做老板，我们杨主席和碧桂园就给大家搭建了一个平台，你不用到外面做老板，你在这里就可以做，所以大家还是非常的感谢主席给我们提供的这个平台，而且大家都很积极和踊跃的参加。

　　现场提问：现在有一个趋势讨论，行业不像以前那么赚钱，各种报道说薪酬已经跌出前十名的行业排名了，想问一下碧桂园这方面的人才储备？因为大家谈得比较多的就是人才从万科离开，莫总能否从自己的行业经验谈一下怎么样对专业经理人，是不是有些想法？

　　另外碧桂园已经有35.4万户的业主，现在上市的彩生活大家比较关注，不知道我们的物业管理是否是盈利的，它的盈利水平是怎样？我们的业主是不是对物业管理费的提升，价格比较敏感，物业管理方面包括结合互联网的发展，空间到底有多大？

　　莫斌：关于人才培养这方面，其实一转眼我来碧桂园快五年了，然后我们的联席总裁朱总也快两年了，我们的吴建斌总也快一年了，我们不敢说自己是人才，但是至少我们这么多人集聚在碧桂园，首先是主席的人格魅力影响了我们，我们跟着主席干了之后觉得真的是遇到了好老板，所以我们的核心管理层真的是相对的稳定的程度是蛮高的。

　　而且为了人才的培养，主席给我们倾注了很多很多的精力，包括我们的学习和培训，包括手把手的各个方面的业务的主导，应该说我们碧桂园系统里面已经形成了一系列的人才培养计划，为此主席还推出来未来领袖的计划，我们去年也招收了130个博士，每个时间段，包括我们在座的4位都会努力的带他们，也是为碧桂园未来的发展奠定了基础。

　　所以有这么好的企业和这么好的老板，然后让我们职业经理人可以在这里实现合伙人机制，然后又能够实现自己当家作主和自我价值，自己的能力还可以得到提升，你说谁愿意离开？所以我觉得碧桂园可以吸引更多的人，我也希望通过媒体，你们也真正的了解一下碧桂园之后真正的推荐碧桂园，让更多的优秀人才加盟我们碧桂园。关于物业的发展问题，我想还是吴建斌总回答一下。

　　吴建斌：关于物业管理的事，其实刚刚讲的是两层意思，我来两层回答。

　　碧桂园现在是社区经济，打造一个全生命产业链的远景，这个不是多元化，首先强调不是多元化，我们的主业是很清晰的，还是住宅业，碧桂园在国内原来最成功也是最出名的是社区，打造一个一个的社区，这是最成功的，所以我们继续把我们打造社区，推进社区的这种进一步深化作为我们整个业务推进的中心，然后在这个社区里面，随着互联网的这种现代手段的运用，我们会在里面增加一些内涵，这些内涵就包括物业管理进一步的做好，我们去年物业管理大概有9.6亿的收入，净利润率大概是1%到2%，所以是赚钱的，这个行业从目前来讲，我们从长期来看，如果讲社区文化、社区理财、社区保险等等落地的社区，我们的社区可能会做得更好。

　　现场提问：今年政府的两会工作报告提出支持居民的自住还有改善性的住房需求，我们也留意到改善性住房需求首次被纳入政府今年的工作重点方向，请问一下杨主席怎么看待这个改善型住房的市场前景。另外今年碧桂园在市场的供应上会不会加大对于改善型产品的投放力度？

　　杨国强：这个是一个新的话题，我们的独立董事一个是清华大学的教授。清华大学的房地产研究所的刘教授，他今天也在给我们解读政府的政策。

　　他是国家在这个专业很有名的一个教授，我们请他帮助在这个方面怎么样去看，跟进这个国家和社会，尽我们的一份力。因为很多前十名的房企，他们都在一线城市为主，我们就在城郊结合的地方，相对多的一些项目，我们还是很用心的去探讨，希望能够跟得上这个事，因为大家知道中国的城市化，像欧美一样的国家的城区化，所以这个城镇化怎么样去发展和建设，我们也正在努力的积极参与，希望能够跟得上这个潮流。

　　（海西地产网 张喵喵辑）