随着近日降准的来临，人们对未来楼市的走向愈发关注，走过跌宕起伏的2014年，2015年楼市又将上演怎样的“戏码”？

 

　　中国人民银行宣布自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，预计释放资金规模约为6850亿元。

 

　　在全球掀起量化宽松潮，中国经济下行压力大的背景下，降准让市场如久逢甘露，将促进实体经济向好，楼市有望迎来新一轮上涨。

 

　　值得注意的是，此次降准和去年11月降息距离较近，或给已经明显企稳的楼市暖上加暖。

 

　　业内分析人士多认为，此前不少救市方式是“隔靴搔痒”，央行则使出了“杀手锏”，释放货币流动性，对促进贷款利率下调有实质性意义，楼市成交量和房价等指标有望步入新一轮上涨的通道中，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

 

　　来自山东世联的数据显示，2014年，济南住宅成交均价为8401元/平方米，同比下降1.5%,价格出现明显下降。其主要原因，一方面是在售项目价格出现实质性的下调，另一方面新入市项目定价较低。

 

　　数据显示，2014年，济南住宅成交价格整体呈现下降趋势，由年初的9481元/平方米下降至年末的8219元/平方米，降幅约13.3%。新增供应65975套、720万平方米，同比增长33.5%和29.2%。2014年济南住宅市场由“卖方市场”转为“买方市场”，“以价换量”成为2014年名副其实的关键词。

 

　　对于今年的楼市行情，任志强认为，“总体上看，2015年肯定会比2014年好得多。”

 

　　任志强表示，部分试点城市正开始酝酿房地产个贷证券化，目前已在申报中。从2008年提出的房地产基金和个贷证券化，到现在实际上只有一些试点，并没有铺开，但今年可能会有所举动。

 

　　任志强表示，目前楼市的库存压力仍很大。“总体来看，一年10多个亿，去年12亿平方米的销售量，只是以往半年的销售量。”他表示，楼市库存压力存在区域化差别。有些地区供不应求，有些地区供过于求。原因在于人口的大量移动。

 

　　大部分的人口和财富都转移到一线城市去了，比如北京、上海每年新增的人口就约60万。任志强指出，今年房地产行业销售会逐渐回升，如果不增加货币政策量的话，房地产投资将增加5%左右。

 

　　今年第二季度市场会开始走强，但要房价迅速上升，至少还需要9至12个月的时间。“估计到今年的第4季度后，房价就有可能从底部回升到正增长。2016年后，这个下行周期就能基本结束。”

 

　　易居营销黑龙江区域调查显示，今年1月份，哈市六城区楼市均价7091元/平方米，与去年12月份的7021/平方米房价相比，环比上升了1%。同时，哈尔滨（楼盘）搜房网通过对各大楼盘在售情况统计发现，南岗区、道里区房价在1月份的涨幅最大，道外区、平房区房价变化不大。

 

　　业内人士表示，通过房价在开年首月环比微涨可以看出，2015年的刚需房及首改房仍然是市场的消费主体。

 

　　中原地产首席分析师张大伟认为，虽然12月公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比数月上行，这种情况下，降准将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。

 

　　“当前信贷政策松绑的通道已经开启，楼市将获益最大。对极缺钱的开发商来说是很好的消息，贷款、融资难度降低，房企最困难的时间已经过去。”

 

　　对开发商而言，降准将毫无疑问增加其2015年的投资信心。有专家认为，部分资金层面相对宽裕的房企更会在土地扩张以及积极拓展融资渠道方面下大力气，不会如同过去货币环境紧张时的扭扭捏捏的企业姿态。

 

　　对于购房者来说，近期层出不穷的刺激政策难免会引起一定程度的恐慌，松动的信贷让购房者难以再期待价格下调回归合理。

 

　　张大伟直接表示，房价再跌 的可能性接近于零。在后续银行资金宽裕后，房贷有望继续宽松，部分城市将可能在目前9折主流的基础上回归到85折，购房者压力持续降低。

 

　　近期，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等省市实施试点政府回购商品房，被解读为“地方政府的救市行动”，四川资阳市发布“救市20条”，政府将直接给予买房者一次性7000元奖励。地方政府频频救市的背后是楼市去化压力大，但这些做法的效果如何尚需时间检验。

 

　　不过，货币政策的改变则可以迅速传导到楼市。易居研究员严跃进表示，此前的降息和现在的降准刺激下，基本在短期就可以通过预期效应实现市场各类指标变动，或加快房价止跌反弹的可能。

 

　　据中国指数研究院最新发布的百城房价指数显示，1月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10564元/平方米，环比在经历连续8个月下跌后，本月止跌，微涨0.21%。河北7个样本城市2涨5跌，石市房价环比微涨0.03%，样本平均价6999元/平方米。

 

　　中国指数研究院最新发布的百城房价指数显示，从房价涨跌城市个数看，1月份44个城市环比上涨，56个城市环比下跌。

 

　　与上月相比，1月价格环比上涨的城市数量增加14个，其中涨幅在1%以上的城市有9个，较上月增加6个；1月价格环比下跌的城市数量较上月减少14个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有16个，较上月减少11个。

 

　　环比变化最大的都是二三线城市，其中涨幅最高的是辽宁鞍山，环比上涨2.20%，而跌幅最大的是湖南株洲，下跌2.55%。

 

　　北上广等十大城市房价环比全部上涨。其中，北京住宅均价环比上涨1.15%，涨幅居十大城市首位。

 

　　严跃进表示，“购房者若继续观望可能会错过最佳购房时机、增加购房成本，考虑到目前部分楼盘还是有打折促销的做法、以及降准后房企定价策略会快速改变，所以购房者积极入市是比较明智的。”

 

　　（海西地产网 徐晓虹辑）