深圳市土地房产交易中心挂牌方式出让2015年深圳第一宗宅地。

　　因为经过十四年曲折，先后三次启动改造、中途搁置以及拆迁补偿纠纷，因此鹿丹村旧改地块入市前夕就颇受市场关注。最终，经过70轮厮杀，中海击退万科，以3.99万平米的可售商品住房建筑面积拿下鹿丹村宅地。

　　资料显示，此次出让的鹿丹村地块宗地号为H103-0010，土地面积4.72万平方米，用途为居住用地，建筑面积24.41万平方米。其中，回迁房面积14.41万平方米，商品住房面积9.05万平方米，商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。

　　据观点地产新媒体了解，该地块价格8.88亿元，采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的挂牌办法。一言以蔽之，即房企在既定的地价和回迁物业建筑面积基础上，哪方报出的商品房住宅容积率最小即为竞得人。

　　简言之，房企若想竞得鹿丹村地块，就必须尽可能降低可售的商品房住宅部分的容积率，而这带来的相应效果便是房企可售货值大大降低。

　　万科、中海厮杀

　　据观点地产新媒体现场观战，开拍前现场竞争气氛颇为浓厚，已经有万科、中海、金地、莱蒙、星河、卓越、招商、天健等多8家企业参与竞拍。

　　其中，1号为天健、2号为星河，3号为卓越、28号为万科，33号为莱蒙，66为金地，68为中海，99号为招商。

　　一开始由33号莱蒙报价，前4轮竞争在由33号莱蒙与3号卓越之间展开；随后2号星河、1号天健、66号金地相继入局；在将可售商品住房建筑面积竞至7.8万每平方米时，99号招商地产首次出手，同时1号天健、3号卓越继续跟拍。

　　在竞拍至30轮左右，金地再次出手，而第40轮时，万科首次出手，并将可售商品住房建筑面积降低至5万平方米的时候，参与竞拍企业变得犹豫，而万科仍势在必得，与金地再次展开多轮角逐。

　　当金地将可售商品住房建筑面积报至4.2万平方米时，其也开始犹豫，此时主持人将可售商品住房建筑面积的幅度由每轮1000平方米调低至100平方米。

　　紧接着，万科仍不甘示弱，将可售商品住房建筑面积降至4.19万平方米；不过，此时中海、金地仍穷追不舍。

　　最终，在即将进入第70轮竞拍时，万科将可售商品住房建筑面积降至4.1万平方米，此时或出于利润考虑，金地最终选择退出，竞拍现场变成了中海、万科的战场，最终，因万科不敌中海3.99万平米的可售商品住房建筑面积而失手鹿丹村宅地。

　　竞拍完后，作为看客的中信地产方面人士向观点地产新媒体表示，将可售商品住房建筑面积降至4万以下，可见拼杀的激烈程度，而算上其他配建成本，地块最终实际楼面价或将去到4万平米以上，项目本身压力也并不小。

　　但上述人士也表示，虽然利润率会很低，但相信企业会从其他方面补回来。

　　鹿丹村改造部副主任也向观点地产新媒体表示，此次竞拍激烈程度超出想象，但最终利好本地居民。其同时补充指，此次方式会对以后深圳土地出让有影响，但有没有用还需看房企开发的效果。

　　看中区域价值

　　虽然最终因竞争太过激烈而不得不降低可售商品住房建筑面积，缩窄项目利润率，但就地块自身区域价值而言也极具诱惑力，这或也是企业争相争夺的原因。

　　据了解，鹿丹村地块地处罗湖区桂园街道，在罗湖滨河大道和深圳河之间，与香港仅一河之隔。地块附近规划有地铁9号线鹿丹村站，并获政府原则上支持项目与地铁站点联通，预计2016年建成运营。

　　距离鹿丹村地块一公里范围内，分布着地王大厦、京基100、KKMALL、万象城等商业项目。由于地块成熟，周边在售的ONE39项目公寓价格在4万元/平方米，另一售罄项目幸福里曾推出12万元/平方米的复式楼房。

　　对比之下，鹿丹村地块起始地价8.88亿元，可售面积的起始楼面价仅约9498元/平方米。按照地块未来的可售价格估计，房企无疑能获得不小的利润空间。

　　“即便最终项目自身可售商品住房建筑面积较低，利润受到限制，但对企业而言能在该区域获得该地块，于自身而言也能极大提高自身影响力”。

　　事实上，今年来中海在深圳所售项目多为高端，而这也为其销售奠定了基础。

　　据深圳市国土资源和房产管理局网签统计数据显示，今年中海凭借中海九号公馆、中海锦城两个高端项目，将销售金额冲高至65.63亿元，成为2014年深圳区域纯住宅销售亚军；2014年中海在深圳的成交面积为13.49万平方米，成交套数为830套。

　　而或深知高端项目能为其带来可观的利润，中海在深圳拿地也从未手软。

　　于2013年10月16日，中海地产经过66轮竞价，以38.2亿元竞得深圳龙华一宗地块，折合楼面地价1.45万元/平方米，溢价率高达91%，成为当时深圳住宅用地的总价与单价双料“地王”。

　　该项目最终命名为中海锦城项目，于2014年11月22日开盘，当天所推房源全部售罄，均价在3.25万/平方米左右

　　（海西地产网 张喵喵辑）