克而瑞研究中心最近的一份研究报告指出，三季度，房地产行业净负债率（[（有息负债总额-货币资金）/股东权益]*100%）在100%高位上环比企稳。而不同规模的房企显著分化：总体上，大房企负债率和负债结构全面优化，中型房企负债率继续恶化，小房企净负债率在高位徘徊。
中型房企临资金重考
这是一个强者恒强的时代。万科、保利地产、招商地产、金地集团等4家大型房企由于销售回款加快，截至三季度末的净负债率水平处于62%的低位，环比下降2个百分点。而万科的净负债率仅为26.2%，继续保持在行业低位。
相比之下，中粮地产、华侨城A、金融街、金科股份等15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线；120家小房企净负债率109%，环比微增1个百分点。
克而瑞研究中心分析，中型房企净负债率极高且继续上扬，是因为普遍有做大规模的需求，导致库存和负债率激增。小房企由于在投资方面普遍持谨慎态度，三季度财务没有进一步恶化。尽管如此，小房企由于融资相对不畅和面临大量短债偿付，未来一段时间将继续面临资金重考。
近年来扩张迅猛的闽系房企泰禾集团、阳光城的净负债率更是高达546%和454%，环比均激增约70个百分点，同比均飙升了约300个百分点；其次是嘉凯城和金科股份，净负债率分别为278%和206%；首开股份为200%，中南建设和荣盛发展都逼近150%。
“净负债率方面，如果高周转房企突破150%，非高周转房企突破120%，企业会面临很大的资金运营压力，尤其是长短债比较小且融资不畅的房企，很可能发生资金链断裂风险。”克而瑞研究中心指出。
今年泰禾集团不断通过银行、股权基金、信托等机构抵押融资，根据2014年中报，企业关联担保金额约340亿元，为净资产的6.67倍，资金运营已处于“走钢丝”状态。
阳光城由于销售不如预期，致使此前频频奏效的“短、平、快”开发销售策略受阻，不得不求助更多的信托、基金等代价较高的融资方式输血。
??克而瑞研究中心表示，如此高的净负债率肯定“非常态”，会带给企业巨大的资金运营压力。而要回归常态，高负债的中型房企接下来应该考虑大幅的战略收缩和积极的营销，必要时甚至考虑出售股权和项目，才能确保资金链安全无虞。
融资成主要现金来源
房企的现金来源主要有经营、投资、融资，但今年以来，由于销售不振，融资一度成为了房企的主要现金来源。
数据显示，三季度末，经营、投资、融资三类主要活动产生的现金流净额均创历史峰值。其中，行业经营活动产生的现金流净额为-1262亿元，负值环比扩大10%；行业投资活动产生的现金流净额为-511亿元，负值环比扩大42%；行业筹资活动产生的现金流净额高达+1812亿元，环比增长23%。
经营和投资产生的现金流都为负，只有融资产生的现金流为正，这说明融资已成为房地产行业现金流入的主要来源。
不过，大型房企对融资的依赖较低。
如万科，三季度经营活动产生的现金流量净额为172.05亿元，投资、融资产生的现金流量净额分别为-29.12亿元、-95.01亿元。截至9月底，万科账面上的货币资金达到487.4亿元，较中期时增加58.8亿元，大于短期借款和一年内到期长期阶段的总和198.6亿元。
A股上市房企中，除了万科，首开股份等43家的经营活动产生的现金流量净额为正，其他的均为负。
利好的消息是，国内对房企的融资环境大改观，尤其是9月银行间中期票据市场的放开，使得整个房地产行业的长短债比止跌回升。
万科、金地集团、保利地产等10多家房企纷纷公布中票融资计划。金隅股份9月25日发布公告称，已收到交易商协会的注册通知书，明确该公司的中票注册金额为35亿，成为A股中票发行开闸后的第一单。
随后，金融街、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、中华企业、金科股份也先后发布了董事会审议通过发行中票议案的公告，拟定发行规模分别为不超过52亿元、36亿元、49亿元、39亿元、20亿元、39亿元。保利地产也宣布发行150亿元债券，金地集团拟发行95亿元期限10年债券，招商地产发行80亿元年息3%可转债。
“房企融资到2015年将会出现分化，过去好融资的企业更好融资了，而对于小企业小地方的开发商可能由于风险偏好的原因，金融机构会更谨慎。”德信资本董事长陈义枫近日在第一财经《中国房地产金融》杂志主办全球房地产金融中国峰会（深圳站）上表示。
中信建投证券研究所执行总经理苏雪晶则认为，三季度以来管理层对房地产再融资采取放开的态度，一开始市场认为是有限制地放开，但现在来看，已经有几百亿的融资规模，未来可能会达到上千亿，这相当于A股的融资基本上是完全放开了。
“我做一个比较大胆的预测，未来关于再融资，国土资源部的核查也会逐步放开，相信房地产直接融资的数量和规模会出现更大程度的上升。”苏雪晶表示。
（海西地产网 徐晓虹辑）
