继万科·金辰之光获得过千组客户参与众筹活动之后，入杭八年的万科于11月19日晚正式对外公布了该项目的首开价格。
首次推出的500套房源中，79平方米三房折后起价仅120万元/套，望山公馆均价15900元/平方米，雍景王座均价21900元/平方米，再次触发滨康板块价格“小地震”。
据了解，金辰之光是万科入杭八年后进入萧山的首个项目，在楼市年末冲量背景下，该盘的销售情况或将直接影响房企的年终销售成绩。
“这是万科第一次去萧山，目前不能确定萧山市场看不看好它，但该项目的定价还是低的，目前开发商还是都在以价换量。”杭州业内人士丁建刚在接受观点地产新媒体采访时表示。
500套首发萧山
回溯到2006年8月，万科斥资17.65亿元控股浙江南都房产首次进驻杭州。时隔8年，在政府启动限购、限贷松绑及第三轮救市——降息之后，万科将于12月初首开万科·金辰之光，正式亮相萧山市场。
据悉，万科·金辰之光预计一次性推出3、4、7、10四幢楼约500套房源，主力户型为78-130平方米。资料显示，自开放售楼部起，该项目周末日均到访超150组，总来访已突破5000组。
公开消息显示，金辰之光原本预备推出7、10号楼，共计约240套房源，但自示范区开放后，众筹客户突破千组，已开房源并未能满足购房者的需求，鉴于此，万科选择紧急加推3、4号楼。
而在众筹破千组后，金辰之光于11月19日晚间正式释放开盘价格讯息，其中，3号楼望山公馆均价15900元/平方米，9号楼雍景王座均价21900元/平方米，而79平方米三房折后起价120万元/套。
对于金辰之光此次推盘的价格策略，丁建刚指出，“万科几乎每个项目都是这样的(定价)策略，金辰之光一万多元的均价算是比较低，因为它毕竟还是靠近滨江板块。”
其实，相较于8000元/平方米的楼面价来说，金辰之光约15200元/平方米的均价确实不高。
历史资料显示，万科于2013年11月19日以底价15.1亿元直接摘得萧政储出[2013]47号地块，折合楼面价8000元/平米。
此外，对比周边区域的其他项目，金辰之光120万元/套起的总价亦或打破该区域价格底线。因为不管是在滨康板块还是在距其不远的滨江区政府板块，三房总价在200万元以下的房源可谓是少之又少。
“虽然起价低有区位优势，但该项目也还是有一些劣势，因为杭州客户目前还不是特别认可萧山这个市场。”丁建刚如是评价。
降息继续“跑量”
在丁建刚看来，万科·金辰之光的“低价首开”不过是目前杭州房企“以价换量”最正常的表现。“10月的成交量刷新了64个月的成交记录，但这只是多重利好的叠加，现在开发商都是在以价换量。”
其实，在10月成交量创近5年以来新高后，进入11月的杭州楼市却急转直下，前半个月的成交量下滑两成多，再陷“灰霾”。
据透明售房网数据，11月份前半个月中，杭州市区新房共成交5068套，较10月同期下滑约21%，共减少了约1300多套房子；而在这半个月中，杭州楼市的库存量却增加了3000多套。
在上述背景下，11月21日晚上，央行宣布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。
对此，有市场人士初步估算，若购房者贷款100万元，时限20年，按下调后的基准利率(6.15%)计算，首套房贷月供减少了234.08元；总利息额减少56179.65元。
“很显然，在经历了限购、限贷松绑后，此次利率下调可以称作是第三轮救市，是整个楼市政策的一个转向。”丁建刚认为，降息将给购房者带来实惠，是中央政府发出的明确信号，信心提振力度远远大于地方政府的救市。
在降息政策实施的首个周末，杭州主城及余杭、萧山区共有18个项目首开或加推，其中约有一半位于萧山区，“跑量”模式继续开启。其中位于转塘地区的中天·之江成品首开共推出14、18号楼部分房源共352套，均价13388元/平米。根据售楼处消息，此次开盘去化约8成，认购数在280多套。
而另一市场人士则认为，央行降息后，楼市接下来几个月成交量短期会反弹，但一波行情之后压力会更大，库存大的问题迟早还会表现出来。
其实，近一两个月中，杭州楼市库存量(包含萧山、余杭)经历了戏剧性的变化。在10月中下旬，库存量开始从14.5万套降至14.1万套；而进入本月中旬后，库存量却又重新攀升，目前已超过14.4万套。
在高库存及回笼资金压力下，各种统计数据表明，年末“冲刺季”以价换量仍然是最主要的杀手锏，这也是近期不少楼盘仍选择“低开”的原因。据国家统计局房价统计，10月份杭州房价环比下跌0.5%，同比下跌9.1%。
（海西地产网 徐晓虹辑）
