边是低收入人群的住房需求，一边是地方日渐高企的房地产库存压力；一边是地方政府捉襟见肘的财政，一边是中小房企的资金回笼需求。在各种矛盾交织中，被认为是“一箭多雕”的地方政府收购商品房用作保障性住房政策有望落地。

　　

　　通过政府回购 减小库存压力

　　

　　昨日有消息称，有权威人士称，针对地方政府收购商品房具体操作问题，住房和城乡建设部（简称住建部）拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。业内人士指出，指导意见出台将使地方政府回购商品房更具操作性，并加速推进这一过程。与此同时，此举打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求后，将有超过一千万棚改安置需求被释放。

　　

　　据权威人士透露，地方已有部分较为成功的商品房回购先例，有较大的推广意义。因此，指导意见根据具体分类，对地方政府回购或回租普通商品房做出具体要求。其中涉及数量最多的棚改项目安置房可以以回购方式补充，而公共租赁住房项目可长期集中租赁存量待售商品房。

　　

　　对此，住建部政策研究中心研究员赵路兴表示，“十二五”期间，3600万套保障房建设已接近尾声，而大规模棚户区改造才刚刚开始，地方面临的建设任务较重；与此同时，现在一些城市商品房库存较大，消化周期甚至高达5、6年。

　　

　　因此，这类区域地方政府不必要再新建保障类住房用于安置，可采取回购或回租成熟的存量商品房项目，不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地方房地产库存压力。

　　

　　协商价格 要让市民得到实惠

　　

　　分析称，打通存量房与棚改需求，在房地产下行周期过程中最易实现。

　　

　　据悉，国内多个地方表示或直接出台相关政策，地方政府收储社会用房作为保障房进程加速。例如福建省就已表示，各市、县政府可以采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。日前，常州市发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》表示，将充分利用拆迁地块周边区域商品房作为安置房源。湖北省也表示，鼓励各地根据住房保障实际，通过政府收储等方式，购买商品住房作为公共租赁住房房源；探索将社会存量房源纳入当地公共租赁住房体系，实行市场租金、分类补贴。

　　

　　对于回购价格如何确定这一难点问题，湖南省住建厅住房保障处处长张传领认为，回购价格不能是强迫性的，需要多方协商。一方面价格要优惠，老百姓要得实惠；另一方面开发商要保持合理利润，需要几方的平衡。

　　

　　赵路兴则认为，回购商品房可实现就近安置，不仅使本就熟悉该区域的棚户区居民缩短回迁时间，避免过去保障房“弃购”、“弃租”的低效供应问题，进一步提高整个区域的集聚能力和成熟度，提高整个城市存量住房供应的有效性。 （经参）

　　

　　◆相关新闻

　　

　　降息后有房企酝酿涨价

　　

　　业内人士分析称，降息或难降低房企融资成本，当前去库存仍是主流。

　　

　　对于上周五央行的意外降息，房地产业内不少人称之为“就像冬天里的一把火”，然而这把火点燃没几天，却有消息称，国内部分房企酝酿涨价了。

　　

　　看房者多了起来

　　

　　不少二手房主想提价

　　

　　此次央行一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，中原地产首席分析师张大伟分析称，如果以周期20年贷款100万元的购房者为例，贷款基准利率下调将使其月供减少234元，合计20年可以减少5万余元的利息支出。分析称，此次央行降息，相当于变相为全体购房者打9.4折利率的优惠。

　　

　　据“我爱我家”市场研究院统计，降息首日，“我爱我家”北京、上海、天津、太原、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、南昌、成都和南宁等全国12个城市公示的二手房业主和购房客户到店咨询量与11月15日相比，普遍增长五成以上，到店房源委托和需求登记量与当日相比，普遍增长约5%左右。

　　

　　市场迅速激起了浪花。降息后的第一天，房产经纪人李毅(化名)带了三组客户看房子，上周六那天对他来说异常忙碌，但也有点烦心。“怎么去说服业主别冲动涨价，真是个难题。”在李毅看来，从“9·30房贷新政”到央行降息，他所在的北京东四环百子湾区域的二手房市场，很多在售业主开始按捺不住。

　　

　　降息之后的48小时，对于同样处于房地产这条生态链条上的开发商，显然要比二手房业主冷静许多。“当前首要任务还是加速去化，暂时不会调价。”北京一家房企营销总监表示，在其看来，政策对于购房者信心的支撑会逐渐转化为购买动力。但值得注意的是，对于一些业绩完成较好的企业来说，利好频出刺激了其涨价。

　　

　　随后，记者走访了北京数个在售楼盘，最直观的感受便是售楼处热闹了起来。“上周末来看房的人的确比之前多了很多，在关心价格的基础上，大家也很关心首套房的利率折扣。”位于通州区的华远某项目的销售人员告诉记者。

　　

　　“本次降息和‘9·30房贷新政’将形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说，将大幅降低其按揭成本，形成双重利好影响，促使这部分需求持续入市，形成对楼市进一步托举的效应。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从目前起到春节前，乃至2015年，改善型需求的持续入市将可以预期，本轮降息很可能点燃楼市冬天里的一把火。

　　

　　一线及热点城市

　　

　　部分房企发布涨价令

　　

　　近日，记者从国内部分房企处获悉，一些在售项目目前有降低优惠的打算。

　　

　　“目前整体项目去化情况比较好，而且公司的年底目标基本上也完成得很好，所以接下来推出的房源优惠就不会像之前那么大了。”上述北京某高端项目营销负责人对记者表示，未来新推的房源也有涨价的可能性。

　　

　　据报道，受销售向好的影响，近期全国热点城市部分房企发布了“涨价令”，其主要内容在于，取消优惠措施、推出高端房源，甚至直接上调价格等。涨价行为目前仅限于一线城市和热点城市的部分区域。

　　

　　亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，“不管是降息还是 ‘9·30房贷新政’，其实都是对购房者信心的支撑，但能够支撑房企从降价到平价再到涨价，最坚实的支撑还是成交量，光凭预期是不能涨价的。”

　　

　　此次政策的叠加效应能带来多少实际成交量还有待观察，但从“9·30房贷新政”后房企交出的成绩单来看，其业绩已有所改观。中原地产市场研究部统计数据显示，目前公布10月份销售业绩的上市企业已经达到35家，包括万科、保利、绿城、恒大和融创等，这35家企业“银十”明显比“金九”表现更好，合计35家10月份单月销售业绩为1747亿元。环比9月份的1523亿元，增幅达到14.7%。

　　

　　仍面临库存压力

　　

　　融资成本或不降反升

　　

　　对于降息后国内楼市的热闹景象，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于大多数城市而言，尽管会出现一波放量的成交行情，但当前楼市仍面临去库存压力。此时，开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象，应利用政策利好的“窗口期”，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，尽快回笼资金减轻企业资金面压力。

　　

　　另外，分析还称，对于高负债的房企而言，央行的意外降息犹如及时之雨，但并非所有房企都能获益。克而瑞最新数据显示，截至三季度末，A股139家房企净负债率为101.34%，季度同比、环比分别上升23.5个百分点和1.38个百分点，行业净负债率仍处于历史最高位。

　　

　　多位业内人士表示，由于此次央行采用“非对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或“不降反升”，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降，马太效应愈发明显。

　　

　　拥有多年银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬告诉记者，“降息对于降低房企融资成本有直接帮助，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷，大多数中小房企根本拿不到贷款，因此这次降息对它们带来的影响微乎其微。”

　　

　　（海西地产网 徐晓虹辑）