继此前一波零首付入市以来，流行了大半年的低首付风潮，由于成交平平，正逐渐退出市场。如今，开发商转而寻求新的营销花样，全民营销“风暴”又再度逆袭。

　　低首付营销效果减弱

　　在漳州市区，购买一套刚需住房至少需要多少首付款？按首套房30%的首付比例，折算一下，中心区房价在8000元/平方米以上，漳州万科城推出的低首付，首付款比例至少在22万元；就算房价最低的蓝田片区，以促销价5000元/平方米来算，购买70平方米左右的小两房，首付款至少需要10.5万元。这就意味着，要在漳州买房，购房者实际需要准备10万元以上的首付款。

　　不过，最近这样的情况已经发生改变。为了促进市场成交，从今年4月份开始，低首付的营销模式开始进军市场。经过3个多月的发酵，7月份低首付风靡楼市，市区在售楼盘几乎一半以上楼盘推出低首付。其中，东部楼盘的低首付的分期，更是从最低10万元，直降到3万~5万元，乃至有的楼盘推出的首付只要1万~2万元起。

　　不断跌破眼镜的低首付，吸引着购房者的眼球，买房的门槛降到不可思议的程度。11月初，中骏·蓝湾香郡、港城御龙湾相继推出了“0首付”，中骏·蓝湾香郡推出了限量零首付房源，并有大量房源首期收取10%，其余首付款由开发商垫付，购房者在3个月或半年内分期交清；港城御龙湾客户只需交付定金两万元，之后分别在第1个月、第3个月、第6个月各交付首付金额的1/3。

　　“低首付的销售策略打出之后，来电来访量短时间内有很大提高。”代理中骏·蓝湾香郡、中骏·四季阳光两盘的厦门蓝火置业营销总监黄燕燕告诉海都记者，低首付确实让一部分有稳定收入，但短时间内无法凑齐首付款的购房者，提前实现了安家置业梦，这波置业客群正是准刚需客户。

　　零首付在平静的市场上投下的“石子”，搅动了一部分看房的购房者，但很快又回归平静。不少开发商发现，低首付推动购房者入市的策略，逐渐露出了疲态，能够消化的准刚需客群毕竟很有限，单靠打低首付已经无法提高来客来访量。在助力楼市提高了一波成交量之后，曾经风靡市场低首付营销，效果正变得大不如前。

　　降低门槛不意味着“减负”

　　一度风靡的低首付，为何无法持续推动购房动力？许多人认为低首付的风险会转嫁到开发商和银行身上，事实上，购房者也一样需要承担风险。

　　就东部所推出的低首付来看，中骏·蓝湾香郡3期、港城御龙湾推出零首付买房，相当于首付分期，剩余钱款在半年内还清；荣昌东方广场低首付4万元起；福晟·钱隆公馆复式7.9万起，蓝田开发区个别楼盘推出的低首付甚至低至1万~2万元。

　　海都记者走访了解到，不少楼盘所推出的很低的低首付，只有少数房源，噱头大于实际。真正零首付的房源更是屈指可数，开发商普遍采用的是首付款分期，即购房者只需先支付10%的首付款，由开发商代为垫付剩余部分的房款。不过，购房者最迟要在半年时间内交清剩余20%的首付款，才能签订购房合同。

　　“对于有稳定收入，有一定购买力但积蓄不多的购房者而言，购买适中的户型，解决了首付门槛，月供的压力一般不会特别大。”在行业人士看来，只要降低首付门槛，就会使得一批潜在购房者提早入市，这些人往往是准刚需的客户。不过，这种营销方式也使一部原本不具备购买力的购房者冲动入市。开发商要争取这批潜在的准客户，才不得不采取这种“揠苗助长”的方式。当前，低首付的效果正在大幅减弱，业内人士认为，这跟此前消化的一波购买力有很大关系。

　　龙海明发广场营销总监吴美和认为，降低门槛并不意味着完全“减负”，这些钱并不是不用付，只是适当推迟了付款的时间。对于有能力买房的人来说，能起到一定的帮助，但对于没有能力买房的人来说，则加大了断供的风险。如果不是迫于跑量压力，开发商轻易不会采取低首付的营销方式。不少开发商坦言：“手续实在太麻烦，另一方面让买不起房子的人买房子，可能会加大银行的风险，品牌实力不够硬的开发商，银行可能会发出警告或者终止合作。”

　　楼市全民营销潮再度来袭

　　楼市销售的支点在哪里？在低首付营销走向“瓶颈”之后，不少开发商转战新的营销渠道，不但“特价房”“一口价”再度甚嚣尘上，大盘开启楼市互联网“双十一”，近期全民营销也再度逆袭。

　　继碧桂园、万科掀起全民营销风暴以来，通过全民营销争抢客源，成为开发商营销的砝码之一。最近，被楼市低首付、特价房淹没的全民营销，在这一波营销逐渐疲软之后，又再度卷席重来。在年底的抢量大战当中，为了去化楼市的高库存，开发商推出了大量的优惠营销活动，就包含“老带新”“新带新”的全民营销活动。

　　以中骏·蓝湾香郡为例，继“双十一”推出“0首付”“一成首付”和“限量福利房”等巨惠活动后，近期推出“全民营销总动员，推荐享大礼”活动，即日起到12月31日，不论是老业主还是自由经纪人，推荐买房即送千元大礼。

　　此前，漳州楼市盛行的“老带新”的业主活动，将营销的重心放在圈层营销上。以楼市销售为主业的老业主带朋友看房，由于本身有一定的居住或使用经验，对产品的把握也较到位，能较好为新客户做全面客观的介绍。如今，全民营销的概念早已超过了老业主的边界，只要在售楼部登记成为自由经纪人，推荐成功成交的房源也能拿到跟老业主一样的佣金或者奖励。

　　（海西地产网 张喵喵辑）