作为千亿房企，它并非没有实力。

　　只是，相对于和众多房企大鳄争抢京城重镇，它更热衷于“农村包围城市”的打法。

　　10月18日，位于涞水县的碧桂园？九龙湾项目首次开盘。这也是碧桂园进京的第一步棋。

　　但说是进京，实则更像是“近京”。

　　碧桂园九龙湾项目位于河北保定市涞水县内，与北京市房山区紧邻，属于北京规划的大七环范畴之内。

　　作为一个县级地区，涞水县原本至多只能算是一个五线城市。但得益于“京津冀一体化”战略的提出，它被列入了“环首都经济圈”重点建设新城的名单里，也进入了开发商的关注视线中。

　　同时，年底即将贯通的京石二高速——涞水县与北京西五环缩短至45分钟车程的距离，也令这个小城镇的投资背景再升温。

　　这一切，碧桂园都看在眼里。对于碧桂园来说，涞水县正符合它“一线城市周边、二线城市近郊及三四线城市近区拿地发展”的战略部署。

　　2014年4月20日，在碧桂园集团联席主席朱荣斌的主导下，碧桂园拿下了河北涞水县320亩土地，涞水由此成为碧桂园首次进入环北京市场的窗口。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，碧桂园进入北京的时机虽晚，但因为北京限购政策的持续，交通网线落地后北京外围的住房需求量将会非常可观，甚至超过部分二线城市，“碧桂园绕过北京天价土地，选择近郊的涞水县，其实是理智成熟的选择”。

　　而新城控股副总裁欧阳捷也认为，相比在一二线城市下血本拿高价地，在三四线城市选择对地段，开发市场仍处于空白的产品，稳扎稳打，其实也不失为一个更稳健的方式。

　　纵观涞水县可以发现，这个区域的收入主要靠旅游收入。周边有十渡、野三坡、云居寺、房山世界地质公园等风景区，是京津地区较热门的度假区。

　　但居住配套方面，还较为稀缺。包括路网交通与医疗、学校资源，较之城市，仍是片荒芜之地。

　　据碧桂园集团副总裁程光煜介绍，碧桂园？九龙湾项目除了定位为打造北京市场相对缺少的生态休闲度假大盘外，也希望通过碧桂园在郊区大盘运营中积累的经验，将酒店、商街、医疗、物业等社区配套一一加入，能帮助完善涞水县的生活配套，抬升这一区域的居住价值。

　　他表示，目前北京西郊的房地产市场情况整理来讲还是洼地。但涞水县未来随着大七环和六条放射道路的开通，这一板块将会成为承接北京产业、养老、宜居的生态社区。“从进京的时间上来说碧桂园晚了，但从环京的战略发展来看，碧桂园还是领先一步。”

　　但京津冀一体化作为一把双刃剑，在拉动多个周边城市房价快速上涨的同时，也令京津地区的房地产市场泡沫风险不断上升，不少空城、鬼城现象在京津地区频现。

　　碧桂园战略发展部负责人也认为，如果碧桂园不能在一二线城市获取合适的土地，提供质优价廉的产品，就会被竞争对手淘汰出局。

　　对此，碧桂园集团联席主席朱荣斌表示，碧桂园并非不知环京区域面临的挑战，但碧桂园所利用所擅长的配套和服务，去应对挑战。

　　大盘模式遇瓶颈 试水小盘拓展模式

　　虽定位为郊区大盘，与碧桂园以往的千亩大盘相比，碧桂园？九龙湾项目一期占地只有326亩，可谓碧桂园当前规模最小的楼盘。

　　众所周知，碧桂园的拿地策略一直都为低成本、大面积策略，并与当地政府的城镇发展规划相吻合。

　　但随着土地市场日渐公开透明，碧桂园以往所依赖的协议拿地、政企合作联手开发的模式已经遇到了瓶颈。尤其是在北京这样的一线城市，土地市场竞争激烈，土地成本也相对高昂，这都意味着碧桂园的大盘模式很难落地生根。

　　且从项目上看，其“造城”般的大盘模式，往往会将当地的客户资源“扫光”，导致后续无法可持续开发，也会导致房价抗跌性大打折扣。

　　克而瑞研究数据显示，碧桂园的土地成本已经有了明显的上升趋势。今年上半年，碧桂园所获土地的建筑面积为1268万平米，总付出土地款约128.3亿元，平均楼面地价为1022元/平米；而去年同期，碧桂园则以90.1亿元购入了1297万平米的土地储备，平均楼面价为695元/平米。相比之下，今年上半年碧桂园的土地成本同比上涨了47.05%。

　　但碧桂园项目的升值速度则大大落后于地价增速。

　　新浪乐居数据显示，烟台碧桂园十里金滩项目去年8月开盘时，该项目售价为4280元/平米，而目前该项目的在售高层，均价仍为4280元/平米。此外广州碧桂园凤凰城去年与当前的精装房源售价，也均为12000元/平米。

　　碧桂园方面坦言，从去年开始，碧桂园的拿地策略已经发生细微的变化。

　　碧桂园集团联席主席朱荣斌表示，现在碧桂园拿地已经不再一味求大了，更追求质优。未来，碧桂园也将试水小盘模式以拓展重点市场，“即使是几百亩的小地块，甚至是一百亩左右的，只要满足公司发展要求的，碧桂园也会出手”。

　　克而瑞分析师朱一鸣分析指出，大盘模式在房地产形势向好时可以行得通，但如果市场形势滑入严峻局面，这种做法将会面临相当大的考验。目前，碧桂园的大盘模式已遇到了瓶颈，对于碧桂园来说，根据目前的房地产市场状况，调整规模，转做小项目，是降低企业经营风险的有利选择。

　　海外地产表现低于预期 全年目标完成受质疑

　　除了大盘模式在今年遭遇诟病，碧桂园的海外地产在今年的表现也低于预期。

　　2012年，碧桂园首度进军海外。作为最早有海外业务的房企之一，碧桂园在海外的业务虽仅位于马来西亚和澳大利亚两个国家，但却是首个在海外实现单个项目销售额破百亿的房地产商。

　　2013年8月，在马来西亚的柔佛州新山，由碧桂园自主开发的首个项目金海湾正式发售。仅两个月时间，便成功卖出6000多套，认购金额达到100亿元，不仅成为公司去年的单盘销售冠军，更让碧桂园只用了不足一年时间，就成为马来西亚最大的地产商。

　　在今年年初时，碧桂园总裁莫斌曾对媒体表示，公司希望未来5年能够实现“三分天下”的目标，即海外市场、广东省以及广东省外的国内市场实现三足鼎立。而在未来10年，希望海外市场和国内市场能够实现“二分天下”。

　　但随后3月发生的马航事件，人们对马来西亚的负面情绪影响了置业热情。碧桂园的马来西亚业务也受到较大打击。

　　克而瑞研究数据显示，今年上半年，碧桂园马来西亚项目共取得12.5亿元销售业绩，澳大利亚悉尼项目取得9.8亿元销售业绩。从销售金额占比来看，碧桂园在马、澳两国的销售业绩相加后业绩贡献度也仅占今年上半年集团销总销售额584.2亿元的3.8%，可见海外业务尚难成为碧桂园业绩的一大支撑点。

　　10月底，更有媒体爆料，去年热卖百亿的碧桂园马来西亚金海湾项目，今年因一些客户未能申请到贷款，而遭遇部分购房者退订。且马来西亚雪兰莪州出台的新政策，于今年9月推出购房新条例，提高外国人和外国公司在该州购置房产的最低门槛，防止海外开发商大举进军雪兰莪州，也让碧桂园在当地的项目面临一些尴尬。

　　金融机构与调控政策的双重风险，让碧桂园不得不谨慎对待海外市场投资。今年来，碧桂园未再新增海外项目，原定的“三分天下”也改为5年内海外资产占集团总资产的比例不会超过10%。

　　海外地产发展的缓慢，让碧桂园不得不将完成业绩目标的重任押注于国内。

　　今年1-10月，碧桂园共实现合同销售金额约人民币918.72亿元，占年度销售目标1280亿元的72%。

　　若要达成全年目标，则碧桂园最后两月的月均销售额需达到180.64亿元。但依照前10月的销售额计算，碧桂园每月的销售均额约91.87亿元，与达成目标仍有一定差距。

　　但克而瑞分析师朱一鸣认为，碧桂园下半年共拥有1700亿元的可售货量，只要维持积极的销售策略，完成全年目标难度不大。

　　（海西地产网 徐晓虹辑）