据中原地产监测，截至目前，21家上市房企前10个月销售总额达7846亿元，同比上涨11.3%，但平均年度销售目标完成率仅为74%

　　尽管从10月初以来，房地产调控政策松绑的速度越来越快，但对于大多数房企而言，要想在最后这两个月，一举弥补前十个月的损失，还是难度颇大。于是，一个难得一见的现象出现了，一边是房企出于对未来的看好而加紧抢地，一边是房企为完成今年的销售任务变着花样促销。

　　截至11月9日，据中原地产市场研究部统计数据显示，万科、绿城、恒大、融创等21家上市房企公布10月份销售业绩，今年前10个月，这21家房企累计销售额达7846亿元，同比上涨11.3%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，“930”新政后，房企销售明显好转，万科等大型房企表现优于市场，但部分房企依然面临巨大的去库存压力。所以，在未来不足两个月的业绩收官时间内，多数房企都在搞跨界营销，力争提高年度销售目标完成率。

　　“银十”销售额超“金九”

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，仅从今年10月份单月销售额来看，上述21家房企表现要比“金九”好，其10月份单月合计销售额为1093.24亿元，与9月份实现的952.66亿元销售额相比，上涨幅度达到了14.8%。

　　从发布销售业绩的企业表现来看，“金九”与“银十”出现倒挂现象事因为大部分企业在“930”新政后，销售额都明显好转。

　　而从全国整体市场来看，今年10月份，40个重点城市全月销售面积超过2300万平方米，环比增长8.8%。其中，涨幅最大的是一、二线城市。显然，持续松绑的调控政策对一、二线城市的房地产市场来说，不仅带来了购房人群释放，更影响了市场预期。

　　不过，鉴于网签数据具有滞后性，张大伟表示，楼市的实际表现可能远远超过数据体现出来的上涨幅度。同时，救市政策的不断祭出，部分之前观望的购房者害怕踏空市场，出现明显的扎堆入市迹象。

　　九成房企难以完成销售任务

　　值得注意的是，全国楼市“银十”的表现虽然普遍超过“金九”，但大部分企业距离年初制定的销售目标依然有很大差距，而且多数房企的库存积压严重。

　　记者根据Wind资讯数据统计发现，按照申银万国行业分类，沪深两市共 142家上市房企，其存货总计为2.3万亿元，余去年同期的1.9万亿元相比，增长了4000亿元，同比涨幅达21.05%。从存货排行情况看，“万、保、金、招”四家老牌龙头房企仍高居前四位，存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.50亿元以及862.24亿元。

　　在这种情况下，年底业绩“收官”大战已至，房企不但将依然执行“以价换量”的主流销售策略，而且都在积极筹划促销奇招，包括各种与互联网金融合作的动作，以期快速消化库存，提升销售额。

　　对此，张大伟表示，从房企目前完成任务的情况来看，除万科、恒大外，其他90%的房企完成年度任务的难度比较大。在距年底结算时间不足两个月的背景下，目前21家企业的平均销售任务完成率仅为74%。

　　不过，有业内人士认为，销售额并不是衡量一个企业是否健康发展的全部指标，对于企业来说，因为经营策略、管理能力的不同，运营重心的差异，预计未来在各个方面的表现都将出现巨大差距。

　　楼市首现“首付宝”式卖房 珠江地产（珠江拉维小镇 珠江奥古斯塔城邦） 跨界触网缓解销售压力

　　珠江地产相关人士向记者表示，公司联手搜房网推“首付宝”式卖房，意在拥抱互联网金融，缓解年底业绩压力

　　除了传统的“金九银十”销售旺季外，今年的房企地产企业对“双十一”格外感兴趣。记者获悉，在“金九银十”销售不力后，年度销售任务压顶之下，多数房企开始拥抱互联网，远洋牵手京东金融开始“众筹式”卖房，方兴地产推出“双11光盘节”，开始展开多渠道跨界合作及全平台触网营销。

　　在此背景下，珠江地产内部人士向记者透露，珠江地产将联合搜房网推出全国首个“房产系宝宝”金融理财产品，即“首付宝”。简言之，购房者可将购房首付款作为“首付宝”的投入资金，获得投资收益。

　　值得一提的是，有接近珠江地产人士向本报记者透露，珠江地产今年推出了各种跨界营销举措，其意图不外乎在保住利润的情况下，利用各种营销噱头缓解年底业绩压力。

　　全国首现“首付宝”式卖房

　　近日，在多数房企纷纷触网玩跨界营销之际，记者在珠江地产旗下珠江·四季悦城项目获悉，该项目又抛出营销新噱头，即购房者购买该项目房源，可将首付房款作为 “首付宝”的投入资金，并由此获得一定收益。

　　据珠江地产相关人士向记者透露，“首付宝”是由珠江地产联合搜房网推出的全国首个“房产系宝宝”金融理财产品，不过，该项理财产品主要面向购买珠江四季悦城项目房源的消费群体。

　　该人士称，购房者若购买珠江·四季悦城项目房源，可将首付房款作为“首付宝”的投入资金，在第7个工作日由搜房旗下基金公司进行份额确认，对已确认的份额计算收益，最终保底收益率为10%。

　　据记者了解，“首付宝”事实上就是一种金融理财产品，是由第三方房产交易平台搜房网为购买珠江地产房源的搜房会员用户打造的专项首付款增值服务，实现边购房边理财，消除房款资金滞留成本。

　　对此，珠江·四季悦城项目销售人员向记者介绍道，银行理财产品年化收益率超过5%的寥寥无几，互联网理财项目收益率也逐渐降低。而由搜房网推出的“首付宝”把房产投资与理财产品相结合，收益率高达10%，满足条件的客户享受购房首付款10%的固定收益能达到3.5万元。此外，若房产升值，即可获得双重收益，相对于余额宝等互联网系宝宝产品来说，收益率更高，且收益期限更短。

　　事实上，合生创展（合生麒麟社 合生世界村）和珠江地产这两个朱孟依掌舵的兄弟公司今年在北京楼市屡出营销奇招，从“零首付”到“对赌降价险”，从推出“100%贷款购房”到抛出“赊房”式卖房。

　　对此，有业内人人士称，珠江地产和合生创展推出的营销噱头几乎令市场眼花缭乱，这在某种程度上折射出其项目区域内的竞争压力，尤其对于商住项目来说，区域内同质化产品较多，销售压力非常大。此外，从这两个公司的销售业绩方面来看，其加大清理存货、快速回笼现金，缓解年底业绩压力的意图非常明显。

　　加快促销缓解销售压力

　　实际上，今年传统的销售旺季“金九银十”并未给房企带来预期的销售额，而进入11月份以后，多数房企的营销负责人手里的“任务指标”都未达标，在面临完不成“军令状”甚至“走人”的压力下，各个营销负责人均开始挖掘各种营销奇招，争取抢得“收官之战”的市场份额，以让年底的答卷不那么难看。

　　鉴于此，有业内人士认为，珠江地产推“首付宝”实际上是选择通过拥抱互联网金融的方式降价。而珠江地产与互联网的牵手已经不是首次，早在8月份，珠江地产就推出“金融房”政策，保证购房者在出售房源时能够获得10%增值收益。

　　对此，珠江地产方面表示，因为前期试水“金融房”获得了不错的反响，说明跨界营销应用到房产上，也能够起到不错的营销效果。该人士表示，珠江·四季悦城所有在售房源都可以参加此次的“首付宝”活动，这是珠江地产的大力促销行为，为的是冲刺销售任务。

　　而目前来看，“首付宝”能否带来预期成交量尚不好说。不过，对于房地产企业拥抱互联网金融合作搞营销大战的潮流，一位房地产金融专家表示，“随着市场化改革带来的要素重组和重估以及全球化过程中金融工具的更加便捷化、市场化及工具化，中国的房地产金融形态与以前简单的项目融资类型的形态相比，一定会出现很多非常新颖的模式。”

　　天健集团增发获机构热捧 开启深圳国资改革大幕

　　11月7日，天健集团发布定增预案，公司拟向远致投资、天健如意、硅谷天堂等10名特定对象，非公开发行合计不超过29372.50万股，发行价格为7.49元/股，募集资金总额不超过22亿元，拟用于投资天健科技大厦项目和补充流动资金。

　　预案显示，远致投资拟认购约10亿元；天健如意拟认购约3亿元；硅谷天堂、高新投拟各认购约2亿元；达实投资、红土创新基金、国信弘盛、凯富基金拟分别认购约1亿元；创东方和架桥投资拟各认购约5000万元。

　　在公布定增预案的同日，公司股票复牌，市场受定增方案影响，天健集团股价开盘即一字涨停，报收9.28元，涨幅为9.95%。

　　市场人士认为，方案推出受到追捧主要是由于天健集团此次定增引入了硅谷天堂、高新投、红土创新、国信弘盛、凯富基金、创东方、架桥投资等专业投资机构的加入，很少能看到这么多著名的创投和并购机构扎推一个上市公司，堪称豪华阵容。多种资金的加盟，体现了本轮国企改革的混合所有制方向，不仅有利于进一步优化天健集团的股权治理结构，还便于天健集团未来能够有效利用这些大型投资机构所拥有的各种资源，开展资本运营，助推国企改革和国资整合的预期。此次募投主打项目天健科技大厦显示公司已开始涉足科技孵化业务，随着一批拥有深厚创投和并购背景的著名PE加盟，天健集团一改传统企业形象、强化了转型升级型的预期。

　　另外，天健如意是通过国泰君安资产管理公司为天健集团及其控股子公司的部分董事、监事、高级管理人员及骨干员工为投资本次非公开发行的集合资产管理计划，此举意味着作为深圳市属国资国企改革的试点企业，天健集团首尝员工持股，可能标志着深圳国资改革的一个方向。

　　引入战投及员工持股 加速公司升级转型

　　根据定增方案，由公司部分董监高及核心骨干员工筹集的天健如意资管计划将认购4005.3 万股，占发行后总股本的4.7%。

　　作为深圳市属国资国企改革的试点企业，公司首次尝试核心骨干员工通过资产管理计划持股，建立公司、股东与员工三者之间风险共担、利益共享的长效机制。市场分析认为，管理层等核心员工参与持股，绑定公司与员工的长远利益，有利于实现管理层、核心骨干和公司长远利益的统一，长效激励机制的建立亦有利于激发国资的活力和动力，有利于市场对上市公司建立信心。可以预见，未来上市公司尤其是国有控股上市公司推出管理层和员工持股的案例会越来越多。

　　对于硅谷天堂、高新投、红土创新、国信弘盛、凯富基金、创东方、架桥投资等专业投资机构加入此次定增，天健集团表示，引进战略投资者，强化战略合作，提高公司治理水平。通过战略投资者的引进，进一步深化公司的混合所有制改革，优化上市公司股权结构，提升公司治理水平。同时公司与投资者将在技术、管理和资源上形成互补、协同和放大效应，促进企业资源整合和产业升级转型。

　　资料显示，硅谷天堂是市场上具有极大影响力的私募股权投资机构，能为天健带来后续一系列的战略合作和商机，推动混合所有制的改革何资本运作，对天健集团中长期快速发展和市值提升提供巨大帮助。

　　深圳市高新投系国内知名金融服务机构，曾先后扶持了72家境内外上市企业，其支持的华为、比亚迪、大族激光、欧菲光等一批高科技企业已经成为国内乃至国际知名企业，成功开创了投保联动支持小微科技企业发展的服务模式。高新投进入后，未来可与天健集团进行深入合作，通过高新投自身的优势帮助天健集团进入新的台阶，特别是对天健集团打造“传统产业转型升级平台”和“产业并购平台”帮助较大。

　　红土创新是深圳创新投旗下的基金公司，而深圳创新投资系国内最大的创业投资企业，投资领域包括IT技术、芯片、光机电、消费、物流服务、生物医药、新能源、新材料、互联网、新媒体等多个战略新兴领域。深圳创新投在战略新兴领域的投资经验和资源，必然可对助天健集团产业的转型升级有所帮助，有助于公司打造“传统产业转型升级平台”和“产业并购平台”。

　　达实投资旗下的上市公司达实智能是建筑智能业务的领先者，两家企业在业务模式上具有很大的互补性，两家上市公司通过股权合作，或将进一步增加双方在智慧社区、建筑节能、物联网等新兴业务方面的战略合作，有望带动天健集团一系列的产业升级与创新。

　　业务归核

　　成深国资资源整合平台

　　国企改革和国资整合是当下的主旋律。国信证券分析师区瑞明表示，深圳国资委的改革路径将包括业务归核、聚焦，这将带来旗下上市公司资产重组预期。资料显示，就在9月底，天健集团发布公告拟向深投控收购深圳市粤通建设工程有限公司100%的股权。而通过整合，进一步巩固天健所属深圳市市政工程总公司在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。

　　此次定增预案显示，募集的22亿元资金中，有10亿元用于补充流动性资金，其中约4亿元用于增加天健集团主要子公司的注册资本，6亿元用于补充公司现有项目及新拓展项目的营运资金需求。

　　天健集团表示，根据国家施工资质管理以及招投标的相关规定，施工总承包一级及以下资质的企业承接项目的规模不得超过其注册资本的5倍。市政总公司所属的隧道、沥青道路、安装等专业子公司普遍注册资本偏低，经营规模较小，制约公司建筑施工板块的整体竞争力。公司亟需向前述子公司增资，打造双特级和多个一级资质企业，提升公司建筑施工板块的市场竞争力。

　　远致投资投资10亿元，国资占比由36.35%增加到39.51%，国资控制力进一步加大，为下一步改革和整合预留更大空间。区瑞明认为，一系列迹象已表明，公司有望成为深国资整合平台。收购粤通激发资源整合想象空间：未来或将携手深圳地铁进军地铁上盖物业领域（潜在资源逾700多万平）；几十家国资酒店及培训中心有望通过注入上市公司以实现货币化；优质资源注入预期强。

　　同时，传统施工业务整体盈利水平较低、地产业务又面临行业整体下行的风险，资本市场给予的估值较低。天健集团有望以收购粤通为契机向市政运营服务商升级、以城市更新项目为切入点向产业运营服务商转型、以天健E生活为平台从传统物业服务向智慧人居综合服务商转型，若22亿元募集资金到位，天健集团的市值将进一步扩大，实现在资本市场的华丽转身。

　　（海西地产网 张喵喵辑）