楼市“微刺激”效果超预期，四季度楼市回暖可期
9月底央行出台信贷松绑政策，这一政策尚未带给购房者7折利率的实际利好，但是这轮“微刺激”在心理上加速了一群买房者入市的步伐。
这直接拉动上市房企今年前9个月的惨淡业绩，在10月出现逆转。
11月5日，上海易居房地产研究院发布报告称，10月份，中国30个典型城市新建商品住宅成交面积为1837万平方米，环比增长24.3%，连续第四个月增长，并创下年内最高。
“从房企角度看，在10月份销售业绩改善的情况下，对第四季度的乐观情绪会略有增加。购房者也会主动参与到第四季度的楼市中。总体上看，第四季度楼市成交量回暖可期。”上海易居房地产研究院研究员严跃进称。
房企前三季库存高企
今年前三季度，上市房企的业绩一片惨淡。库存高企、利润下滑，成为重要标签。
根据Wind统计数据显示，已经公布三季度报告的A股上市房企，前9个月归属母公司股东的净利润总额为446.92亿元,同比下降7.18%。其中万科、保利地产、招商地产和金地集团的净利润总体同比下滑10.16%。
库存方面，上市房企存货总计为2.3万亿元,比去年同期的1.9万亿元增长了4000亿元,同比涨幅达21.05%，“万、保、招、金”四家老牌龙头房企仍高居前四位,存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.50亿元以及862.24亿元。
和库存高企对应的是房企销售完成率不足。
金地集团发布今年前三季度财务报告，今年前9个月，金地集团营业收入149亿元，同比下降17.67%，而归属上市公司股东净利润4.45亿元，同比大幅下滑近四成。
以金地集团为例，前三季度其累计实现签约面积226.8万平方米，累计签约金额285.2亿元，同比分别下降8.77%、10.54%。2014年全年金地集团的销售目标设定为600亿元，如果按照今年前三季度销售金额计算，其仅完成不到年度销售目标的48%。
“从房企前三季度销售业绩的完成情况看，除了部分大房企业绩勉强优秀外，其余的相比往年，表现非常不理想。”严跃进表示，一方面是房企去库存的通道比较狭窄，进而销售进度难以跟进。另一方面是部分房企需要依赖较大的营销费用和价格折扣才能实现成交量上升，相应成本较高，挤压了盈利空间。此外，部分房企对今年期望过大，在年初制定了一个不切实际的销售目标。
房企10月业绩现逆转
有房企人士表示，业内一度为房企最后两个月的销售压力感到“捉急”。但是进入10月以来，“微刺激”释放了一部分需求，不少房企销售业绩表现极好。
以万科为例， 10月单月，万科实现销售面积190.6万平方米，销售金额220.9亿元，同比分别增长13.6%和27.3%；220亿元的单月销售额也创下万科历史以来第二高的成绩，仅落后于2014年1月的276亿元。
就十一黄金周数据来看，万科较2013年同期增长一倍多，认购量是来访量的120%。
万科发布10月业绩当晚，广东保利董事长余英在微博的喊话告诉市场，接下来是各显神通的日子，“2014年还有两个月，你们猴急啥呀？”
根据亿翰智库提供数据显示，截至10月底，恒大地产完成全年销售目标100%，中海地产完成率87%，万科为85%。1-10月销售业绩排行榜TOP20的企业中，四成企业业绩完成率达80%。
分析人士称，不少房企在10月份借着一波政策高潮加速推盘，导致单月成交量突增。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，经过了近一年的市场积累，目前市场上潜在的客户需求量是非常可观的，具有购买力的人群也比较多，不少购房者在观望了一段时间后终于在临近年底的最佳时机入市。
楼市好转带动土地市场复苏
根据易居房地产研究院报告，10月份，四个一线城市新建商品住宅成交面积为328万平方米，环比增长40.3%，同比减少10.9%。具体城市看，北京、上海、广州、深圳4个城市分别出现了17.4%、42.5%、63.1%和52.5%的环比增幅。
另外，随着二线部分城市的救市及改善型购房者积极入市，二线城市成交量也出现了明显的上升，目前已保持连续四个月的环比增长。10月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为1169万平方米，环比增长17.7%，同比增长1.2%。
某龙头企业投资部负责人称，今年上半年，企业的拿地态度极为保守，但是9月份以后，房企逐渐下放投资目标，不难看出房企对于市场的判断有了变化。
与此相对应，龙头房企拿地节奏加快，20大标杆房企中的万科、保利地产、首开股份等分别拿地。
中原地产市场研究部统计数据显示，10月全月一线城市土地成交27宗，合计成交规划建筑面积293.96万平方米。虽然受长假影响，成交面积低于9月，但成交均价创造了最近两年（除2014年1月）的最高点。
这27宗土地成交楼面价达到了9367元/平方米，溢价率也达到了33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均楼面价达到了15906元/平方米，楼面均价创造了历史单月最高纪录。
中原地产认为，虽然土地成交总量因为供应量影响出现下调，但整体看溢价率有所上行，土地市场在10月份有所复苏。
（海西地产网 吴淑惠辑）
