商圈的逐步转移，具体的新商业形态随着城区发展的需求不断推陈出新，适应城市发展的需要不断在新的区域落地。整个泉州商业的发展呈现出从单纯的服务生活到服务城市变迁再回归到服务生活的轮回。
回顾泉州商圈30年的演变，也是30年泉州房地产开发的演变史，海西地产网系列新闻报道，泉州商圈30年，带您逐一回顾泉州商圈脉络与城市地产开发的关系，一起展望泉州城市的新未来！
老城、老街、小商品 自然群落的自然选择（80年代、90年代）
老城商圈，对于泉州来说，经历了一个自然选择的过程，当然这也是建立在行政文化中心人为确定之后的商业逐步进入的阶段，我们姑且可以认为是一种商业选址人气导向的自然选择的过程。
泉州还没有形成严格的诸如其他城市那样的中心商圈、次中心商圈。尽管如此，人们习惯认为，以文化宫为中心，包括市政府在内，半径500米是泉州最早的中心商圈。 更宽泛的界定，可以认为是中山路、打锡街、南俊巷、西街这些泉州耳熟能详的地理符号。而到目前为止，他们的核心商业地位已经基本被更新、更前沿的商业模式所取代，更多的成为一种老泉州的文化标志而存在。
老城商业功能的天然缺憾让她更多成为一种文化符号的象征
在这个阶段，泉州核心商圈对整个房地产开发的影响作用并不明显，整个老城商业区域基本围绕着原始居民老宅，单位集体宿舍，福利性分房的时代背景存在。商业与住宅地产开发基本处于相互分离的态势。
商场逐步兴起 城市功能强化的需求配合初始住宅开发脚步（本世纪头10年）
2002年8月，泉州市区第一家新华都在丰泽广场开业，1.8万平米的营业面积。
2007年3月，位于鲤城江滨北路嘉信茂广场（即凯德广场）的沃尔玛开业，是其在中国开设的第76家大型购物广场，也是沃尔玛在泉州中心市区开设的第一家购物广场，近2万平方米的营业面积。
2007年12月，麦德龙在泉州云鹿路正式开业，这是全球第三大贸易零售集团———麦德龙在国内开设的第37家商场。占地总面积约6000平方米，商场销售总面积达7260平方米。
2011年12月，泉州天虹商城开业，有4层总面积约2.1万平方米，采用“时尚百货+精致超市+家用电器”的业态组合模式，入驻的品牌以中高档为主，充分满足泉州消费者各个层次的需求。
对于这类大型的零售业巨头，在本世纪的头10年一直是推动泉州新型商圈兴起和发展的重要推动力量。泉州商业发展也由此正式进入了以大型零售商业广场为主导的商业时代，进入了为期10年左右的黄金发展时期。
沃尔玛的进驻对于周边如水岸假日等商品住宅小区影响深远
而这个时期也刚好进入泉州房地产开发的井喷时期，刺桐路沿线、东海、丰泽广场周边，城东开启了新的发展模式，1996年，泉州开启了大规模的城市改造步伐，大量的住宅地产向东转移，整体居住氛围也在2000年后逐步形成，这时候就为商业进入的要求提出了更高的要求，而传统老城商圈的销售规模小，带动能力有限，商品丰富性不足的弊端被指出，因而大型零售商业、商城成为了首要选择，而这些进驻的商城，我们不难发现，均集中这新兴的人居板块。政府有目的性的招商，来服务城市规划发展的需要，开始成为一种传统。
同时，新建住宅项目配件大型商业广场也成为了一种主流的方式出现，逐步摆脱以往住宅底商分散经营，商品结构单一的状态。如2007年泉州首个开盘价超8000元/平的盛世融城项目，配建的大型商城面积高达2.5万平，目前进驻的零售企业为永辉超市。
盛世融城和其配建的大型商场
大型零售商城在主宰了泉州10年的商圈发展，从之前老城商圈自然选择的过程不同，商城时代带有明显的城市服务功能的印记，人为选择的痕迹更为明显。适应了城市发展和人口流入的提速，成为了本世纪头10年泉州城市商业发展的主流模式。
SHOPPING MALL时代 造城时代速度取胜三大房企功不可没（2010年至今）
泉州的商圈的SHOPPING MALL时代，或者也可以说是商业综合体时代，最标志性的事件就是2010年万达集团正式拿下浦西地块，也就是现在被泉州人所熟悉的浦西商圈的核心-中国第一座A级万达广场，泉州浦西万达广场。随后、中骏世界城、星光耀广场、华大泰禾广场、东海泰禾，新天城市广场，市区大型商业综合体如雨后春笋，县域以及商业综合体如安溪万达、晋江万达、南安中骏世界城、石狮泰禾、惠安禹洲城市广场也同步进入综合体为主体的造城时代。一个区域是否具备核心竞争力，这个区域内综合体的体量、开发企业的实力、业态的丰富性成为了重要指标。
浦西万达夜景
对于SHOPPING MALL这样的商业业态，在泉州早有丰泽广场、国贸商城这样大型室内购物商城的尝试，但随着商业地产在2010年后的全面兴起，单纯的商业休闲购物的商业广场并不能完全满足城市价值提升的迫切需求，特别是具备商业购物、酒店、写字楼、SOHO、住宅这样全业态、大体量的综合体成为实力型企业“标配”的开发模式后，政府在综合体地块的推出上也是不遗余力，而新兴区域如东海、城东、江南更是需要这样的大规模开发的“强刺激”，因而综合体主要都是出现在泉州的新兴和热点开发区域。
泉州的城市急速扩展让各类综合体成为了主流开发模式
在泉州综合体时代，有三家代表性的房企不能忽略，第一家当然就是首开泉州超级综合体时代的万达集团了，并在短短两年时间让浦西商圈成为泉州核心商圈，大型体验式购物广场，五星级酒店、写字楼，扩充了泉州地产开发的概念，万达公馆更是以纯奢华精装大平层入市，都是数千套190平以上的户型，不到两年基本售罄，财富汇聚一家的气魄，让泉州真正领略如何让商业元素成为住宅升值倍增器。
第二家企业就是深耕泉州的中骏置业，率先开启泉州城东的万元时代，1200亩的泉州城东中骏财富中心，让城东区域成长成熟超出了众人预计。50万平方米shoppingmall与商业街、10万平方米国际5A级写字楼与铂金五星级酒店，这样的商业体量让身处周边中骏三大住宅项目裕景湾、雍景台、柏景湾持续热销，两年内超过50万平的去化量，奠定中骏近两年成为近两年泉州销售金额第一和销售面积第一的“双冠王”的地位。
中骏财富中心让城东进入成长成熟的快车道
第三家就是泰禾集团，来到泉州的首个作品华大泰禾广场住宅部分基本清盘，石狮泰禾广场也是一路狂飙、今年刚亮相的东海泰禾广场首秀更是以800余套SOHO一个月内两开两清成就新的传奇，对于已经有了福州五四北和东二环两个泰禾广场成功运作经验的泰禾来说，在泉州建4-5个泰禾广场是他们新的目标，而泉州也成为了泰禾这家全国性房企扩充其商业帝国梦想的主阵地。
泰禾广场在泉州每开必火奠定了其深耕泉州商业地产的决心
泉州商圈的综合体时代还没有结束，超10万平以上的商业体量，不可或缺的，顶着大盖子的室内购物广场（shoppingmall）成为了这个时期泉州地产开发的主要标志，那么，在未来还会有什么样的商业形态会去改变泉州呢？有！而且已经出现。
人文商业时代 万科里推动泉州地产人文人居的原始回归（起始于2014年）
泉州不缺综合体，泉州最缺万科里！对于向来充满人文情怀的万科来说，对于旗下项目的打造一直有着自己独有思维，当然这也包括他们这几年才刚刚涉足的商业地产领域。项目与万达、泰禾这类同行做打造的大型商业综合体的理念不同，在泉州，万科选择了回归到原始自然的商业形态，让自然、舒适、亲切贴近社区生活成为主要的运营理念。我们也不妨探究一下万科内心的真实想法。
泉州万科里效果图
综合体时代无疑是商圈快速成型的主要手段，汇聚商品、企业、居民这些因素于一体，充分保证车流、人流、产品、服务的高度汇聚，但也带来了两个问题，一个是居住舒适度的降低、一个是存在商业服务的盲区。
社区商业更多是从社区生活服务的角度出发，跳出了综合体时代商业、住宅相互扶持的态势，转变为让商业服务生活，以人居价值提高为首要选择。让高端产品、酒店、写字楼这些可能造成嘈杂氛围的业态退出，让生活回归类似于北欧小镇那种自然恬静生活的主轴，更愿意把人从室内请到室外。其实我们不难发现，这样的生活状态有点类似于老城商圈那个时代，万科从人文的角度，力求让商业的变化让业主生活回归到原始的自然群落的状态之中，这已不单单是一个房企的运作思维，更已经上升到一种人文关怀的境界。
温馨休闲式商业越来越受现代人的青睐
万科里，万科邻里总有不一样的生活，而我们有理由相信，在泉州房地产开发达到一个新的程度之后，这种原始（我们姑且用原始这个词）商业群落环境会被越来越多的的人所接受，当然也不意味着我们之前所提到的老城商圈、商城模式、综合体shoppingmall模式会退出历史舞台，而是会长期共同存在下去，互相弥补，也就是上面所说的商业服务的盲区。
随着西街改造，开元盛世广场、兆基光明城、皇族金融中心、南益广场等项目崛起，老城商圈、已成熟区域的商业格局悄然蜕变，新兴区域、重点开发区域持续发力，商业容量的扩充，对于商业模式的创新有着越来越高的要求，更为泉州韵味，更有人文内涵成为商业创新的关键词，也在不断升华这泉州城市的价值。
对于泉州商业发展脉络的树立，展示一个城市的发展格局，海西地产网《泉州商圈30年》系列报道将会以一种回头看、向前走的态度，为你展现每个时间段泉州商业发展与地产开发的点点滴滴，敬请关注！
（海西地产网 林毅辑）
