海外版图：新加坡、美国纽约曼哈顿、旧金山等

　　困难：各个州税法都不同

　　作为国内的房企龙头，万科在海外市场的布局算是“积极而谨慎”。

　　2013年，万科首次进军海外市场。在这一年的前4个月中，万科一口气进入了中国香港、美国、新加坡三个市场，总投资额约44亿元。今年2月，万科又落子纽约曼哈顿。

　　万科目前所有的海外项目均选择了与当地开发商合作的路子。万科方面昨日对《第一财经日报》记者表示，其海外投资处在试水阶段。

　　万科在海外市场的布局主要有两条不成文的规矩，一是优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，二是必须有当地的合作伙伴，没有合作伙伴的海外项目，万科不做。

　　目前，万科在海外主要有四个项目：香港荃湾项目、美国旧金山Lumina项目、新加坡林曦阁（The Glades）项目和纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目。

　　选择华人聚集区的原因很简单，国内开发商在海外市场的知名度较低，选择华人市场就意味着销售更有保障，而且越来越多的国内投资者选择到海外进行房产投资。

　　不过，今年万科刚在纽约曼哈顿拿下的列克星敦大道610号项目，目标客户便不再是海外华人和中国人，而是主要面向纽约及国际高端客户，竞争曼哈顿房地产市场。

　　但与当地合作伙伴共同开发这一点，是从未变化的：香港荃湾项目是与新世界发展有限公司合作；美国旧金山Lumina项目是和当地龙头房企铁狮门房地产公司合作；新加坡林曦阁（The Glades）项目是与亚洲顶级开发商之一的吉宝置业合作；纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目则是跟美国知名地产商RFR、Hines携手开发。

　　万科方面对《第一财经日报》记者表示，这些项目都由合作方操盘，万科参股，并跟进项目日常运营，协助安排中国境内销售工作。而在万科已进入的城市中都会有团队驻守，团队人数不等，比如在纽约有7个人。

　　例如美国旧金山Lumina项目，是万科在2013年2月与铁狮门房地产公司成立合资公司共同开发的。该项目为高层豪华住宅公寓，整个项目预计耗资约6.2亿美元，其中，万科投资1.75亿美元，铁狮门投资7500万美元，剩余资金由债务融资获得。这一合作中，万科权益比例占到70%，铁狮门占30%。铁狮门负责整个项目的设计、开发、销售和运营，万科以管理合伙人及财务投资者的角色参与项目的全过程。

　　在纽约曼哈顿列克星敦大道610号这个项目中，万科会更加深入地参与项目的管理和运营。

　　2013年2月，在刚拿下美国旧金山Lumina项目时，王石曾感叹道：“我搞房地产搞了二十年，在中国国内从来没有拿到过这么好的地块，没有过这么快的谈判速度，也没有这么快的投资，这么快就会看到什么时候开工、什么时候完工、能销售多少、资金怎么安排。”

　　不过，美国市场也存在很多让人“头疼”的事情。

　　一位对美国房地产市场颇有研究的业内人士对《第一财经日报》记者表示，美国的房地产法律非常繁杂，每一个项目都需要很多法律文件，涉及产权、环评、规划等，需要聘请当地的律师协助。而且由于美国的土地是私有的，每一块土地都需要跟产权所有人进行谈判，而土地的产权、容积率等都需要请律师进行鉴定。

　　上述业内人士还表示，美国的税法也是全世界最为复杂的，各个州的税法都不同，而联邦政府对外国人的征税也有差异，如何运用合法杠杆降低税负对于国内房企来说就是一门很大的学问。

　　万科表示：“万科进行海外投资，前提是确保能控制好风险。”

　　（海西地产网 吴淑惠辑）