万科的“节骨眼”

　　2013年，万科30岁

　　在过去三十年，万科有过许多光环：中国最受尊敬企业、中国最大的专业住宅开发企业、全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。2014年，当万科在中国地产界一路领跑的时候，恐怕要越来越频繁地扭头向后观察自己的对手。

　　2012年，万科销售额1418亿，比排名第二的绿地高出340亿；2013年，万科销售额为1776亿，比绿地高出151亿，差距在缩小。而此时，绿地集团的销售面积已超过万科。2014年，绿地剑指2400亿超高销售额，直接叫板房地产“一哥”。与绿地一样“野心勃勃”的地产商还有恒大、万达、保利等企业，它们正步步紧逼，分食中国的房地产市场。

　　相比于竞争对手，今年楼市的走向恐怕更能让万科感到丝丝凉意。今年第一季度以来，楼市迅速降温，主要城市成交量持续几个月的低迷。房地产市场进入了深度调整期。

　　今年，万科在大中城市也搞起了“降价促销”：广州的万科欧泊、万科金色家园降价幅度在15%—30%，位于上海浦东新区的海上传奇项目5月加推房源单价直降5000元/平方米，降价后项目均实现热销。位于北京大兴的万科一楼盘，就以低于预期近3000元/平方米的价格入市，引来千人抢购。

　　万科公布的2014年5月份销售及近期新增项目情况简报显示：2014年1—5月份，万科累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，分别比2013年同期增长7.0%和16.2%。5月份，万科共新增3个项目，总占地面积20.3万平方米，总规划建筑面积58.3万平方米，权益建筑面积53.6万平米，共支付地价13.5亿元。

　　1—5月份，万科拿地面积、土地支出逐月减少，反映万科管理层对当前市场判断较为谨慎；累计销售面积、销售额同比增长幅度逐月收窄，仅前2个月同比大幅增长，全年销售增长趋势不容乐观。

　　在五月份流传甚广的毛大庆内部发言中，有这样一段话：“我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去。”

　　6月25日，王石在香港出席万科B股转H股活动时表示，“中国房地产业的黄金时代已经过去，现在处于白银时代。”

　　2012年底，万科开始酝酿B股转板H股的方案，然而其间命途多舛，多次被搁浅。直到今年3月，万科获得中国证监会的批复后，向香港联交所申请转板并通过了聆讯。

　　此时对于万科，是个敏感时期，诸如唱空楼市、高管离职的消息足以刺痛万科总部的神经。所幸6月25日，王石终于敲响了万科香港联交所上市的金锣。

　　万科如何应对人事地震？

　　“人事地震”在万科历史上屡见不鲜

　　2011年1月，万科执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠离职，之后万科给予了两人极高的评价：“他们凭借自己的卓越才华和不懈努力，在万科的历史上留下了不可磨灭的印迹，堪称万科职业经理人的杰出楷模。”

　　2012年4月，万科副总经理陶翀富、营销总监罗霆离职，并表示：“正因为在万科积累的经验才让我们有勇气去尝试创业，为自己创造新的人生舞台。”王石回应说：“诚挚祝愿他们在创业道路上一帆风顺，未来事业蒸蒸日上，创造人生的更大辉煌。”2011年6月，万科执行副总裁，上海区域总经理刘爱明辞职，万科在公告中对其表示了感谢，“公司尊重他的个人选择，衷心感谢他在任职期间的勤勉尽职和对公司发展做出的重要贡献，并诚挚祝愿他在未来的职业生涯中再创辉煌。”

　　回顾万科与王石历次对高管离职的回应，几乎如出一辙，充满褒奖和祝福之意，这也是万科在回应高管离职时最为常见的做法。

　　近年来，关于万科高管离职的小道消息总能抢先一步进入公众视野。早在2010年末，坊间就有关于万科执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠或离职创业的传闻。2012年4月16日晚间，深圳万科副总裁杜晶及另外两位高管离职的消息在网络疯传，4月17日晚8点，万科确认副总经理陶翀富、营销总监罗霆离职，7月杜晶正式宣布离开万科。

　　可以看到，万科高管离职之前，坊间流传的消息并非全部空穴来风，于是有媒体大胆猜测，毛大庆离职传闻又是万科自导自演的一出戏，意在为以后人事调动做铺垫。

　　6月25日，毛大庆出席万科在香港的转板活动，并与王石、郁亮“亲切合影”，再一次打破“禁言管制”与“离职”传言。换个角度思考，毛大庆的出席似乎已在无形中被媒体放大，其中又会有何深意，时间会给出答案。

　　回忆两年之前，时任万科执行副总裁、深圳万科总经理杜晶离职时的情境，和今天的情况颇有些相似。2012年4月16日，网传杜晶已经辞去在万科的职务，而其本人在第二天发表微博“求辟谣”。三个月之后，杜晶正式离开万科。

　　两年之后，历史是否还会重演？

　　（海西地产网 郑序炯辑）