居住，不仅要能住，还要住得舒适，住得方便。造城的精髓不在于高楼万丈，而在于把人留住，让居住者安居乐业，恋上这座城。小小社区也有大大的“生态圈”，融汇着一方居者吃、喝、购、娱等多方面的需求。折射到实体上，不仅仅是底商，社区配套的小型商业广场、功能集聚区都是社区“生态圈”内不可或缺的组成部分。

　　城市生活“城池化”

　　有什么比“一公里内解决生活基本所需”更诱人呢？正是这种理念将城市生活“城池化”，营造了新型社区里的一公里“生态圈”。

　　住宅项目配套底商，这种做法在眼下各个项目中基本上都存在。不过，一些项目已经不满足于配套底层商铺，而是朝配建综合性商场努力。毫无疑问的是，完整的商业配套将成为该项目迅速吸引关注度、揽获客源的重磅筹码。例如，市区漳华路上荣成四季园着小区益华路以东地块传出将建设10万平方米商业综合体的消息后，该项目立即成为区域热点，带动了后期产品劲销。正因如此，港城御龙湾二期规划了总建筑面积5万平方米的小型综合体，多业态覆盖提升全盘配套，优化区域配置。

　　成功的社区商业中心不仅服务了整个社区，还能将“能量”辐散出去，成为区域的掘金核心点。例如，市区冠成国际小区配套了包括大润发、KFC、味千拉面、La Chapelle、CC&DD、Disney等零售、餐饮、服饰、电器等业态在内的商业中心，投用至今大受好评，不仅仅方便了本小区居民的生活，还吸引着周边数公里内客源流入，大有成为区域商圈的趋势，成为小“生态圈”中的大赢家。

　　专业性商业街区成趋势

　　也有不少项目，除了传统的底层商铺外，还追加了更具集中性、专业性的商业街或小型商服综合体，这逐渐成为未来社区商业发展的趋势。相比需要巨大投入、承担高风险的大型综合体，这些小型社区商业体以底投入、稳回报、低风险成为开发商的心头爱。

　　大规模商业街，在如今的楼盘规划中已不鲜见。例如，漳浦碧桂园规划有2万平方米的U-life主题商业街；龙文区新兴的恬静欧洲小城中骏蓝湾香郡规划有4万平方米风情商业街，规划业态为社区型电影院、超星级会所、艺术泳池、宴会厅、私属KTV、健身房、台球室、禅韵茶室等等，不出社区，就能享受到完整的都市生活服务；永年公园美学推出“集食行乐”商业街，将整个社区高层部分沿街铺位串起来，拥有良好的展示效果，在未来能汇聚来自小区内外的大量人流，繁华可待。

　　一如万科在其他地方的作品，记者了解到，漳州万科城也将在01地块规划商业广场作为社区内的商业配套最集中的载体，预计近期详细规划披露。善于造城的万科将建商业中心的消息已经不胫而走，成为潜在客户、周边小区业主最期待的事。此外，信和御龙天下、民兴北郡等项目也有“盒子”型的商业广场、会馆、社区服务中心等配套将投建。

　　精确定位方能胜出

　　在这些照管住户生活状态的商业体上，开发商、运营商、各个铺位的业主、承租商都在开动脑筋，努力让自己成为社区中不可或缺的一分子，掌握“生态圈”中的生存之道。从近些年社区商业发展模式的探索中可以看出，“精确定位、细致划分”已成为规划以底商、商业街、小型商业中心为核心的社区商业产品的黄金定律。

　　清楚地了解当地住户类型和诉求，是“生态圈”竞争取胜的第一步。有业内人士指出，自住型社区最不可缺的商业配套一为商超、农贸市场、便利店等零售服务，二为饭店、小吃店等餐饮服务，三是美容美发、医药零售等生活必需的服务。投资型社区则需适当增加房产置换、简易水暖五金建材、金融服务等类型业态。

　　细致规划社区各方位的商业形态，避免重复、服务内容高度同质化带来的利润缩水。“同质化现象最明显存在于社区内便利店、房产置换等业态。”业内人士指出。例如，市区江滨路附近某小区内新开了家吉马生鲜超市，主打食品、生鲜和日用品，开业后反响热烈，市民大呼生活因此便利，但同一街区的三家便利店则面临着客源被瓜分、利润缩水、销售周期拉长等不利景况。又如同质化现象明显的房产置换服务，需要攻克的难题在于如何提升自持产品的特色，做到“人无我有、人有我优”。记者了解到，有从业者针对此提出“精耕社区”的理念，360度无死角把握社区内房源具体信息，主动获取流转房源，力求成为社区内的“百晓生”。

　　（海西地产网 张喵喵辑）