“双向调控”一词一经国家住建部部长姜伟新抛出，立即成为两会期间房地产行业最热关键词，被多方解读。随后的政府工作报告中提到“针对不同城市情况分类调控”，明确了未来房地产调控将放弃以价格为基准的“一刀切”，直面市场供求与预期，正视中央与地方基于地权的博弈，因地制宜制定调控政策。

　　等候多时的政策信号终于来临，调控依然是主旋律。尽管大部分业内人士认为宏观调控政策对漳州楼市未来走向影响不大，但持币观望的市民还是有疑问，新政策是否落地漳州？漳州房价是否会在新一轮的调控之下出现波动？

　　事实上，“双向调控”一词未能全面概括本届政府关于房地产调控的思路。全国政协委员、住建部副部长仇保兴指出，房地产调控包括三个思路，即分类调节、协同调节和双向调节。

　　此前被多方解读的“双向调控”仅是其中一条思路，意在供需两端进行双向调节，对于供需矛盾突出、房价上涨压力大的城市既要增加供应，又要控制需求，特别是控制住投机需求。如果不注意局部地区的调控，就会出现局部房地产风险。分类调节旨在对全国的房地产市场进行细分，提出不同的调控方法。房地产调控还需要协同各个部门同时进行，例如国土资源部将在6月启动不动产信息登记、推动共有产权模式，税务部门将深化税制改革，立法部门加快房产税法起草等。

　　业内人士指出，从目前已知的信息推断，行政职能配合市场调节，建立长效的、差别化的房地产调节机制是本届政府最重要的思路，也是值得肯定的制度创新，符合十八届三中全会明确的“使市场在资源配置中起决定性作用”的理念。

　　在仇保兴的解读中，调控的“分类”直接指向了“过热城市”和“遇冷城市”两级，调控政策或将一分为二，这主要是依据目前楼市分化的情况提出的。

　　一线城市土地高烧不退，购房需求依旧旺盛。有数据显示，全国53个重点城市土地出让金普遍量价齐升。截至2013年11月底，北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，2012年同期则为1675.55亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。开发商拿地热情不减，一线城市地王频频刷新，“面粉贵于面包”，超高溢价预示着未来这些城市的房价将不会出现万众期待的下滑。对于这类楼市，今年市场调控的工作主要是增加普通商品房供应，特别是中小户型的供应，加快普通商品住房建设和开发的节奏。此外，为了缓解供求矛盾，这些城市仍然采取一系列调控措施，继续执行限购政策。

　　相比一线城市的红火，三四线城市则出现了“唱空态势”。中国企业资本联盟的研究显示，中国城镇商品房库存量已经超过240亿平方米，全国空置住房总量已经达到6800万套。研究显示，中国住宅市场出现的“生产过剩”表现之一为部分三四线城市住房严重供过于求，诸多城市纷纷涌现“鬼城”现象。深入骨髓的“地产经济依赖症”间接导致了商品房供应过剩，加之三四线城市人口处在导出期，其常住人口购买力较低，个别城市的房产市场患上消化不良症。针对这些城市，今年的调控工作主要是控制住宅用地规模，调整商品房上市结构，减少新上市商品房总量，尽量消化库存。

　　分类调控一定程度上增加了地方政府在调控作为中的戏份，提高了其参与度与能动性。有业内人士指出，灵活放权给地方政府有利也有弊。是否执行调控、调控方法如何、调控预期结果如何都由地方政府决定，恐失之刚猛。“协同各个部门、各种调控手段，具体部署各地调控工作，这听起来太复杂，是一门精细活，要如何做还需要进一步的探讨。毕竟房地产是地方性产业，地方决策者更在意的是在量与价之间找平衡，增加相关的财政收入。”

　　记者致电漳州市住建局等相关政府部门咨询，暂未获得漳州市将出台相关调控细则的消息。“目前分类调控还是一个构想，落到实处还需要时间。”一位工作人员告诉记者。

　　调控压力是否会落在漳州楼市头上？大部分业内人士认为，漳州楼市一直保持着以需求为导向并稳健发展的小气候，此次分类调控对漳州楼市可能影响不大。

　　供需方面，漳州全市商品房供需基本平衡，不存在高库存现象。厦门大友富置业市场监测数据显示，2013年全市商品房供应量为462.66万平方米，成交量为476.79万平方米；市区商品房供应量为122.22万平方米，成交量为194.64万平方米。即使加上历史库存，供应仍较为紧张。今年2月全市商品房存量为55.67万平方米，减少10.16万平方米，按近6个月月均销量24.47万平方米计算，全市存售比仅为2.27，存售比持续低位运行。

　　价格方面，漳州新建商品房价格波动幅度小，运行相对平稳。今年2月市区销售均价为7150元/平方米，环比上涨6.1%，对比去年同期下跌883元/平方米，价格处在合理水平。

　　购买潜力方面，截至2013年底，漳州市的城镇化水平只有53%，低于全国的53.73%，更低于福建的60.77%。漳州城镇化水平提升空间较大，其衣、食、住、行等方面的需求将被唤醒、不断释放，成为拉动内需的核心力量。因此，关乎居住的房地产市场还会在未来较长的一段时间内稳步发展。

　　记者在采访中发现，分类调控这个词汇对漳州市民来说还略显陌生，但大部分市民表示对调控倒是习以为常，有意购房的市民仍保持着调控前的习惯性静默，处在观望、等待的状态。

　　退休教师何女士说：“这几年，年年调控，可是漳州市场总是波澜不惊，房价还是上涨，今年应该也不会有太大变化。”意向置业者吴先生说：“国家要调控房价了，我们想再等等，看开发商会不会多给点优惠，赶紧甩卖手上的房子。”

　　二手房市场同样经历着调控前的冷淡。已经在中介机构挂出二手房出售信息两个月的李先生告诉记者：“我的房子挂了这么久只有一个买家来问。中介说，现在开两会，大家都在观望，市场还不够活跃。要放在以往，这么好的房源一周内肯定卖掉了。”一位二手房置业顾问指出，分类调控会给市民一种概念，在短期内抑制购房需求，最近的成交量确实受到两会以及调控消息的影响，购房者观望的情绪很重，但是房源的价格并没有出现太大波动。还有业内人士认为，观望情绪加重很可能使二手房价格向买家倾斜，即卖家让渡价格给买家。

　　新建商品房方面，记者了解到，漳州市区各大楼盘的推盘计划暂未受到分类调控政策的影响，3月市区或将有17个项目近2000套房源入市，楼市小阳春或将在月底到来。龙文区某楼盘销售人员告诉记者：“我们现在主要是考虑蓄客情况来推盘，虽然目前有部分意向客户还在观望，但是一旦开盘造势，他们的注意力就会被吸引过来。毕竟真正需要买房子的客户心里也很清楚，再等下去，房价可能又涨了。”

　　（海西地产网 张喵喵辑）